定年を迎えたときに住宅ローンが残っていると、退職金で一括返済した方がよいのではないかと考える人は少なくありません。
住宅ローンを完済すれば毎月の返済がなくなり、精神的にも大きな安心につながります。
住宅ローン金利が上昇している局面では、将来支払う利息を減らせるメリットもあります。
しかし、退職金を住宅ローン返済に使えば、そのお金は老後の生活資金として使えなくなります。
住宅ローン残高がゼロになっても、預貯金までほとんどなくなれば老後の家計はかえって不安定になる可能性があります。
退職金で住宅ローンを返済するかどうかは、住宅ローンだけを見るのではなく、その後の人生で必要になる現金まで含めて考える必要があります。
退職金で完済するメリットは大きい
退職金で住宅ローンを完済する最大のメリットは、毎月の住宅ローン返済がなくなることです。
例えば毎月10万円を返済していれば、年間では120万円です。
住宅ローンを完済すれば、この固定的な支出がなくなります。
現役時代より収入が減少する老後に年間120万円の支出を減らせる効果は小さくありません。
さらに、住宅ローンを返済する予定だった期間に発生する利息も支払わなくて済みます。
金利が高いほど、完済による利息軽減効果も大きくなります。
老後は収入を増やしにくくなる
一方、退職金を使うときには老後の収入構造を考える必要があります。
現役時代なら、貯蓄が減っても給与や賞与によって再び増やせる可能性があります。
しかし、退職して年金中心の生活になると、まとまった貯蓄を再び作ることは難しくなります。
例えば2,000万円の退職金のうち1,500万円を住宅ローン返済に使えば、残る退職金は500万円です。
住宅ローンはなくなりますが、老後の生活で使える現金も大きく減ります。
退職後は、現金を減らした後にもう一度増やせるかという視点が重要になります。
住宅ローン以外の住宅費は残る
住宅ローンを完済しても、住居費がゼロになるわけではありません。
持ち家には固定資産税などがかかります。
戸建て住宅なら、屋根や外壁、給湯器、水回りなどの修繕や交換が必要になります。
マンションなら管理費や修繕積立金を支払い続ける必要があります。
大規模修繕や物価上昇などを背景に、修繕積立金が将来引き上げられる可能性もあります。
住宅ローンを完済したから住宅に関する支出がなくなると考えないことが重要です。
医療費や介護費にも現金が必要になる
老後には住宅以外にもさまざまな支出があります。
特に考えておきたいのが医療や介護に関する支出です。
公的な医療保険や介護保険があっても、すべての支出がなくなるわけではありません。
住宅のバリアフリー改修が必要になることもあります。
高齢者施設への入居などによって、まとまった資金が必要になる可能性もあります。
こうした支出がいつ発生するかを正確に予測することはできません。
だからこそ、老後には一定の流動性の高い資産を持っておくことが重要になります。
住宅はあっても現金がない状態に注意する
退職金で住宅ローンを完済すると、住宅という資産は残ります。
しかし、住宅は預金と同じようにすぐ生活費として使える資産ではありません。
住宅を現金化するためには売却などが必要になります。
自宅に住み続けるのであれば、簡単に売却することもできません。
つまり、住宅ローンの返済に退職金を使い過ぎると、資産は持っているのに使える現金が少ないという状態になる可能性があります。
老後の家計では、資産総額だけではなく、すぐに使えるお金がいくらあるのかを見る必要があります。
全額返済ではなく一部繰上返済もある
退職金で住宅ローンを返済するときには、一括完済か何もしないかという二択で考える必要はありません。
例えば住宅ローン残高が1,500万円あり、退職金などの余裕資金が2,000万円あるとします。
1,500万円をすべて返済して500万円を残す方法だけではありません。
500万円だけ繰上返済して住宅ローン残高を1,000万円に減らし、手元に1,500万円を残す方法もあります。
返済額軽減型を利用できれば、住宅ローンを残しながら毎月の返済負担を小さくすることも考えられます。
住宅ローン残高と手元資金の両方を適度に残すという考え方です。
金利が高いほど返済の効果は大きくなる
住宅ローン金利も判断材料になります。
住宅ローン金利が低ければ、急いで完済せず、一定の現金を手元に残す意味が大きくなる場合があります。
一方、住宅ローン金利が上昇すれば、ローンを残しておくことで支払う利息も増えます。
特に変動金利型では、将来さらに金利が上昇する可能性も考える必要があります。
そのため、退職時点の住宅ローン金利だけではなく、金利がさらに上昇した場合の利息負担も試算しておくと判断しやすくなります。
年金収入とのバランスを見る
退職金で住宅ローンを完済する必要があるかどうかは、年金などの老後収入によっても変わります。
例えば年金などの毎月収入だけで生活費と住宅ローン返済額を十分に賄えるなら、住宅ローンを残す余地があります。
一方、年金収入だけでは住宅ローン返済後の生活費が不足する場合には、毎月の住宅ローン負担を減らす必要性が高くなります。
老後の住宅ローンでは、住宅ローン残高だけを見るのではありません。
毎月いくら収入があり、住宅ローン返済後にいくら残るのかを見ることが重要です。
完済後にいくら残るかを先に計算する
退職金で住宅ローンを一括返済するか考えるときには、完済できるかどうかではなく、完済した後にいくら残るのかを計算することが重要です。
退職金はいくら受け取るのか。
住宅ローン残高はいくらなのか。
預貯金やその他の金融資産はいくらあるのか。
今後の年金や給与収入はいくらなのか。
住宅修繕、医療、介護などに備える資金はいくら必要なのか。
これらを確認したうえで、住宅ローンを完済しても十分な手元資金が残るかを判断します。
結論
退職金で住宅ローンを一括返済すれば、毎月の返済がなくなり、将来支払う住宅ローン利息も減らすことができます。
特に金利が上昇する局面では、住宅ローンを早く減らすメリットは大きくなります。
しかし、退職金は住宅ローン返済だけのためのお金ではありません。
老後の生活費、住宅修繕費、医療費、介護費などにも備える必要があります。
住宅ローンを完済しても、手元の現金がほとんどなくなれば、老後の家計が安全になったとはいえません。
重要なのは、住宅ローンをゼロにすることではなく、住宅ローンと老後資金を合わせて家計全体を安定させることです。
一括完済だけでなく、一部繰上返済によって住宅ローン残高と毎月返済額を減らしながら、一定の現金を残す方法もあります。
退職金で住宅ローンを返済するときには、「いくら返せるか」ではなく、「返した後に老後資金がいくら残るか」を基準に考えることが重要です。
参考
日本経済新聞 2026年9月26日 朝刊 住宅ローン金利上昇に備え 借入額抑制や貯蓄が重要に