新築マンション価格の高騰を受けて、短期売買に対する税制上の措置が検討課題として浮上しています。
ここで考えておきたいのが、仮に新築マンションだけを対象に短期転売への規制や課税を強化した場合です。
新築マンションへの投資が不利になれば、投資資金そのものが住宅市場から消えるとは限りません。
中古マンションなど、規制の対象にならない市場へ資金が移る可能性があります。
一つの市場だけを規制すると、別の市場にどのような影響が出るのかという視点が重要になります。
新築と中古は別々の市場ではない
新築マンションと中古マンションは分類上は別ですが、購入者から見れば代替関係にあります。
例えば都心でマンションを探している人が、新築1億2,000万円と築5年の中古1億円を比較することがあります。
新築価格が高すぎれば中古を選ぶことができます。
反対に中古価格が新築価格とほとんど変わらなければ、新築を選ぶ人もいるでしょう。
投資家も同じです。
新築と中古のどちらが高い収益を期待できるのかを比較して資金を振り向けます。
そのため新築市場だけに制度変更を加えれば、中古市場にも影響が波及する可能性があります。
新築だけ課税を強化すると何が起きるのか
仮に新築マンションを購入して1年以内に売却した場合だけ、追加的な税負担が生じる制度が導入されたとします。
そうすると短期売買を考える投資家にとって、新築マンションの魅力は低下します。
しかし、同じ追加負担が中古マンションには適用されないのであれば、中古マンションを購入する方が有利になる場合があります。
結果として、新築マンションに向かっていた投資資金の一部が中古マンションへ移る可能性があります。
新築の短期売買が減ったとしても、不動産市場全体で投機的な取引が同じだけ減るとは限らないわけです。
中古マンション価格に上昇圧力がかかる可能性
投資資金が中古マンションへ移れば、中古市場の需要が増えます。
供給が変わらないまま需要だけが増えれば、価格には上昇圧力がかかります。
新築マンション価格を抑えるための制度が、結果として中古マンション価格を押し上げる可能性も考えられます。
特に都心の築浅マンションは新築マンションとの代替性が高いため、影響を受けやすいと考えられます。
築1年や築2年程度のマンションであれば、購入者にとって新築との差が小さい場合もあります。
新築だけを制度上切り離すことが適切なのかという問題が出てきます。
新築と築浅中古の境界も問題になる
制度をつくる場合には、新築とは何かという線引きも必要です。
一度購入されたマンションが短期間で売却されれば、次の取引では中古マンションになります。
物件そのものはほとんど新築と変わらなくても、取引上の分類は変わります。
例えば完成直後の新築マンションを購入し、数カ月後に売却した場合です。
次の購入者から見れば築浅中古マンションですが、建物の状態は新築に近いでしょう。
新築だけを対象にすると、こうした境界付近で制度上の差が大きくなる可能性があります。
規制には資金の逃げ道が生まれやすい
税制や規制を考えるときには、対象となった人がどのように行動を変えるのかを見る必要があります。
投資家は、新築マンションへの投資が不利になれば中古マンションを検討できます。
住宅以外の不動産へ資金を移すこともできます。
売却期間に基準が設けられれば、その期間を超えるまで保有するという選択肢もあります。
つまり、一つの取引だけを狙って規制すると、資金が別の取引へ移動することがあります。
政策によって取引が消えるのではなく、場所や時期が変わるだけということもあり得ます。
実需層にも中古価格上昇の影響が及ぶ
中古マンション価格が上昇すれば、影響を受けるのは投資家だけではありません。
自宅を購入する人にも影響します。
新築マンションが高いため中古マンションを選ぼうとしていた人にとって、中古価格まで上昇すれば住宅取得の選択肢が狭くなります。
特に新築価格の上昇によって中古へ需要が流れている状況で、さらに投資資金まで中古へ移れば、実需層との競争が強まる可能性があります。
新築マンション対策を考える場合でも、中古市場への影響まで確認する必要があります。
新築価格と中古価格は相互に影響する
新築と中古の価格には関係があります。
新築マンション価格が上昇すると、それまで高いと感じられていた中古マンションが相対的に割安に見えることがあります。
すると中古マンションへの需要が増え、中古価格が上昇します。
中古価格が上昇すれば、今度は新築マンションとの価格差が縮小します。
こうして新築と中古は相互に影響しながら価格が形成されます。
そのため新築だけの価格を税制によって動かそうとしても、その影響は中古市場へ波及する可能性があります。
対象を広げれば別の問題が生じる
それなら新築だけではなく中古マンションも規制すればよいという考え方もあります。
しかし、対象を広げるほど別の問題が大きくなります。
中古マンションでは住み替えによる売買が数多く行われています。
転勤、結婚、離婚、出産、介護などを理由として短期間で売却する人もいます。
中古まで広く対象にすれば、投機とは関係のない通常の住宅取引まで抑えてしまう可能性があります。
投機対策を強化することと、不動産市場の流動性を維持することのバランスが必要です。
市場全体で効果を検証する必要がある
仮に新築マンションの短期売買を対象とする制度が導入された場合、新築市場だけを見て政策効果を判断するのは十分ではありません。
新築の短期売買が減った一方で、築浅中古の売買が増えていないか。
中古マンション価格が上昇していないか。
投資資金が別の不動産へ移っていないか。
実需層が住宅を購入しやすくなったのか。
こうした市場全体の変化を確認する必要があります。
新築の短期売買件数だけが減っても、投機需要が別の場所へ移っただけなら、政策の目的を十分に達成したとはいえません。
結論
新築マンションだけを対象に短期転売への課税や規制を強化すると、新築への投資需要を抑える効果が期待できます。
しかし、その資金が中古マンションへ移る可能性があります。
特に新築と競合しやすい都心の築浅中古マンションでは、需要が増えて価格に上昇圧力がかかることも考えられます。
一方で対象を中古マンションまで広げれば、転勤や住み替えなどによる通常の住宅取引まで影響を受ける可能性があります。
重要なのは、新築マンションの短期売買だけを見るのではなく、住宅市場全体で資金や需要がどのように動くのかを見ることです。
投機対策によって取引そのものが減ったのか、それとも新築から中古へ移っただけなのか。
今後具体的な税制措置が示された場合には、その対象範囲とともに、中古マンション市場への波及も確認する必要があります。
参考
税のしるべ 2026年9月14日 国交省が新築マンション高騰対応で税制措置を要望、主に短期売買を問題視か