親が認知症になり、介護施設へ入居することになったとします。
実家には誰も住まなくなります。
施設への入居一時金や毎月の利用料を考えると、空き家になった実家を売却して介護費用に充てたいと家族が考えるのは自然なことでしょう。
しかし、ここで大きな問題が生じることがあります。
実家の所有者である親の判断能力が低下している場合です。
子どもが実家を相続する予定だからといって、親が生きている間に子どもの判断だけで売却することはできません。
認知症と不動産売却の問題は、預金の引き出し以上に早めの準備が重要になります。
実家は親の財産である
最初に確認したいのは、誰が実家を所有しているのかです。
父親の単独名義であれば、売却するのは父親です。
父親と母親の共有であれば、それぞれの持ち分について本人の意思が必要になります。
子どもが将来相続する予定であっても、現在の所有者ではありません。
そのため、子どもが「父親の介護費用に使うためだから」と考えて売却できるわけではありません。
不動産の売買は大きな法律行為です。
売却価格や契約条件などを理解し、自分の意思で売るかどうかを判断できることが必要になります。
認知症という診断だけで売却できなくなるわけではない
親が認知症と診断されたら、直ちに不動産を売却できなくなるわけではありません。
認知症の程度は人によって異なります。
物忘れがあっても、自宅を売却する意味や売却価格、売却後にどこで生活するのかなどを理解して判断できる人もいます。
重要なのは病名ではなく、売買契約を行う時点で本人に必要な判断能力があるかどうかです。
一方、認知症が進み、自宅を売ること自体を理解できない状態で契約を進めることには問題があります。
高額な財産を扱う不動産取引では、本人の意思確認が特に重要になります。
家族が代理で署名すればよいわけではない
親が自分で手続きできないなら、子どもが代わりに契約書へ署名すればよいと考えるかもしれません。
しかし家族だからという理由だけで、親の不動産を処分する代理権が当然に与えられるわけではありません。
委任状についても注意が必要です。
本人が十分な判断能力を持っている段階で適切に代理権を与えているのであれば別ですが、本人がすでに契約内容を理解できない状態になってから形式的に委任状を作成しても問題の解決にはなりません。
本人の意思を確認できない状態になってから家族だけで何とかしようとすると、選択肢は限られます。
法定後見制度を利用する方法がある
本人の判断能力が低下した後に不動産を処分する必要が生じた場合、法定後見制度を利用する方法があります。
家庭裁判所に申し立て、後見人などが選任されれば、与えられた権限に基づいて本人の財産を管理します。
必要性が認められれば、不動産の売却を進めることも考えられます。
ただし、後見人は家族のためではなく本人の利益のために財産を管理します。
子どもが「空き家だから売りたい」と希望しただけで自由に処分できるわけではありません。
売却が本人の生活や介護費用の確保などのために必要なのかが重要になります。
居住用不動産には特別な注意が必要
法定後見制度を利用している場合、本人が住んでいる、または住んでいた居住用不動産の処分には特に注意が必要です。
成年後見人が本人の居住用不動産を売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要となる仕組みがあります。
自宅は単なる金融資産とは違います。
本人の生活の基盤だからです。
一度売却すれば、本人が自宅へ戻りたいと思っても戻れなくなる可能性があります。
そのため本人の財産を守るだけではなく、居住環境を守る観点から慎重な手続きが求められます。
施設入居直後に売却するとは限らない
親が介護施設へ入ったからといって、すぐ実家を売却することが適切とは限りません。
本人が自宅へ戻れる可能性があるかもしれません。
短期間の入所かもしれません。
本人自身が自宅を残したいと強く希望している場合もあります。
一方で空き家を長期間維持すれば、固定資産税や修繕費などの負担が続きます。
建物の劣化や防犯上の問題もあります。
売却するのか、しばらく保有するのか。
本人の意向、介護の状況、資金状況などを総合的に考える必要があります。
元気なうちの家族信託という選択肢
将来、実家を売却する可能性が高いのであれば、本人が元気なうちに家族信託を利用する方法があります。
例えば父親が自宅を信託財産とし、長男を受託者にします。
信託契約で必要な売却権限を受託者に与えておけば、将来父親の判断能力が低下した後でも、契約内容に従って長男が売却手続きを進められるように備えることができます。
ただし、契約内容によってできることは変わります。
単に家族信託を設定すれば、どのような場合でも自由に売却できるというものではありません。
将来どのような状況で売却する可能性があるのかまで考えて設計する必要があります。
不動産の共有にも注意する
実家が夫婦共有になっている場合には、さらに注意が必要です。
例えば父親と母親が2分の1ずつ所有しているとします。
父親について家族信託などの対策をしていても、母親の判断能力が低下し、母親の持ち分について対策がなければ、不動産全体の売却が難しくなる可能性があります。
共有不動産では共有者全員について将来の判断能力低下を考える必要があります。
親の不動産について対策を検討するときは、まず登記事項証明書などで所有関係を確認することが重要です。
長年住んでいる自宅でも、家族が思っていた名義と実際の登記が違っていることがあります。
住宅ローンや抵当権も確認する
不動産を売却するときには、所有者だけでなく権利関係も確認する必要があります。
住宅ローンが残っているのか。
抵当権が設定されているのか。
共有者はいないのか。
土地と建物の所有者は同じなのか。
親世代の不動産では、相続登記が十分に整理されていないケースも考えられます。
認知症対策として不動産を確認することは、こうした権利関係を整理する機会にもなります。
問題が発生してから調べるより、本人が元気な段階で確認しておく方が対応しやすくなります。
売却代金は親の財産である
実家を売却できたとしても、もう一つ重要な点があります。
売却代金は親の財産です。
子どもが売却手続きを手伝ったからといって、そのお金を自由に使えるわけではありません。
基本的には本人の生活費、介護費、医療費など本人のために管理していくことになります。
特に兄弟姉妹がいる家庭では、お金の流れを明確にしておくことが大切です。
施設費としていくら使ったのか。
医療費はいくらだったのか。
自宅売却にどのような費用がかかったのか。
記録を残しておけば、後の相続時に家族間で疑念が生じるリスクを減らせます。
不動産は預金より早めの準備が必要
銀行預金であれば、金融機関によっては予約型代理人サービスなどの選択肢があります。
しかし不動産は売買契約や登記などが必要になるため、より複雑です。
さらに自宅は資産であると同時に本人の生活の場所でもあります。
判断能力が低下してから対応しようとすると、法定後見制度などを利用しなければならない可能性があります。
将来施設への入居を考えているのであれば、そのとき自宅をどうするのかまで元気なうちに話し合っておくことが重要です。
結論
親が認知症になった後でも、状況によって実家を売却する方法はあります。
しかし子どもだからという理由だけで、親名義の不動産を自由に売却することはできません。
重要なのは、本人が売買契約の内容を理解して判断できるかどうかです。
判断能力がすでに低下している場合には、法定後見制度などによる対応が必要になる可能性があります。
一方、本人が元気なうちなら、将来の売却を想定して家族信託などを準備する選択肢もあります。
認知症対策では預金だけを見ていてはいけません。
自宅は誰の名義なのか。
施設へ入居したら自宅を残すのか売るのか。
売却するなら、そのお金をどのように本人の生活や介護に使うのか。
ここまで考えて初めて、実家の認知症対策になります。
人生100年時代では、家を買うときだけではなく、自分で管理できなくなったときにその家をどうするのかまで決めておくことが重要なのです。
参考
日本経済新聞 2026年9月30日夕刊 マネー相談 黄金堂パーラー 認知症と財産管理 上 変わる法定後見 必要なとき利用 解任も可能
日本経済新聞 2026年9月30日夕刊 改正法待たず早めに準備を