同じ「田」や「畑」であっても、相続税や贈与税の評価額が大きく異なることがあります。
周囲一帯が農地として利用されている地域の田と、住宅地の中に残された田では、経済的な価値が大きく違うからです。
そこで相続税や贈与税では、農地をすべて同じ方法で評価するのではなく、その農地がどこにあり、どのような利用可能性を持っているのかによって区分して評価します。
代表的な区分が、
純農地
中間農地
市街地周辺農地
市街地農地
です。
今回のシリーズの出発点となった公表裁決でも、請求人は父親から贈与された複数の土地について、贈与時の現況から地目を田とし、純農地に係る倍率方式によって贈与税評価額を算定していました。
今回は、農地の区分によってなぜ評価方法が変わるのかを見ていきます。
農地は宅地と同じようには評価できない
土地の価値は、その土地をどのように利用できるかによって大きく変わります。
例えば、駅前にある1000平方メートルの宅地と、農村地域にある1000平方メートルの田では、同じ面積でも通常は経済的価値が異なります。
農地には農地法などによる規制があり、所有者が自由に宅地へ変更できるとは限りません。
農地として利用することが基本となる土地と、比較的宅地への転用可能性が高い土地とでは、市場価値も異なります。
そのため、相続税や贈与税では農地の置かれている状況に応じて区分し、それぞれ異なる方法で評価します。
農地は四つに区分して評価する
財産評価基本通達では、農地を大きく四つに区分して評価します。
純農地
中間農地
市街地周辺農地
市街地農地
です。
この区分は、単純に、
田なのか
畑なのか
という違いではありません。
その農地が所在する地域の状況や、宅地への転用可能性などが重要になります。
一般的には、純農地から市街地農地へ近づくほど、宅地としての利用可能性が価格に反映されやすくなります。
純農地とは何か
純農地とは、農業を行うことを前提とした性格が強い農地です。
例えば、農用地区域内にある農地など、一定の農地が該当します。
周囲にも農地が広がり、宅地への転用可能性が低い土地をイメージすると分かりやすいでしょう。
こうした土地について、近隣の宅地価格を基礎として評価してしまえば、農地としての実際の経済価値とかけ離れた評価になる可能性があります。
そこで純農地については、原則として倍率方式によって評価します。
純農地は倍率方式で評価する
純農地の基本的な評価方法は、
固定資産税評価額掛ける評価倍率
です。
例えば、
固定資産税評価額300万円
純農地の評価倍率20倍
であれば、単純化した計算では6000万円となります。
実際に使用する倍率は、評価する年分、地域、地目などによって確認する必要があります。
重要なのは、純農地については宅地の路線価から直接評価するのではなく、農地としての固定資産税評価額を基礎とする仕組みになっていることです。
今回の公表裁決でも純農地として評価された
今回の公表裁決では、請求人は平成14年に父親から複数の土地の贈与を受けました。
請求人は贈与税の申告に当たり、贈与時の現況から各土地の地目を田としています。
そして財産評価基本通達36および37に定める純農地に係る倍率方式を適用して評価額を算定しました。
つまり贈与税申告では、対象土地について農地としての税務上の評価方法が使われていたわけです。
ただし、後に問題となった第二次納税義務では、別途時価を求める必要があると判断されています。
中間農地とは何か
中間農地は、純農地ほど農業地域としての性格が強くないものの、市街地農地ほど宅地化が進んでいない農地です。
純農地と市街地周辺農地などの中間的な性格を持つ農地と考えると分かりやすいでしょう。
中間農地についても、基本的には倍率方式によって評価します。
したがって、
固定資産税評価額
評価倍率
が重要になります。
純農地と同じ倍率が適用されるとは限らないため、評価倍率表によって対象となる地域や地目に対応した倍率を確認する必要があります。
市街地周辺農地とは何か
市街地周辺農地になると、宅地化の影響が強くなります。
市街地に近く、将来的に宅地として利用される可能性が純農地などより高い農地です。
このような農地について、純粋な農地としての価値だけで評価すると、実際の経済価値を十分に反映できない可能性があります。
そこで市街地周辺農地については、市街地農地として評価した価額を基礎として、その一定割合によって評価する仕組みが採られています。
純農地や中間農地とは評価方法そのものが変わる点が重要です。
市街地農地とは何か
市街地農地は、宅地化の影響を強く受けている農地です。
例えば、農地法上すでに転用許可を受けている農地や、市街化区域内にある一定の農地などが該当します。
住宅地の中に田や畑が残っているケースをイメージすると分かりやすいでしょう。
こうした農地は、現在は田や畑として利用されていても、宅地としての利用可能性が土地価格に大きな影響を与えます。
そのため、純農地と同じように農地の固定資産税評価額へ倍率を掛けるだけではなく、宅地としての価値を意識した評価を行います。
市街地農地は宅地比準方式で評価することがある
市街地農地の代表的な評価方法が宅地比準方式です。
簡単にいえば、
その農地が宅地だったとしたらいくらになるのか
を考え、そこから宅地に転用するために必要となる造成費などを差し引いて評価します。
例えば、
宅地として評価した価額5000万円
宅地造成費1000万円
であれば、単純化すると、
5000万円から1000万円
によって4000万円という考え方になります。
農地のままの価値だけでなく、宅地としての利用可能性を評価に反映する仕組みです。
なぜ宅地造成費を差し引くのか
農地を宅地として利用するためには、そのままでは使えないことがあります。
例えば、
土地を埋め立てる
地盤を整える
土を入れ替える
擁壁を設置する
整地する
といった工事が必要になる場合があります。
もし周辺の完成した宅地と同じ価格で農地を評価してしまえば、宅地にするために必要な費用が無視されてしまいます。
そこで、宅地としての価値から一定の宅地造成費を控除する考え方が採られています。
農地の区分によって評価額が大きく変わる
農地評価で最も重要なのは、どの区分に該当するかによって評価額が大きく変わる可能性があることです。
例えば同じ1000平方メートルの田でも、
農村部にある純農地
都市近郊にある市街地周辺農地
住宅地の中にある市街地農地
では、土地としての経済価値が大きく異なる可能性があります。
そのため、単に登記簿に「田」と書かれているから同じ方法で評価するわけではありません。
農地の所在地や法令上の位置付けなどを確認して、適切な区分を判定する必要があります。
登記簿上の地目だけでは決まらない
土地の評価では、登記簿上の地目だけを見て判断することは適切ではありません。
税務上の土地の地目は、原則として課税時期における現況によって判定します。
例えば登記簿上は田でも、すでに実質的に宅地として利用されている場合があります。
反対に、登記簿上の表示と実際の利用状況に違いが生じていることもあります。
そのため農地を評価するときには、
登記簿
固定資産税関係資料
現地の状況
農地法上の取扱い
都市計画上の区域
などを確認することが重要になります。
市街化区域かどうかも重要になる
農地評価では、都市計画法上の区域も重要な情報になります。
特に市街化区域内の農地では、市街地としての利用可能性が評価に影響します。
一方、市街化を抑制する区域にある農地では、宅地への転用が容易ではない場合があります。
そのため、
農地だから安い
都市部だから高い
という単純な判断ではなく、土地利用に関する法的な制限を確認する必要があります。
土地価格は、「現在何に使われているか」だけではなく、「将来何に使うことができるか」によっても大きく変わるからです。
農地法による転用規制も価格に影響する
農地には、農地を守るための法的な規制があります。
農地を住宅地や駐車場などへ転用する場合には、農地法上の許可や届出が必要になることがあります。
転用が難しい農地であれば、宅地としての価値をそのまま評価することはできません。
反対に、比較的容易に宅地利用へ移行できる農地であれば、その可能性が価格に反映されることがあります。
この違いが、純農地と市街地農地などの評価方法の違いにつながっています。
税務上の農地評価と市場の時価は別問題になる
ここでも、今回のシリーズで繰り返し取り上げてきた重要な考え方があります。
財産評価基本通達に基づく農地評価額と、実際の市場における時価は必ずしも一致しません。
純農地として倍率方式で評価した金額は、相続税や贈与税を計算するための税務上の評価額です。
一方、実際にその農地を売却するときには、
農地として誰が買えるのか
農業収益はどの程度か
転用可能性があるのか
周辺でどのような取引が行われているのか
などが価格に影響します。
評価目的が違うため、金額が違っていても不自然ではありません。
今回の裁決では鑑定評価によって時価を求めた
今回の公表裁決では、請求人は純農地として倍率方式による評価を行っていました。
しかし、国税徴収法39条の「受けた利益」の算定では、その評価額をそのまま採用しませんでした。
審判所は、公売財産の評価に準じて時価を求めるのが相当と判断しました。
そして対象土地が農地であり、一般的な評価方法が確立している財産であることなどから、不動産鑑定士へ鑑定評価を依頼しています。
その鑑定評価に不合理な点はないとして、鑑定評価額を贈与時における時価と認定しました。
同じ農地でも、
贈与税を計算するための評価
第二次納税義務の受けた利益を算定するための評価
では目的が違うことがよく分かる事例です。
結論
農地の相続税や贈与税の評価では、すべての田や畑を同じ方法で評価するわけではありません。
農地は、純農地、中間農地、市街地周辺農地、市街地農地に区分され、その土地が置かれている地域や宅地への転用可能性などに応じて評価方法が変わります。
純農地や中間農地では倍率方式が基本となる一方、市街地農地では宅地としての価値から宅地造成費などを考慮する方法が使われることがあります。
したがって農地評価では、単に登記簿上の地目を見るだけではなく、課税時期の現況、都市計画上の区域、農地法上の規制などを確認することが重要です。
今回の公表裁決でも、贈与税申告では純農地として倍率方式が使われていましたが、第二次納税義務の「受けた利益」については別途、不動産鑑定による時価が認定されました。
そして農地には、評価方法とは別にもう一つ大きな税務上の特徴があります。
一定の要件を満たして農業を継続する場合、農地の贈与について多額の贈与税の納税を猶予し、最終的に免除する制度があることです。
今回の公表裁決でも、請求人はこの制度を利用していました。
次回は「農地の贈与税納税猶予とは何か」として、農業を続けることで贈与税の納税が猶予され、一定の場合に免除される仕組みを詳しく見ていきます。
参考
税のしるべ 2026年8月3日 【公表裁決】原処分庁の主張額は審判所依頼の鑑定評価額の範囲内、処分は適法