空き家を所有していても、直ちに固定資産税の優遇措置がなくなるわけではありません。
しかし建物を適切に管理せず、倒壊の危険や衛生上の問題などが生じると、自治体から「特定空家等」として対応を求められることがあります。
さらに現在は、特定空家等になる一歩手前の「管理不全空家等」についても対策が強化されています。
空き家を放置すると、住宅用地として受けていた固定資産税の軽減措置を失う可能性があります。
特定空家等とは何か
特定空家等とは、単に誰も住んでいない住宅を意味する言葉ではありません。
空家等対策の推進に関する特別措置法では、放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態や、著しく衛生上有害となるおそれがある状態など、一定の問題を抱える空き家を特定空家等として扱います。
例えば建物が大きく傾いている場合があります。
屋根や外壁の一部が落下する危険がある場合も考えられます。
ごみなどが放置され、周辺の生活環境へ深刻な影響を及ぼしているケースも問題になります。
空き家だから指定されるわけではない
ここで重要なのは、空き家であることと特定空家等であることは別だという点です。
誰も住んでいなくても、所有者が定期的に管理し、建物や敷地が適切な状態に保たれていれば、直ちに特定空家等になるわけではありません。
反対に長期間管理されなければ、建物の老朽化は進みます。
雑草や樹木が伸びたり、害虫などが発生したりする可能性もあります。
空き家問題では、利用されているかだけでなく、適切に管理されているかも重要になります。
管理不全空家等という段階もある
空き家対策では、問題が深刻になってから対応するだけでは十分ではありません。
そこで設けられたのが管理不全空家等という考え方です。
管理不全空家等は、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家です。
つまり危険な状態になる前の段階から、所有者に管理を求める仕組みです。
建物が完全に危険な状態になるまで行政が待つのではなく、早い段階で改善を促すことができます。
自治体は段階的に改善を求める
問題のある空き家を見つけたからといって、自治体がいきなり建物を取り壊すわけではありません。
まず所有者に対して適切な管理を求めます。
管理不全空家等については、市区町村が所有者に必要な措置を指導することができます。
それでも改善されず、一定の状態にある場合には勧告へ進むことがあります。
特定空家等についても、助言や指導、勧告などを通じて改善を求める仕組みがあります。
所有者自身による改善を促すことが基本となっています。
勧告を受けると住宅用地特例に影響する
所有者にとって特に重要なのが固定資産税との関係です。
住宅が建っている土地には住宅用地特例があります。
住宅1戸につき200平方メートルまでの小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準が価格の6分の1になります。
ところが一定の管理不全空家等や特定空家等について自治体から勧告を受けると、この住宅用地特例の対象から外れることがあります。
建物を残しているから住宅用地特例を永久に受けられるわけではないのです。
なぜ税制上の優遇を外すのか
住宅用地特例は、住宅がある土地の税負担を軽減する制度です。
しかし周辺住民に危険を及ぼすような空き家まで、住宅として税制上優遇し続けることには問題があります。
さらに税負担を軽くするためだけに老朽化した建物を残す行動を助長する可能性もあります。
そこで適切な管理を求めても改善しない一定の空き家については、住宅用地特例を外す仕組みが設けられています。
税制を通じて所有者に改善を促すわけです。
さらに放置すると行政代執行もあり得る
特定空家等の状態が深刻で、所有者が必要な対応をしない場合には、行政による措置がさらに進む可能性があります。
一定の手続きを経て、自治体が所有者に代わって建物を除却する行政代執行が行われる場合があります。
行政が取り壊してくれるから所有者の負担がなくなるわけではありません。
行政代執行にかかった費用は、原則として所有者から徴収されます。
空き家を放置し続けることには、税負担だけではないリスクがあります。
空き家税とは対象とする問題が違う
寝屋川市が導入を進める空き家税と、特定空家等への制度は似ているようで目的が異なります。
特定空家等への対応は、危険性や衛生上の問題などが生じた空き家について改善を求めることが中心です。
一方、空き家税では、必ずしも危険ではなくても、売却にも賃貸にも出されず利用されていない住宅を市場へ動かすことが重視されています。
つまり空き家政策には、危険な住宅を適切に管理する政策と、利用可能な住宅を流通させる政策という異なる側面があります。
空き家は持っているだけでは終わらない
親から住宅を相続した場合、その住宅に住まなくても所有者としての責任は残ります。
建物の状態を確認する。
庭木や雑草を管理する。
必要な修繕を行う。
将来使わないのであれば、売却や賃貸、解体を検討する。
こうした対応が必要になります。
空き家を所有することは、単に不動産という資産を持つことではありません。
管理責任と維持費を伴うことを理解しておく必要があります。
結論
特定空家等とは、単なる空き家ではなく、放置することで安全や衛生、周辺環境などに問題を及ぼす一定の空き家です。
さらに現在は、その一歩手前にあたる管理不全空家等についても早い段階から改善を求める仕組みがあります。
自治体から一定の勧告を受ければ、住宅用地特例から外れ、土地の固定資産税負担が増える可能性があります。
さらに深刻な状態を放置すれば、行政代執行による除却に進む場合もあります。
空き家は、誰も住んでいないからそのままにしてよい住宅ではありません。
相続などで空き家を所有した段階から、適切に管理するのか、売却するのか、貸すのか、解体するのかを考えることが重要になっています。
参考
日本経済新聞 2026年9月19日 朝刊 直言 眠る空き家、若者に回せ