土地を相続したり贈与を受けたりした場合、相続税や贈与税を計算するためには、その土地の価額を求めなければなりません。
市街地の宅地であれば、道路に付された路線価を使って評価する「路線価方式」がよく知られています。
しかし、全国すべての道路に路線価が設定されているわけではありません。
路線価が定められていない地域の土地について、代表的な評価方法となるのが「倍率方式」です。
倍率方式では、固定資産税評価額に国税当局が定める一定の倍率を掛けて土地の相続税評価額や贈与税評価額を求めます。
今回のシリーズの出発点となった公表裁決でも、請求人は父親から贈与された農地について、純農地に係る倍率方式を使って贈与税申告を行っていました。
ところが、第二次納税義務の「受けた利益」を算定する場面では、その評価額がそのまま採用されたわけではありません。
倍率方式とはどのような評価方法なのか、その仕組みを見ていきます。
土地の評価方法には路線価方式と倍率方式がある
相続税や贈与税における宅地の代表的な評価方法には、
路線価方式
倍率方式
があります。
路線価方式は、路線価が設定されている地域で使われます。
道路に付された1平方メートル当たりの路線価を基礎として、土地の面積や形状などを考慮して評価額を計算します。
これに対して、路線価が定められていない地域では倍率方式が使われます。
倍率方式では、土地ごとに道路価格から計算するのではなく、その土地の固定資産税評価額を出発点とします。
倍率方式の基本的な計算方法
倍率方式の基本的な仕組みは比較的シンプルです。
土地の固定資産税評価額に、国税当局が地域や地目などに応じて定めた評価倍率を掛けます。
例えば、
固定資産税評価額1000万円
評価倍率1.1倍
だったとします。
この場合、
1000万円掛ける1.1
によって、評価額は1100万円となります。
もちろん実際の土地評価では、土地の種類や状況などについて確認が必要ですが、倍率方式の基本的な考え方はこのようなものです。
なぜ固定資産税評価額を利用するのか
倍率方式では、なぜ固定資産税評価額を利用するのでしょうか。
固定資産税評価額は、市町村が土地や建物について固定資産税などを課税するために決定している評価額です。
土地について全国的に評価が行われているため、路線価が設定されていない地域でも評価の基礎として利用できます。
相続や贈与が発生するたびに、納税者が土地の市場価格を一から調査する必要があるとすれば、大きな負担になります。
そこで、すでに存在する固定資産税評価額を基礎として、地域や土地の種類などに応じた倍率を掛けることによって、相続税や贈与税の評価額を求める仕組みになっています。
倍率は全国一律ではない
ここで重要なのは、固定資産税評価額に掛ける倍率が全国一律ではないことです。
土地の所在地や地目などによって異なります。
例えば、
宅地
田
畑
山林
原野
などでは、同じ地域であっても異なる倍率が設定されることがあります。
そのため倍率方式で土地を評価する場合には、
土地の所在地
地目
固定資産税評価額
適用される倍率
を正しく確認する必要があります。
単純に「固定資産税評価額に1.1を掛ければよい」といった全国共通のルールではありません。
倍率表を確認する必要がある
倍率方式で評価する場合には、評価対象となる年分の評価倍率表を確認します。
土地の評価は、相続や贈与によって財産を取得した時点を基準として行います。
したがって、現在の倍率ではなく、その相続や贈与に対応する年分の倍率を確認する必要があります。
例えば、令和8年に発生した相続について評価するのであれば、令和8年分の評価に対応する資料を確認することになります。
過去の相続や贈与について評価する場合には、当時の評価倍率が問題になります。
今回の公表裁決では平成14年に行われた贈与が問題となっているため、現在の評価額を使えばよいという話ではありません。
固定資産税評価額のどの数字を使うのか
固定資産税に関する書類を見ると、複数の数字が記載されている場合があります。
そのため倍率方式では、どの金額を基礎として計算するのかを確認する必要があります。
固定資産税の実際の税額を計算するための課税標準額と、土地そのものの固定資産税評価額は必ずしも同じではありません。
例えば住宅用地には固定資産税の課税標準について特例があります。
このため、
固定資産税が課税されている金額
イコール
倍率方式で使う固定資産税評価額
とは限りません。
評価証明書などによって対象となる評価額を正しく確認することが重要です。
農地でも倍率方式が使われる
倍率方式は宅地だけに使われるものではありません。
農地の評価でも重要な役割を果たします。
農地は、その所在する地域や利用状況などによって評価方法が異なります。
代表的には、
純農地
中間農地
市街地周辺農地
市街地農地
などに区分して評価します。
このうち純農地や中間農地については、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価する方法が基本となります。
今回の公表裁決で請求人が使用したのも、この仕組みです。
今回の土地は純農地として評価された
今回の公表裁決では、請求人は父親から複数の土地を贈与によって取得しました。
請求人は贈与税申告において、贈与時の現況から各土地の地目を田としました。
そして財産評価基本通達36および37に定める純農地に係る倍率方式を適用して評価額を算定しています。
つまり、
固定資産税評価額
評価倍率
という仕組みによって贈与税申告上の土地評価額を求めたわけです。
さらに請求人は、農地等の贈与税の納税猶予制度を利用していました。
倍率方式による評価額は何のための価格なのか
ここで今回の裁決を理解するための重要なポイントがあります。
倍率方式によって求めた価格は、何のための価格なのでしょうか。
基本的には、相続税や贈与税を計算するための財産評価額です。
一方、今回問題となった国税徴収法39条では、
「請求人が父親から土地を贈与されたことによって、いくらの利益を受けたのか」
を求める必要がありました。
目的が違います。
そのため、贈与税申告時に倍率方式で土地を評価していたからといって、その評価額が当然に第二次納税義務の「受けた利益」になるわけではありません。
倍率方式の評価額と実勢価格は一致するとは限らない
例えば、
固定資産税評価額500万円
評価倍率1.2倍
であれば、倍率方式による評価額は600万円です。
しかし、その土地が市場で600万円で売れるとは限りません。
800万円で売れることもあれば、400万円でなければ買い手が見つからないこともあります。
農地であれば特に、
農地法上の規制
農業振興地域との関係
土地改良の状況
道路条件
農地としての生産性
周辺地域の状況
転用可能性
などによって実際の経済価値が変わる可能性があります。
倍率方式は、こうしたすべての事情を個別の市場取引と同じように評価する仕組みではありません。
固定資産税評価額が低いから時価も低いとは限らない
倍率方式の基礎となる固定資産税評価額についても注意が必要です。
例えば固定資産税評価額が300万円だからといって、
「この土地は300万円程度の価値しかない」
とは限りません。
固定資産税評価額は固定資産税などを課税するための評価です。
さらに倍率方式による評価額は、相続税や贈与税を計算するための評価です。
これに対して市場における時価は、実際の取引可能性や土地固有の事情などから形成されます。
同じ土地について複数の価格が存在する理由は、ここにあります。
地目の判定も重要になる
倍率方式では地目も重要です。
土地は、
田
畑
宅地
山林
原野
など、その利用状況によって評価方法が異なることがあります。
税務上の土地評価では、登記簿上の地目だけを機械的に見るのではなく、原則として課税時期における現況によって地目を判定します。
例えば登記簿上は畑であっても、実際には宅地として利用されている場合などには、その現況を確認する必要があります。
今回の公表裁決でも、請求人は贈与時の現況から各土地の地目を田として評価しています。
土地評価では「何として利用されている土地なのか」が重要なのです。
倍率方式は簡単に見えて確認事項が多い
倍率方式は、
固定資産税評価額掛ける倍率
という計算式だけを見ると非常に簡単です。
しかし実際には、
評価する年分は正しいか
土地の所在地は正しいか
地目は何か
固定資産税評価額はどの金額か
適用する倍率は何倍か
農地であればどの区分に該当するか
といった確認が必要になります。
特に農地では、その農地が純農地なのか、市街地農地なのかによって評価方法が大きく変わることがあります。
単純な掛け算だけの問題ではありません。
第二次納税義務では別の時価評価が必要になることがある
今回の裁決では、まさにこの点が明確になりました。
請求人は贈与税申告で倍率方式によって土地を評価していました。
しかし国税不服審判所は、国税徴収法39条の「受けた利益」の算定について、公売財産の評価に準じて時価を求めるのが相当と判断しました。
さらに、請求人と原処分庁との主張額には10倍以上の開差がありました。
そこで審判所自身が不動産鑑定士へ鑑定評価を依頼しています。
その鑑定評価に不合理な点はないとして、鑑定評価額を贈与時における土地の時価と認定しました。
つまり、
倍率方式による贈与税評価額
第二次納税義務における時価
を明確に区別して考えたわけです。
倍率方式が間違っていたという意味ではない
ここで誤解してはいけないのは、第二次納税義務で鑑定評価額が使われたからといって、贈与税申告で倍率方式を使ったこと自体が間違いだったという意味ではないことです。
評価する目的が違います。
贈与税を計算するためには、財産評価基本通達に基づく倍率方式が適用される土地があります。
一方、国税徴収法39条の「受けた利益」を求める場合には、第三者が実際にどれだけの経済的利益を受けたのかという観点から時価を把握する必要があります。
同じ土地について異なる金額が使われても、直ちに矛盾するわけではありません。
結論
倍率方式とは、路線価が設定されていない地域の土地などについて、固定資産税評価額に一定の評価倍率を掛けて相続税や贈与税の評価額を求める方法です。
宅地だけでなく、純農地や中間農地などの評価でも重要な方法となります。
計算式そのものは比較的シンプルですが、適用する年分、所在地、地目、固定資産税評価額、評価倍率などを正しく確認する必要があります。
特に重要なのは、倍率方式によって算出された評価額が、あらゆる場面における土地の時価を意味するわけではないということです。
今回の公表裁決でも、請求人は贈与税申告で純農地に係る倍率方式を使っていましたが、第二次納税義務の「受けた利益」については、公売財産の評価に準じた時価評価が必要とされました。
税務上の土地評価では、「どの数字を使うか」だけでなく、「何のためにその土地を評価しているのか」を確認することが重要です。
そして農地の場合には、さらに一つ重要な問題があります。
同じ田や畑であっても、純農地、中間農地、市街地周辺農地、市街地農地のどこに分類されるかによって評価方法が大きく異なるからです。
次回は「農地の相続税評価とは何か」として、農地の四つの区分と、それぞれの評価方法の違いを詳しく見ていきます。
参考
税のしるべ 2026年8月3日 【公表裁決】原処分庁の主張額は審判所依頼の鑑定評価額の範囲内、処分は適法