相続税対策として、賃貸マンションやアパートを購入する方法が長年活用されてきました。不動産を購入すると、現金で保有する場合と比べて相続税評価額が低くなることがあり、相続税の負担を軽減できるためです。
しかし、こうした不動産を利用した相続税対策が大きな転換点を迎えています。
国税庁は2026年9月18日、「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達案を公表しました。相続開始前の一定期間内に取得した賃貸不動産や、不動産小口化商品について、従来とは異なる評価方法を導入する内容です。
見直しの背景には、不動産の市場価格と相続税評価額の間に生じる大きな乖離があります。
今回の改正は、単なる評価方法の変更ではありません。相続税対策として不動産を保有することの意味を改めて考える契機になるものです。
相続税評価の基本的な仕組み
相続税法第22条では、相続や贈与によって取得した財産の価額は、原則として取得時の時価によると定めています。
ここでいう時価とは、一般的には客観的な交換価値を意味します。
もっとも、不動産には株式市場のような統一的な取引市場がなく、個々の物件について客観的な時価を算定することは容易ではありません。
そこで、国税庁は財産評価基本通達を定め、土地や建物について統一的な評価方法を設けています。
土地については路線価方式や倍率方式、建物については固定資産税評価額を基礎とする方法が一般的です。
これらの方法は、納税者の申告負担を軽減し、課税の公平性を確保する役割を果たしてきました。
しかし、不動産価格が上昇する局面では、実際の市場価格と相続税評価額の差が拡大することがあります。
特に都市部の収益不動産では、その差が相続税対策に利用されるようになりました。
貸付不動産の評価額が低くなる理由
賃貸マンションやアパートは、自宅として利用する不動産とは異なる評価上の特徴があります。
土地については、一定の要件を満たすと貸家建付地として評価されます。
貸家建付地は、借地権割合や借家権割合、賃貸割合などを考慮して、自用地としての評価額から一定額を減額する仕組みです。
建物についても、貸家として利用されている場合には、固定資産税評価額から借家権割合などに応じた減額が認められます。
これは、賃借人が存在することによって所有者の利用や処分に一定の制約が生じるためです。
その結果、賃貸不動産は市場価格よりも相続税評価額が相当程度低くなる場合があります。
例えば、市場価格2億円の賃貸マンションについて、土地と建物の相続税評価額の合計が1億円程度になることも考えられます。
ただし、これは説明のための仮定であり、実際の評価額は物件ごとの条件によって異なります。
現金2億円を保有している場合、その相続税評価額は原則として2億円です。
一方、その現金で賃貸マンションを購入すると、相続税評価額が大幅に下がる可能性があります。
この差が、不動産を利用した相続税対策の基本的な仕組みです。
市場価格と評価額の乖離が問題になった背景
2025年11月13日に開催された政府税制調査会の専門家会合では、不動産の市場価格と相続税評価額の乖離が議論されました。
特に問題視されたのは、相続開始の直前に高額な賃貸不動産を取得し、相続税評価額を大幅に引き下げる取引です。
例えば、相続開始直前に現金で高額な賃貸マンションを購入した場合、購入価格と相続税評価額の間に大きな差が生じることがあります。
その後、相続人が不動産を売却すれば、相続税の計算上は低い評価額を利用しながら、実際には市場価格に近い金額を回収できる可能性があります。
このような取引について、税負担の公平性という観点から疑問が示されてきました。
本来、不動産の評価方法は、財産の客観的な価値を合理的に把握するためのものです。
ところが、評価方法によって生じる差額そのものを利用することが相続対策の主目的となれば、制度本来の趣旨との関係が問題になります。
最高裁判決が示した重要な考え方
不動産を利用した相続税対策を考えるうえで重要なのが、2022年4月19日の最高裁判決です。
この事案では、相続開始前に取得した賃貸不動産について、財産評価基本通達に従った評価額と、鑑定評価による価額との間に大きな差がありました。
最高裁は、財産評価基本通達による評価が原則であることを前提としながらも、特定の納税者について通達評価をそのまま認めることが実質的な租税負担の公平に反する場合には、異なる評価が許容されるとの判断を示しました。
重要なのは、市場価格と通達評価額に差があるという理由だけで、直ちに通達評価が否定されるわけではないという点です。
個別の事情を踏まえた判断が必要になります。
一方、このような個別判断には、納税者にとって将来の税負担を予測しにくいという問題もあります。
不動産を購入した時点では評価方法に問題がないと考えていても、相続開始後に評価額を巡る争いが生じる可能性があるためです。
今回の見直しには、こうした予測可能性の問題を改善する目的もあります。
取得後5年以内の貸付不動産が対象に
2026年9月18日に公表された国税庁の通達案では、課税時期前5年以内に対価を伴う取引によって取得または新築された貸付用不動産について、新たな評価方法が示されています。
原則として、相続や贈与の時点における通常の取引価額に相当する金額によって評価するというものです。
ただし、取得価額が取得時の通常の取引価額に相当すると認められる場合には、一定の計算方法によって求めた金額の80％で評価できる仕組みも示されています。
土地については取得価額に地価変動率を乗じ、建物については取得価額から一定の償却費などを控除して計算します。
従来の路線価や固定資産税評価額を中心とした評価とは異なり、実際の取得価額や市場価格を重視する方向への転換です。
なお、5年以内に取得したすべての不動産が一律に対象となるわけではありません。
貸付用かどうか、取得の経緯、例外規定への該当性などを確認する必要があります。
不動産小口化商品も評価見直しの対象
今回の見直しでは、不動産小口化商品についても新たな評価方法が示されています。
不動産小口化商品とは、高額な不動産を複数の投資家が小口で保有する仕組みを利用した商品です。
少額から不動産に投資できるほか、商品によっては相続財産として分割しやすいという特徴があります。
一方、商品によっては市場価格と相続税評価額の間に大きな差が生じ、相続税対策として販売されてきたものもあります。
通達案では、対象となる小口化商品について、原則として通常の取引価額に相当する金額で評価する方向が示されています。
また、一定の要件の下で、元本等相当額や鑑定評価額などを利用する評価方法も設けられています。
一般の賃貸不動産とは異なり、取得後5年以内という期間だけで評価方法が決まる仕組みではないことにも注意が必要です。
2027年1月1日以後の相続・贈与への適用
国税庁の通達案では、新たな評価方法を2027年1月1日以後に相続、遺贈または贈与によって取得した財産に適用することとしています。
ここで注意したいのは、不動産の購入日だけで適用関係が決まるわけではないという点です。
相続や贈与によって財産を取得する時期が重要になります。
また、通達案には、一定の買換えや交換によって取得した不動産、既存の土地に新築した建物などについて、例外的な取扱いが示されています。
そのため、取得後5年以内という条件だけを取り出して、評価額が必ず上昇すると判断することは適切ではありません。
本稿で取り上げているのは、研修資料に収録された2026年9月18日公表の通達案です。実際の申告では、最終的に制定された通達と適用関係を確認する必要があります。
相続税対策から資産承継対策への転換
今回の評価見直しは、不動産による相続税対策を全面的に否定するものではありません。
賃貸不動産には、家賃収入を得られることや、長期的な資産形成に活用できることなど、税務以外の価値があります。
また、相続人に収益資産を引き継ぐという意味でも、不動産の保有には一定の合理性があります。
しかし、相続税評価額を引き下げることだけを目的として不動産を購入する場合には、これまで以上に慎重な判断が必要になります。
不動産価格の下落、空室、修繕費、借入金利の上昇、売却時の流動性なども考慮しなければなりません。
特に高齢者が相続開始を意識して高額な不動産を購入する場合、相続税の軽減効果だけでなく、購入後の管理負担や相続人の意向も重要になります。
相続税が減少しても、不動産投資そのものによって大きな損失が生じれば、家族全体の資産承継として成功したとはいえません。
これからの相続対策では、税負担の軽減と資産の維持・承継を一体として考える必要があります。
結論
貸付用不動産の相続税評価の見直しは、市場価格と相続税評価額の大きな乖離を是正し、税負担の公平性と納税者の予測可能性を高めることを目的としています。
特に、相続開始前5年以内に取得した賃貸不動産や、不動産小口化商品については、従来の評価方法を前提とした相続税対策を再検討する必要があります。
一方、不動産を保有すること自体の経済的な価値が失われるわけではありません。
重要なのは、相続税評価額がどれだけ下がるかではなく、その不動産が家族にとって本当に必要な資産なのかという視点です。
今後は、相続税の節税効果だけに依存するのではなく、収益性、流動性、管理負担、相続人の生活設計を総合的に考えた資産承継が一層重要になります。
参考
東京税理士協同組合教育情報事業「全国統一研修会」研修資料 R08-24
国税庁「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達（案）、2026年9月18日
政府税制調査会「経済社会のデジタル化への対応と納税環境整備に関する専門家会合」資料、2025年11月13日
最高裁判所 2022年4月19日判決
相続税法第22条
財産評価基本通達