相続税対策として賃貸マンションやアパートを購入する場合、これからは不動産の取得時期が重要な判断要素になります。
国税庁が2026年9月18日に公表した「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達案では、相続や贈与の前5年以内に取得した貸付用不動産について、新たな評価方法が示されています。
従来は、土地については路線価方式や倍率方式、建物については固定資産税評価額を基礎として評価することが一般的でした。
しかし、新しい評価方法では、一定の貸付用不動産について、実際の取得価額や通常の取引価額を重視する仕組みが導入される予定です。
この変更によって、相続開始直前に賃貸不動産を購入することで相続税評価額を大幅に引き下げる方法は、従来と同じ効果を期待しにくくなります。
今回は、新しい評価方法の中心となる「5年ルール」について、対象となる不動産、取得時期の判定、評価方法、例外規定、相続対策への影響を整理します。
5年ルールが導入される背景
相続税法第22条では、相続財産の価額は原則として相続開始時の時価によるとされています。
一方、不動産については、財産評価基本通達に定める方法によって評価することが一般的です。
土地は路線価方式や倍率方式、建物は固定資産税評価額を基礎として評価します。
さらに、賃貸不動産については、貸家建付地や貸家としての評価減が認められる場合があります。
その結果、不動産の市場価格と相続税評価額の間に大きな差が生じることがあります。
例えば、現金2億円で賃貸マンションを購入し、従来の評価方法による相続税評価額が1億円になったとします。
現金のまま保有していれば2億円が相続税評価額となりますが、不動産に組み替えることで評価額が1億円減少する計算です。
もちろん、実際の評価額は土地の所在地、建物の構造、賃貸状況などによって異なります。
しかし、こうした評価差を利用した相続税対策が広がったことから、税負担の公平性が問題になりました。
そこで、相続開始直前の不動産取得について、実際の取引価額をより強く反映する評価方法が検討されることになりました。
5年以内に取得した貸付用不動産が対象
通達案では、課税時期前5年以内に対価を伴う取引によって取得または新築された貸付用不動産を、新しい評価方法の対象としています。
ここでいう課税時期とは、相続税の場合は原則として被相続人が亡くなった日、贈与税の場合は贈与によって財産を取得した日です。
例えば、2028年6月1日に相続が開始した場合には、その日から遡って5年以内に取得した貸付用不動産が対象となる可能性があります。
ただし、5年以内に取得した不動産がすべて対象になるわけではありません。
重要なのは、その不動産が貸付用不動産に該当するかどうかです。
通達案では、借家権の目的となっている家屋や、その敷地として利用されている宅地などが対象とされています。
具体的には、賃貸マンション、賃貸アパート、賃貸用の戸建住宅などが考えられます。
建物の一部だけを賃貸している場合にも、対象となる可能性があります。
一方、自己居住用の住宅や、貸付用に該当しない不動産については、この5年ルールの対象とはなりません。
したがって、不動産の取得時期だけでなく、相続開始時点における利用状況を確認することが必要です。
新しい評価方法は通常の取引価額が原則
通達案では、対象となる貸付用不動産について、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価することとしています。
通常の取引価額とは、一般的な市場において成立すると考えられる取引価格を意味します。
従来の路線価や固定資産税評価額を基礎とする方法とは異なり、不動産の実際の経済的価値をより強く反映する考え方です。
ただし、すべての対象不動産について、不動産鑑定評価を実施しなければならないわけではありません。
通達案では、取得価額が取得時の通常の取引価額に相当すると認められる場合に、取得価額を基礎とする簡便な評価方法が設けられています。
この方法では、土地と建物をそれぞれ一定の方法で計算し、その金額の80％に相当する金額によって評価することができます。
例えば、取得価額が2億円で、地価変動や建物の減価などを考慮した後の金額が1億9,000万円になった場合、80％に相当する1億5,200万円が評価額となる計算です。
これは説明のための仮定ですが、従来の評価方法による1億円という評価額と比較すると、相続税評価額が5,200万円増加します。
もっとも、80％評価が常に適用できるわけではありません。
取得価額の妥当性や、土地・建物ごとの計算要件を確認する必要があります。
取得時期は原則として引渡しの日
5年ルールを適用するうえで重要なのが、不動産の取得時期です。
通達案では、土地や建物の取得時期について、原則として引渡しの時とすることが示されています。
例えば、賃貸マンションの売買契約を2023年12月に締結し、実際の引渡しを2024年2月に受けた場合には、原則として2024年2月が取得時期になります。
売買契約日と引渡し日が異なる場合には注意が必要です。
また、新築建物についても、取得時期の判定が重要になります。
土地を先に取得し、その後に賃貸マンションを新築した場合には、土地と建物の取得時期が異なることがあります。
このような場合、土地と建物を一体として単純に判断するのではなく、それぞれの取得経緯を確認する必要があります。
取得時期の判定を誤ると、評価方法そのものが変わる可能性があります。
売買契約書、引渡確認書、登記事項証明書、建築請負契約書などの資料を保存しておくことが重要です。
相続によって取得した不動産にも注意
今回の5年ルールでは、相続や贈与によって取得した不動産の取扱いにも注意が必要です。
通達案では、課税時期前5年以内に対価を伴う取引によって取得された貸付用不動産について、その後に相続等によって取得された場合も対象に含める内容が示されています。
例えば、父親が2027年に賃貸マンションを購入し、2028年に亡くなって長男が相続したとします。
その後、2030年に長男が亡くなり、孫が同じマンションを相続した場合を考えます。
長男が父親から相続した時点だけでなく、もともとの有償取得時期も重要になります。
相続によって所有者が変わったからといって、5年ルールの判定が当然に最初からやり直されるわけではありません。
したがって、複数世代にわたって不動産を承継する場合には、当初の購入時期や取得価額などの情報を引き継ぐ必要があります。
特に、相続人が購入時の資料を保有していない場合には、評価額の算定に支障が生じる可能性があります。
5年を超えて保有した場合の取扱い
通達案では、一般の貸付用不動産について、取得後5年以内かどうかが新しい評価方法の適用を判断する重要な基準となっています。
課税時期前5年以内の取得に該当しない場合には、原則として従来の財産評価基本通達による評価が基本になります。
ただし、5年を超えて保有すれば、どのような場合でも評価上の問題が生じないという意味ではありません。
財産評価基本通達6項による評価の問題など、個別事情に応じた検討が必要になる場合があります。
また、不動産小口化商品については、一般の貸付用不動産とは異なる評価方法が予定されています。
そのため、5年を超えればすべての不動産について従来の評価方法に戻ると理解することは適切ではありません。
例外規定と経過措置の重要性
通達案では、一定の不動産について5年ルールの対象から除外する取扱いが示されています。
例えば、収用等に伴う代替資産の取得、一定の交換、事業用資産の買換えなどに関連する不動産です。
これらは、相続税対策を目的とした不動産取得とは異なる事情によって資産を取得する場合があるためです。
また、既存の土地に賃貸建物を新築した場合などについても、一定の経過措置が設けられる内容となっています。
ただし、例外規定には取得価額や取得時期などの細かな要件があります。
特定の取引に該当するという理由だけで、自動的に対象から除外されるわけではありません。
実務では、取引の目的、取得経緯、適用を受けた税制上の特例などを確認する必要があります。
なお、研修資料に収録された通達案では、一部の経過措置について通達制定日が未確定の表記となっています。
実際の適用に当たっては、最終的な通達の内容を確認することが不可欠です。
2027年1月1日以後の相続・贈与が適用対象
通達案では、新しい評価方法を2027年1月1日以後に相続、遺贈または贈与によって取得した財産に適用するとしています。
ここで重要なのは、不動産の取得日と相続・贈与の日を区別することです。
例えば、2025年に購入した賃貸マンションについて、2027年に相続が開始した場合には、新しい評価方法の対象となる可能性があります。
2027年以後に購入した不動産だけが対象になるわけではありません。
また、相続開始時点で5年以内の取得に該当するかどうかを判定するため、相続開始日によって適用関係が変わります。
相続税対策を検討する際には、購入時点の税制だけでなく、将来の相続時に適用される評価方法を意識する必要があります。
不動産購入の判断基準が変わる
今回の5年ルールによって、相続税対策としての不動産購入は、従来以上に長期的な視点が必要になります。
特に高齢者が多額の借入金を利用して賃貸不動産を購入する場合には、相続税の軽減効果だけでなく、借入金の返済能力や不動産の収益性を慎重に検討する必要があります。
相続税評価額が想定より高くなれば、相続税の納税資金が不足する可能性もあります。
また、不動産を相続した家族が賃貸経営を継続できるかどうかも重要です。
相続人が不動産管理を希望しない場合には、売却することになりますが、不動産は必ずしも希望する時期や価格で売却できるとは限りません。
今後は、節税効果だけを基準に不動産を購入するのではなく、収益性、資金繰り、管理負担、資産承継のしやすさを総合的に判断する必要があります。
結論
貸付用不動産の相続税評価に導入が予定されている5年ルールは、相続開始直前の不動産取得による評価額の大幅な引下げを見直すものです。
対象となる不動産については、原則として通常の取引価額に相当する金額によって評価し、一定の要件を満たす場合には取得価額を基礎とした80％評価が認められる仕組みが示されています。
実務上は、取得時期、貸付状況、土地と建物の区分、例外規定、相続や贈与による承継の経緯を確認することが重要です。
特に、2027年1月1日以後の相続・贈与については、過去に取得した不動産も新しい評価方法の対象となる可能性があります。
これからの不動産相続対策では、取得後5年以内という期間を意識しながら、節税効果だけに依存しない長期的な資産承継を考える必要があります。
参考
東京税理士協同組合教育情報事業「全国統一研修会」研修資料 R08-24
国税庁「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達（案）、2026年9月18日
政府税制調査会「経済社会のデジタル化への対応と納税環境整備に関する専門家会合」資料、2025年11月13日
相続税法第22条
財産評価基本通達