親が亡くなり、誰も住まなくなった実家を相続したとします。
すぐに売る必要はない。
思い出のある家なので、しばらく残しておきたい。
将来、子どもが使うかもしれない。
土地の価格が上がってから売ればよい。
こう考えて、とりあえず空き家のまま保有するケースは少なくありません。
しかし、空き家は何もしなければ現状のまま保存される資産ではありません。
固定資産税がかかり、維持管理費が発生し、建物は時間とともに老朽化します。
さらに、相続空き家の3000万円特別控除には期限があります。
誰も利用する予定のない実家については、売るかどうかだけでなく、いつまでに判断するのかを決めておくことが重要です。
空き家でも固定資産税はかかる
誰も住んでいないからといって、固定資産税がなくなるわけではありません。
土地や建物を所有している限り、原則として毎年固定資産税が課税されます。
地域によっては都市計画税もかかります。
例えば年間の固定資産税などが10万円だったとしても、10年間保有すれば単純計算で100万円になります。
しかも、その間に実家を利用していなければ、税金を支払いながら空き家を維持していることになります。
一回ごとの負担はそれほど大きく感じなくても、長期間になると無視できない金額になります。
住宅が建っている土地には税負担を軽くする仕組みがある
住宅の敷地については、固定資産税の住宅用地特例があります。
一定の小規模住宅用地については、固定資産税の課税標準が大幅に軽減されます。
そのため、
古い家でも建物を残しておいた方が固定資産税が安い
といわれることがあります。
確かに税制だけを見れば、住宅が存在していることによって土地の固定資産税負担が軽くなるケースがあります。
しかし、だからといって管理しない空き家を残しておけばよいということではありません。
現在の空き家対策では、適切に管理されていない住宅について住宅用地特例が受けられなくなる場合があります。
空き家には維持管理費がかかる
空き家の負担は税金だけではありません。
人が住んでいない家でも管理が必要です。
例えば、
庭木の剪定
雑草の除去
建物の換気
雨漏りの修理
屋根や外壁の補修
害虫や害獣への対応
水道や電気などの基本料金
火災保険
などの費用が発生することがあります。
実家が遠方にあれば、さらに交通費がかかります。
東京で暮らしている人が地方の実家を管理するため、年に数回帰省するだけでも時間と費用が必要です。
自分で管理できなければ、空き家管理サービスなどを利用することも考えなければなりません。
年間の維持費ではなく累計額で考える
空き家を保有するかどうか判断するときには、年間費用だけを見ると判断を誤りやすくなります。
例えば、
固定資産税などが年間10万円
庭木や清掃などの管理費が年間10万円
交通費などが年間5万円
かかるとします。
年間25万円であれば、それほど大きな金額ではないと思うかもしれません。
しかし10年間では250万円です。
途中で屋根の修繕に100万円かかれば、合計負担はさらに増えます。
空き家を保有する場合には、
今年いくらかかるのか
ではなく、
あと10年持ったら総額いくらになるのか
という視点が重要です。
人が住まない家は傷みやすい
建物は、人が住まなくなると急速に傷むことがあります。
窓を閉め切ったままにすると湿気がこもります。
換気が行われなければ、カビや木材の腐食につながることがあります。
水道を長期間使用しなければ排水設備などに問題が生じることもあります。
庭木や雑草を放置すれば、隣地や道路へはみ出す可能性があります。
台風などで屋根や外壁が破損しても、誰も住んでいなければ発見が遅れます。
空き家は使わなければ傷まないのではなく、使わないからこそ傷みやすい面があるのです。
建物が古くなれば売却しにくくなる
実家をいつか売ろうと考えていても、時間の経過によって売却条件が良くなるとは限りません。
築40年の住宅を10年間保有すれば築50年になります。
買主から見れば、建物として利用できる価値はさらに低くなる可能性があります。
大規模なリフォームが必要になれば、
土地は欲しいが建物はいらない
という買主が増えるでしょう。
そうなると売主側で解体するか、買主が負担する解体費用を考慮して価格を下げる必要が出てくることがあります。
売却を先送りすることで、選択肢が狭くなる可能性があります。
建物の老朽化は周囲にも影響する
老朽化した空き家の問題は、所有者だけでは済みません。
屋根材が飛散する。
外壁が崩れる。
庭木が隣地へ越境する。
害虫や害獣が発生する。
ごみの不法投棄を招く。
こうした問題が発生すれば、近隣住民とのトラブルにつながる可能性があります。
建物の一部が落下して他人に損害を与えれば、所有者の責任が問題になることもあります。
相続した実家に住んでいなくても、所有者としての責任までなくなるわけではありません。
管理不全空家に該当する可能性もある
空き家対策の強化によって、放置すれば特定空家になるおそれがある住宅について、管理不全空家として行政から指導や勧告を受ける仕組みが設けられています。
例えば建物や敷地の管理状態が悪化し、このまま放置すると周囲に悪影響を及ぼす可能性が高い場合などです。
市区町村から必要な措置について指導を受け、それでも改善されず勧告まで進むと、土地に適用されていた住宅用地特例から外れる可能性があります。
つまり、
固定資産税が安くなるから古い家を残しておこう
という考え方が必ずしも通用するわけではありません。
建物を残すのであれば、適切に管理することが前提になります。
売却を急ぐ必要がないケースもある
もちろん、相続した実家は必ずすぐに売らなければならないわけではありません。
例えば、
近い将来自分が住む予定がある
子どもが利用する予定が具体的にある
賃貸住宅として活用できる
土地価格の上昇が期待できる明確な事情がある
適切な管理を低コストで続けられる
といった場合には、保有を続ける合理性があります。
重要なのは、
何となく残しておく
ことと、
目的を持って保有する
ことを区別することです。
思い出と経済価値を分けて考える
実家の処分が難しい最大の理由の一つは、金銭だけでは判断できないことです。
自分が育った家。
親と過ごした家。
子どものころの思い出が残っている家。
こうした実家を親が亡くなってすぐ売却することに抵抗を感じるのは自然なことです。
だからといって、いつまでも判断を先送りすると、固定資産税や管理費だけが積み上がっていきます。
例えば、
一周忌までは残す
三回忌までに方針を決める
相続から2年以内に売却査定を取る
など、判断する時期だけでも決めておく方法があります。
感情的な整理の時間を確保しながら、経済的な問題を無期限に先送りしないことが重要です。
3000万円特別控除には期限がある
相続した実家を売却する可能性がある場合に、特に意識したいのが相続空き家の3000万円特別控除です。
一定の要件を満たした相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3000万円を控除できる制度です。
しかし、いつ売っても利用できるわけではありません。
原則として、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
さらに制度そのものにも適用期限があります。
つまり、
そのうち売ろう
と考えているうちに、税制上有利な売却時期を逃してしまう可能性があります。
税金だけで売却時期を決めるべきではない
もっとも、3000万円特別控除があるからといって、必ず期限内に売却しなければ損だということでもありません。
不動産の価値、地域の市場動向、相続人の事情、将来の利用予定なども考える必要があります。
重要なのは、税制上の期限を知らないまま判断を先送りしないことです。
特例を使える期間を確認したうえで、
今売る場合
数年後に売る場合
保有し続ける場合
の税金や維持費を比較すると判断しやすくなります。
売却までには意外に時間がかかる
3000万円特別控除の期限ぎりぎりになってから売却活動を始めるのも危険です。
空き家を売却するには、
相続登記
家財整理
境界の確認
不動産会社への査定依頼
買主探し
耐震改修や解体の検討
売買契約
引き渡し
など、さまざまな手続きが必要になることがあります。
地方や郊外の物件であれば、売りに出してもすぐ買主が見つかるとは限りません。
売却価格を下げながら1年以上買主を探すケースも考えられます。
税制上の期限から逆算して、早めに行動する必要があります。
兄弟姉妹の共有ならさらに時間がかかる
実家を兄弟姉妹で共有相続している場合には、売却までの意思決定がさらに難しくなることがあります。
一人は売りたい。
一人は残したい。
一人はもっと高く売れるまで待ちたい。
このように意見が分かれれば、売却のタイミングを逃す可能性があります。
不動産を共有する場合には、相続時点から出口について話し合っておくことが重要です。
とりあえず共有にして後で考えるという方法は、将来の意思決定を複雑にすることがあります。
売るか持つかは数字で比較する
空き家を売却するか保有するか迷った場合には、数字にして比較すると判断しやすくなります。
例えば、
現在の売却査定額
年間の固定資産税
年間の管理費
今後必要になる修繕費
解体費用
売却時の仲介手数料
譲渡所得に対する税金
3000万円特別控除の適用可能性
などを整理します。
そのうえで、
5年間保有した場合
10年間保有した場合
今売却した場合
を比較します。
思い出の価値を数字にする必要はありません。
しかし、経済的な負担については数字にしておくことで、家族で話し合いやすくなります。
空き家には出口の期限を決める
相続した実家を保有する場合には、
いつまで保有するのか
という期限を決めておくことが有効です。
例えば、
3年間は保有する
その間に利用者が決まらなければ売却する
5年後までに賃貸か売却かを決める
といったルールを家族で決めます。
出口を決めないまま保有すると、10年、20年と時間だけが過ぎる可能性があります。
その間に次の相続が発生すれば、問題は子どもや孫の世代へ引き継がれます。
結論
相続した実家をいつ売るべきかについて、すべての家庭に共通する正解はありません。
将来自分や家族が利用する予定があり、適切に管理できるのであれば、保有を続ける選択肢もあります。
しかし、誰も利用する予定がない実家を何となく空き家のまま保有することには、多くのリスクがあります。
固定資産税などは毎年発生します。
庭木の手入れや清掃、修繕などの維持管理費もかかります。
人が住まない建物は老朽化し、時間がたつほど売却しにくくなる可能性があります。
管理状態が悪化すれば、管理不全空家などとして行政上の措置の対象となり、住宅用地特例に影響する可能性もあります。
さらに、相続空き家の3000万円特別控除には売却期限があります。
売却を考え始めた時点ですでに期限が迫っていた、ということは避けたいところです。
大切なのは、相続直後に無理に売却することではありません。
何となく判断を先送りしないことです。
相続した時点で、
誰かが住むのか
貸すのか
売るのか
解体するのか
何年間なら保有するのか
を家族で考えておく必要があります。
空き家は、持っているだけなら何も起こらない財産ではありません。
時間とともに税金、維持費、老朽化という負担が積み上がっていきます。
相続した実家を残すのであれば、残す理由を明確にする。
理由がないのであれば、税制上有利な時期も確認しながら早めに出口を検討する。
それが、実家を次の世代の負担にしないための重要な考え方です。
参考
日本経済新聞 2026年8月 マネー相談 黄金堂パーラー 相続空き家 上 登記の手続き
国税庁 被相続人の居住用財産を売ったときの特例
国土交通省 空き家対策について