築古マンションを内覧すると、室内が新築のようにきれいにリフォームされている物件があります。
キッチンや浴室、トイレ、床、壁紙などが新しくなっていれば、築40年や築50年でも古さを感じないことがあります。
しかし、室内が新しいこととマンション全体の設備が新しいことは別の問題です。
特に注意したいのが給排水管です。
給排水管は壁や床、共用部分など目に見えにくい場所にあるため、老朽化していても内覧だけでは分かりにくい設備です。
築古マンションでは、室内の見た目だけでなく水を運ぶ設備がどこまで更新されているかを確認することが重要です。
給排水管とは何か
マンションでは多くの配管が建物内部を通っています。
水道から各住戸へ水を届ける給水管があります。
住戸で使用した水を外へ流す排水管もあります。
こうした配管が正常に機能することで、キッチン、浴室、洗面所、トイレなどを日常的に使用できます。
普段はほとんど意識しませんが、マンション生活を支える重要なインフラです。
問題は、配管も建物と同じように時間とともに劣化することです。
配管が劣化すると何が起きるのか
給排水管の劣化が進むと、漏水などのトラブルにつながる可能性があります。
配管から水が漏れれば、自分の住戸だけで問題が終わるとは限りません。
床下などから階下へ水が回れば、下の住戸の天井や壁、家財などに被害を与える可能性があります。
共用部分の配管で事故が起これば、複数の住戸に影響することも考えられます。
水のトラブルは建物内部で発生するため、異常が表面化したときには被害が広がっている場合があります。
築古マンションで給排水管の状態が重要になる理由です。
室内リフォームだけでは分からない
中古マンションでは、売却前に専有部分を全面的にリフォームした物件があります。
新しいシステムキッチンや浴室などを見ると、設備全体が新しくなったように感じます。
しかし、交換されたのが目に見える住宅設備だけという場合があります。
その先につながっている配管まで更新されているとは限りません。
さらにマンションには各住戸だけで使用する部分と、建物全体で使用する共用部分があります。
自分の住戸内を新しくしても、建物全体の共用配管が古いままなら、マンションとしての漏水リスクがなくなるわけではありません。
専有部分と共用部分を分けて考える
給排水管を確認するときには、専有部分と共用部分を分けて考える必要があります。
住戸内の配管については、過去のリフォームで交換されている可能性があります。
一方、縦方向に複数の住戸をつなぐ配管など、マンション全体に関係する部分は管理組合による修繕や更新の対象となる場合があります。
どこまでが専有部分で、どこからが共用部分になるのかは、マンションの管理規約などを確認する必要があります。
単に売主へ配管を交換したか尋ねるだけではなく、管理組合が共用部分についてどのような工事を実施しているかを見ることが重要です。
更新工事とは何か
老朽化した給排水管への対応には、補修だけでなく配管そのものを新しくする更新工事があります。
築年数が進めば、部分的な補修を繰り返すより設備そのものを更新した方がよい段階を迎えることがあります。
築古マンションを購入するときには、過去に給排水管の更新工事が実施されているかを確認したいところです。
更新済みなら、いつ、どの範囲を更新したのかを確認します。
未実施なら、長期修繕計画に更新予定が含まれているかを見る必要があります。
未更新なら将来の工事費にも注意する
給排水管の問題は漏水リスクだけではありません。
更新工事には費用がかかります。
大規模な設備更新となれば、管理組合の修繕積立金から多額の支出が必要になる可能性があります。
十分な積立金がなければ、修繕積立金の値上げ、一時金、借り入れなどが必要になる場合があります。
つまり給排水管の更新状況を確認することは、建物の安全性だけでなく、購入後の家計負担を考えることにもつながります。
修繕履歴と長期修繕計画を見る
購入前には過去の修繕履歴を確認します。
給排水管について、いつどのような工事を実施したのかを見ます。
さらに長期修繕計画も確認します。
まだ更新していない設備について、いつ工事を予定しているのか、その費用をどの程度見込んでいるのかを見るためです。
過去の修繕履歴と将来の修繕計画を組み合わせることで、そのマンションの給排水設備が現在どの段階にあるのかを理解しやすくなります。
漏水事故の履歴も確認材料になる
過去に漏水事故が繰り返されていないかも確認材料になります。
事故が何度も起きている場合、個別住戸だけの問題なのか、建物全体の設備老朽化が関係しているのかを見る必要があります。
総会議事録などに漏水事故や配管更新についての議論が記録されていることもあります。
管理組合が問題を認識し、具体的な対応を進めているのかも重要です。
事故があったという事実だけで判断するのではなく、その後どのような対策を取ったかを見る必要があります。
保険にも影響する
漏水事故が増えると、管理組合が加入する保険にも影響する場合があります。
事故による保険金の支払いが増えれば、保険料の負担が重くなる可能性があります。
保険料を抑えるために補償内容を見直すことも考えられます。
配管の老朽化は修繕費だけの問題ではありません。
事故、住民間のトラブル、保険などマンション管理全体に影響する可能性があります。
見た目の新しさと建物の新しさを混同しない
築古マンションでは、専有部分を大規模にリフォームすることで非常に魅力的な住宅に変えることができます。
しかし、内装を新しくしても建物の築年数が若返るわけではありません。
外壁、構造部分、エレベーター、給排水管など共用部分の設備はマンション全体で維持していく必要があります。
特に給排水管は目に見えにくいため、内覧時には意識して確認する必要があります。
きれいな室内ほど、その裏側にある建物全体の状態を別に確認するという視点が大切です。
結論
築古マンションでは、給排水管の老朽化が漏水事故などにつながる可能性があります。
注意したいのは、室内がきれいにリフォームされていても、建物全体の配管まで新しくなっているとは限らないことです。
購入前には、専有部分の配管だけでなく、共用部分の給排水管についても更新履歴を確認する必要があります。
更新していなければ、長期修繕計画にいつ工事する予定なのか、その資金を準備できているのかまで確認することが重要です。
築古マンションでは目に見えるキッチンや浴室だけでなく、その裏側で水を運び続けている設備を見る必要があります。
室内の新しさではなく、建物全体がどこまで更新されているかを見ることが、築古マンション選びでは大切なのです。
参考
日本経済新聞 2026年9月19日 朝刊 築古物件購入の落とし穴
日本経済新聞 2026年9月19日 朝刊 中古物件価格を大きく左右