日本の事業者が海外に住む個人や外国法人へサービスを提供した場合、消費税の輸出免税が適用されることがあります。
そのため、相手が非居住者なら消費税はかからないと理解している人もいるかもしれません。
しかし、非居住者向けのサービスがすべて輸出免税になるわけではありません。
サービスの内容や、そのサービスが日本国内の資産とどのように関係しているかによって、消費税の取扱いは変わります。
令和8年度税制改正では、この点がさらに明確になります。
国内にある不動産の売買や交換、貸付けに関する一定の代理や仲介については、相手が非居住者であっても令和8年10月1日から原則として輸出免税の対象外になります。
非居住者とは何か
消費税の輸出免税を考えるときには、まず取引相手が非居住者などに該当するかを確認します。
一般的には、日本国内に住所などを持たない個人や、国外に本店などを置く一定の外国法人が関係してきます。
日本の事業者がこうした国外の相手へサービスを提供する場合、一定の要件を満たせば輸出免税となります。
サービスそのものは目に見えないため、商品を海外へ発送する輸出とは異なる判定が必要です。
相手が海外にいるだけでは決まらない
輸出免税で最も注意したいのが、取引相手の所在地だけで結論を出さないことです。
例えば、日本の会社が海外企業へコンサルティングを提供する取引と、海外在住者が所有する日本の不動産の売却を仲介する取引では、どちらも顧客は国外にいます。
しかし、サービスの内容は大きく異なります。
後者は、日本国内に存在する特定の不動産と直接結び付いたサービスです。
消費税では、誰にサービスを提供したかだけでなく、どのようなサービスを提供したのかまで確認する必要があります。
輸出免税にも例外がある
非居住者に対する役務提供には、もともと輸出免税にならない取引があります。
国内にある資産の運送や保管など、国内との結び付きが強い一定のサービスについては、相手が非居住者だからという理由だけで輸出免税になるわけではありません。
つまり、非居住者向けサービスというだけで一律に免税にする制度ではないのです。
令和8年度改正では、この例外に国内不動産に関する一定の代理や仲介が加わることになります。
国内不動産仲介の取扱いが変わる
例えば、海外に住む投資家が東京都内のマンションを所有しているとします。
この投資家が日本の不動産会社へマンションの売却仲介を依頼しました。
従来は、一定の要件を満たせば、非居住者に対する役務提供として仲介手数料が輸出免税になる場合がありました。
令和8年10月1日以後は、国内不動産の売買に関する一定の代理や仲介は輸出免税の対象から除外されます。
顧客が海外にいても、仲介手数料は原則として消費税の課税対象になります。
売却だけでなく賃貸や交換にも関係する
今回の見直しは、国内不動産の売却仲介だけではありません。
国内にある不動産の売買、交換、貸付けに関する一定の代理や仲介が対象です。
例えば、海外在住のオーナーが日本に所有する物件を賃貸するため、日本の不動産会社へ入居者募集や賃貸借契約の仲介を依頼する場合があります。
このような取引についても、新制度の対象になる可能性があります。
不動産会社では、売買部門だけでなく賃貸部門についても確認が必要です。
なぜ国内不動産が重要なのか
不動産は所在地が明確な資産です。
東京都内のマンションであれば、そのマンション自体を海外へ移すことはできません。
その不動産の売却や賃貸を成立させる仲介サービスも、日本国内に存在する不動産と強く結び付いています。
令和8年度改正では、この国内との結び付きを重視し、相手が非居住者であっても国内不動産に関する一定の仲介サービスを輸出免税から外します。
相手の所在地だけではなく、サービスの対象となる資産の所在地を見る考え方です。
海外から依頼された仕事を一括して扱わない
実務では、海外の顧客から複数の業務をまとめて依頼される場合があります。
例えば、日本の不動産の売却仲介だけでなく、市場調査や投資に関する助言などを同時に提供するケースです。
この場合、海外の顧客向けだからすべて輸出免税、あるいは国内不動産に関係するからすべて課税と単純に判断するのではなく、それぞれのサービス内容を確認することが重要です。
契約書や請求書でも業務内容を明確にしておけば、消費税の判定を行いやすくなります。
契約時期による経過措置もある
今回の改正は、原則として令和8年10月1日から適用されます。
ただし、令和8年3月31日までに締結された一定の契約に基づく取引については、従来の取扱いが適用される経過措置があります。
そのため、令和8年10月以後に仲介手数料を受け取ったからといって、必ず新制度になるとは限りません。
いつ契約を締結したのかを確認する必要があります。
制度の施行日だけでなく、経過措置まで確認することが実務では重要です。
非居住者取引は3つの視点で確認する
非居住者向けサービスの消費税を考えるときには、3つの視点に分けると整理しやすくなります。
まず、取引相手が誰なのかを確認します。
次に、どのようなサービスを提供しているのかを確認します。
そして、そのサービスが国内にある資産や国内で行われる活動とどの程度結び付いているのかを確認します。
相手が海外にいるという1つの条件だけで輸出免税を判断しないことが大切です。
結論
非居住者に提供するサービスだからといって、すべてが消費税の輸出免税になるわけではありません。
消費税では、取引相手が誰なのかだけでなく、提供するサービスの内容や国内との結び付きも確認します。
令和8年度税制改正では、国内にある不動産の売買、交換、貸付けに関する一定の代理や仲介について、非居住者向けであっても輸出免税の対象から除外されます。
原則として令和8年10月1日から消費税の課税対象となります。
ただし、令和8年3月31日までに締結された一定の契約については経過措置があるため、契約日も重要です。
非居住者との取引では、海外の顧客だから免税と判断するのではなく、相手、サービスの内容、対象となる資産の所在地という複数の視点から確認する必要があります。
国内不動産仲介の改正は、非居住者向けサービスの消費税を考えるときに、取引の実態を見ることがいかに重要かを示す事例といえます。
参考
税のしるべ 2026年9月7日 令和8年・役に立つ消費税実務問答集