かつて低金利時代の代表的な運用商品として拡大を続けてきた私募REITが、大きな転換点を迎えています。2026年には国内で初めて私募REITが解散し、ファンドの統合も始まりました。
背景には、日本銀行の利上げによる金利上昇があります。不動産投資は借入金を活用するケースが多いため、資金調達コストの上昇は収益性を大きく左右します。
今回は、私募REITの仕組みや市場環境の変化、今後の展望について分かりやすく解説します。
私募REITとは
私募REITとは、限られた機関投資家などを対象に募集される不動産投資信託です。
REIT（Real Estate Investment Trust）は、多くの投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、物流施設、ホテル、住宅などへ投資し、その賃料収入や売却益を投資家へ分配する仕組みです。
私募REITは一般の個人投資家が証券取引所で自由に売買できる上場REITとは異なり、証券会社などを通じて限定された投資家だけが投資できます。
主な投資家は次のような機関です。
- 地方銀行
- 信用金庫
- 保険会社
- 年金基金
- 事業法人
価格変動が比較的小さく、安定した分配金を期待できることから、長年にわたり機関投資家の運用先として人気を集めてきました。
なぜ市場が急拡大したのか
私募REIT市場が急成長した背景には、超低金利政策があります。
銀行借入金利が非常に低かったため、不動産取得資金を低コストで調達できました。その結果、賃貸収益との差額によって高い収益を確保しやすかったのです。
さらに近年は企業に対して資本効率改善が求められるようになりました。
企業は保有していた不動産を私募REITへ売却し、その資金を本業へ振り向ける「資産の軽量化（アセットライト化）」を進めました。
こうした流れを背景に、市場規模は急速に拡大し、2026年6月末には資産総額約8兆円、投資法人は61法人となり、上場REITを上回るまで成長しました。
金利上昇が経営環境を変えた
しかし、環境は大きく変わりました。
日本では長期金利が約30年ぶりの高水準まで上昇し、不動産投資の資金調達コストも急速に増えています。
REITは借入金を活用して資産を取得するため、金利上昇は利益を直接圧迫します。
特に私募REITでは変動金利による借入が多く、金利が上昇すると支払利息も増加します。
その結果、
- 分配金が増やせない
- 新規物件を取得しにくい
- 運用成績が伸びない
という状況が生まれています。
低金利時代を前提に設計されたビジネスモデルが、大きな見直しを迫られているのです。
LTVが高いほど金利上昇の影響を受けやすい
私募REITでは「LTV」という指標が重要になります。
LTV（Loan to Value）は、保有不動産に対してどれだけ借入金があるかを示す割合です。
例えば100億円の不動産に対し50億円借りていれば、LTVは50％になります。
LTVが高いほど借入依存度が高く、金利上昇時の影響も大きくなります。
調査によると、私募REITの平均LTVは約49％で、50％を超えるファンドも少なくありません。
一方、上場REITは平均で約20％台とされ、相対的に金利上昇への耐性があります。
同じ不動産投資でも、資本構成の違いが収益力に大きな差を生んでいるのです。
投資家の資金も集まりにくくなっている
金利上昇は投資家側にも影響しています。
以前は4％前後の安定利回りが魅力でしたが、国債や預金金利も上昇したことで、相対的な魅力は低下しています。
さらに地方銀行では預貸ギャップが縮小し、余剰資金そのものが減少しています。
そのため、新たな出資が集まりにくくなり、資産拡大が難しくなっています。
私募REITは市場で自由に売買できないため、売却希望が増えると流動性の低さも課題になります。
再編の波が広がる可能性
2026年には国内初の私募REIT解散が実施されました。
さらに複数のファンド統合も始まり、再編の動きが目立っています。
米国でも金利急上昇後に私募REITの解約が急増し、その後は大型REITによる買収や統合が進みました。
日本でも今後は、
- 小規模ファンド同士の統合
- 上場REITとの連携
- 運用会社の再編
などが進む可能性があります。
規模を大きくすることで管理コストを削減し、運用効率を高めようという動きです。
上場REITには追い風となる可能性も
一方で、私募REITから資金が流出すれば、その一部は上場REITへ向かう可能性があります。
上場REITは流動性が高く、市場価格も日々確認できます。
金利上昇局面では価格変動は大きくなりますが、市場参加者が多いため売買しやすいという特徴があります。
また、私募REITが保有する優良物件を上場REITが取得するケースも増えれば、市場全体の再編が進み、不動産市場の効率化につながる可能性もあります。
今後は私募と上場という区分だけでなく、不動産市場全体の資金の流れを意識することが重要になるでしょう。
結論
私募REITは低金利時代を背景に急成長しましたが、金利上昇によって収益構造が大きく変化しています。
借入コストの増加や投資資金の減少により、今後は解散や統合がさらに進む可能性があります。
一方で、その再編は市場の効率化や上場REITへの資金回帰につながる可能性もあります。
不動産投資市場は新たな局面に入りました。今後は金利動向だけでなく、各REITの財務体質やLTV、運用戦略にも注目しながら市場を見ていくことが重要です。
参考
日本経済新聞 2026年8月7日 朝刊
私募REIT曲がり角 国内初の解散、調達コスト増 金利上昇が再編促す