東京23区では、新築戸建て住宅の価格が9000万円を超える時代になっています。
不動産調査会社の東京カンテイによると、2026年7月の東京23区における新築小規模戸建て住宅の平均希望売り出し価格は9321万円でした。前年同月比では14.6％上昇しています。
それでも、東京ではマンションではなく戸建てを選ぶ人が増えています。
その背景を理解するうえで重要なのが「狭小住宅」です。
土地の値段が極めて高い東京では、広い土地に2階建ての住宅を建てるという従来型の戸建てだけでは、多くの会社員世帯にとって購入が難しくなります。
そこで土地を小さくし、限られた敷地を縦方向に利用することで戸建てを供給する仕組みが広がっています。
狭小住宅とは何か
狭小住宅について、法律で全国一律に「何平方メートル以下」と定められた明確な定義があるわけではありません。
一般には、比較的小さな土地に建てられた住宅を狭小住宅と呼びます。
東京などの都市部では、50平方メートル前後の土地に建てられる戸建ても珍しくありません。
50平方メートルは約15坪です。
地方の戸建てをイメージすると非常に小さく感じますが、東京では土地そのものが高いため、この程度の敷地でも土地代が数千万円になることがあります。
重要なのは、土地が小さいからといって必ずしも居住面積まで極端に小さくなるわけではないことです。
土地を横方向ではなく縦方向に利用することで、必要な居住空間を確保します。
その代表的な方法が3階建て住宅です。
なぜ土地を小さく分割するのか
都市部で狭小住宅が増える最大の理由は土地価格です。
例えば、100平方メートルの土地が1億円だったとします。
この土地をそのまま一つの戸建て用地として販売すれば、土地だけで1億円です。
そこに建物代を加えれば、住宅価格はさらに高くなります。
購入できる世帯はかなり限られるでしょう。
ところが、一定の法令や条例などの条件を満たしたうえで土地を二つに分けることができれば、一つ当たりの土地取得費を抑えることができます。
住宅会社にとっても、広い土地に高額な住宅を1戸建てるより、小さな戸建てを複数供給したほうが購入可能な顧客層を広げられる場合があります。
つまり狭小住宅とは、土地価格の高い都市で戸建てを商品として成立させるための仕組みでもあるのです。
土地の単価ではなく総額を下げる
ここで注意したいのは、狭小住宅だから土地そのものが安いとは限らないことです。
東京の人気地域であれば、土地の1平方メートル当たりの価格は非常に高額です。
狭小住宅で抑えているのは、土地の「単価」ではなく購入する土地の「面積」です。
土地価格は大まかに考えれば、
土地の単価と土地面積
によって決まります。
土地の単価を下げることが難しいのであれば、取得する面積を小さくすることで土地取得総額を抑えるわけです。
東京の狭小住宅を理解するうえで、この考え方は非常に重要です。
なぜ3階建て住宅が多いのか
土地を小さくすると、そのままでは十分な居住面積を確保できません。
そこで建物を上方向に伸ばします。
例えば土地面積が50平方メートルだったとしても、建築基準法上の建ぺい率や容積率、斜線制限などの条件を満たしながら2階、3階と床を設けることで、土地面積を上回る延べ床面積を確保できる場合があります。
都市部でよく見られるのが3階建てです。
1階に玄関、駐車スペース、浴室や居室を配置し、2階をリビングやキッチン、3階を寝室や子ども部屋にするといった設計です。
限られた土地を立体的に利用することで、家族が暮らせる空間を確保します。
狭小住宅では間取りの工夫が住宅の商品価値を大きく左右します。
容積率が住宅の広さを左右する
狭小住宅を考えるときに重要になるのが容積率です。
容積率とは、敷地面積に対してどの程度の延べ床面積の建物を建てられるかを示す割合です。
例えば敷地面積50平方メートルで容積率200％なら、単純計算では延べ床面積100平方メートルが一つの上限になります。
ただし実際に建築できる建物の大きさは、前面道路の幅員や建ぺい率、高さ制限、斜線制限などさまざまな規制によって決まります。
同じ50平方メートルの土地でも、どこにある土地かによって建てられる住宅は違います。
そのため狭小住宅では、土地面積だけを見るのではなく「その土地にどの程度の建物を建てられるのか」を確認することが重要になります。
狭小住宅でもマンションより広い場合がある
マンション価格の高騰によって、狭小住宅の存在感が高まっています。
東京では1億円を超えるマンションが珍しくなくなっています。
しかもマンションの場合、1億円近い価格でも専有面積が必ずしも広いとは限りません。
一方、狭小戸建ては土地こそ小さいものの、3階建てにすることで一定の床面積を確保できます。
同じ程度の購入予算で比較したとき、
マンションなら70平方メートル前後
戸建てなら3階合計でそれ以上
といった選択肢が出てくる場合があります。
子どもがいる世帯にとって、この居住面積の違いは大きな意味を持ちます。
マンション価格が上昇すればするほど、狭小戸建ての相対的な魅力が高まる可能性があります。
駐車場を確保できることもメリットになる
戸建てには、マンションとは違った経済的なメリットもあります。
その一つが駐車場です。
狭小住宅でも1階部分などを工夫して駐車スペースを設ける物件があります。
マンションの場合、住宅ローンとは別に毎月の駐車場代が必要になることがあります。
東京23区では立地によって駐車場代も高額になります。
戸建ての敷地内に自動車を置ければ、毎月の駐車場代は発生しません。
もちろん駐車スペースを設ければ、その分だけ建物に利用できる面積が制約されます。
それでも自動車を所有する家庭にとっては、住宅を選ぶ重要な判断材料になります。
狭小住宅には弱点もある
狭小住宅にはメリットだけでなく注意点もあります。
まず階段が多くなります。
3階建てであれば、日常生活で1階から3階まで何度も移動することになります。
若い時には問題にならなくても、高齢になったときには負担になる可能性があります。
また、土地が小さいため隣の住宅との距離が近くなりやすく、採光や通風、プライバシーにも工夫が必要です。
大型家具の搬入や収納スペースについても確認しておく必要があります。
さらに特殊な間取りの住宅では、将来売却するときに購入希望者が限定される可能性もあります。
購入価格だけではなく、長期間住み続けられる住宅なのかという視点が必要です。
東京23区の戸建て9000万円時代と狭小住宅
2026年7月の東京23区における新築小規模戸建ての平均希望売り出し価格は9321万円でした。
これだけを見ると、東京の戸建ては一般の会社員には手の届かない住宅になったようにも見えます。
しかし東京の住宅市場では、土地面積を小さくし、3階建てなどによって床面積を確保することで、土地価格の高さに対応してきました。
それが狭小住宅です。
言い換えれば、東京の戸建て市場では、
広い土地を買う
という従来型の住宅購入から、
必要最小限の土地を買い、その土地を最大限利用する
という住宅購入へ変化しているとも考えられます。
狭小住宅は東京の土地価格が生んだ住宅モデル
狭小住宅は単に「小さな家」という意味だけではありません。
高額な都市部の土地を細かく利用し、限られた土地の上に必要な居住空間をつくる住宅モデルです。
土地価格が上昇しても、土地面積を小さくすれば住宅価格の総額を一定程度抑えることができます。
さらに3階建てにすることで、土地の狭さを床面積で補います。
東京の住宅市場では非常に合理的な仕組みともいえます。
一方で、土地を小さくする方法にも法令や条例などによる制約があります。どんな土地でも自由に細分化して住宅を建てられるわけではありません。
狭小住宅は、都市計画や建築規制と密接に結びついた住宅でもあります。
結論
東京23区で新築戸建て価格が9000万円を超える背景には、土地価格と建築費の上昇があります。
それでも戸建て住宅が供給され続けている理由の一つが狭小住宅です。
土地の単価を下げることが難しい東京では、取得する土地面積を小さくして総額を抑えます。
そして狭くなった土地を3階建てなどで立体的に利用し、必要な居住空間を確保します。
つまり狭小住宅とは、土地価格の高い東京で戸建てを成立させるための都市型住宅モデルといえます。
マンション価格が急上昇している現在、同程度の予算でより広い居住空間を求める世帯が戸建てへ目を向ければ、狭小住宅の役割はさらに大きくなる可能性があります。
ただし、小さな土地を最大限利用する住宅だからこそ、階段、採光、収納、老後の生活、将来の売却などについて慎重な確認が必要です。
住宅価格だけを見るのではなく、土地の価値と建物の使いやすさを分けて考えることが、狭小住宅選びでは重要になります。
参考
日本経済新聞 2026年8月13日朝刊「新築戸建て9000万円台続く 7月東京23区 マンション高騰で需要増」