東京都が都有地をアフォーダブル住宅に活用する場合、重要な選択肢の一つになるのが定期借地権です。土地を売却してしまうのではなく、一定期間だけ民間事業者に貸し、その土地に住宅を建ててもらう仕組みです。行政は土地を手放さずに民間の資金やノウハウを活用でき、事業者側も土地を購入するより初期負担を抑えられる可能性があります。土地価格の高い東京で手ごろな住宅を増やすには、こうした土地の持ち方そのものを工夫することが重要です。
定期借地権とは何か
定期借地権とは、一定の期間を定めて土地を借りる権利です。
通常、建物を建てるために土地を利用する方法としては、
土地を購入する
土地を借りる
という二つの考え方があります。
定期借地権は、このうち土地を借りる方法の一つです。
大きな特徴は、契約期間があらかじめ決められており、その期間が終われば原則として土地を返還する点にあります。
土地の所有権そのものは地主に残ります。
そのため地主は土地を売らずに活用でき、借りる側は土地を買わずに建物を整備できます。
所有権とは何が違うのか
土地の所有権を購入した場合、その土地は買主のものになります。
原則として期間の制限はありません。
建物を建てたり、売却したり、相続したりできます。
一方、定期借地権では土地そのものを所有するわけではありません。
一定期間、その土地を利用する権利を持つだけです。
つまり、
所有権は土地そのものを持つ
定期借地権は一定期間だけ土地を使う
という違いがあります。
この違いは住宅価格にも影響します。
土地を購入する必要がなければ、土地取得費を抑えられるためです。
なぜ土地を買わずに済むと有利なのか
東京の住宅開発では土地価格が大きな負担になります。
たとえば住宅を建てるために土地を購入すると、
土地代
取得時の諸費用
借入金利
などが必要になります。
その費用は最終的に住宅価格や家賃に反映されます。
一方、土地を借りる方式であれば、土地代を一括で購入する必要がありません。
もちろん地代などの負担はありますが、初期投資を軽減できる可能性があります。
その結果、住宅事業の採算性を高めたり、家賃を抑えたりできる余地が生まれます。
一般定期借地権とは何か
定期借地権にはいくつかの種類があります。
代表的なのが一般定期借地権です。
一般定期借地権は、長期間にわたって土地を利用することを前提とした仕組みです。
住宅やマンションなどの開発にも活用されます。
契約期間が満了すれば、原則として借地関係は終了します。
土地所有者にとっては、一定期間は土地を貸しながら収益を得て、将来的には土地を取り戻せるというメリットがあります。
住宅開発のような長期間の事業と相性がよい仕組みです。
定期借地権付き住宅とは何か
定期借地権を利用した住宅も存在します。
この場合、住宅の購入者は建物を所有していても、土地は所有していません。
土地については一定期間利用する権利を持ちます。
そのため一般的な土地所有権付き住宅より、購入価格を抑えられる場合があります。
土地の取得費が含まれないためです。
一方、借地期間には終わりがあります。
期間満了後の取り扱いを理解したうえで利用する必要があります。
価格の安さだけで判断しないことが重要です。
公有地との相性がよい理由
定期借地権は、公有地活用と相性のよい仕組みです。
自治体が土地を売却してしまうと、その土地は民間の所有になります。
将来、住宅政策や福祉政策に使いたいと思っても、簡単には戻せません。
一方、定期借地権で貸し付ければ、土地の所有権は自治体に残ります。
一定期間は民間事業者に活用してもらい、期間満了後には再び自治体が利用できます。
現在の政策課題に対応しながら、将来の政策資源も残せるのです。
都有地活用にも利用できる
東京都が都有地をアフォーダブル住宅に活用する場合にも、定期借地権は有力な選択肢になります。
東京都が土地を所有したまま、民間事業者へ一定期間貸します。
事業者はその土地に住宅を整備します。
東京都は貸し付け条件として、
一定割合をアフォーダブル住宅にする
家賃を一定水準以下にする
子育て世帯などを対象にする
一定期間は割安住宅として運営する
といった条件を設定することが考えられます。
土地を政策誘導の手段として使うわけです。
土地価格を抑える効果
アフォーダブル住宅では、家賃を周辺相場より低く設定する必要があります。
そのためには事業コストを抑えることが重要です。
建築費や修繕費を大きく下げることには限界があります。
しかし土地取得費を軽減できれば、事業全体のコスト構造を変えられる可能性があります。
定期借地権によって土地を購入しなくてよければ、その分だけ資金負担を抑えられます。
これが最終的に家賃低下へつながれば、土地政策と住宅政策を結び付けることができます。
事業者にとってのメリット
民間事業者にもメリットがあります。
第一に、土地購入に必要な初期資金を減らせる可能性があります。
第二に、行政が所有する土地であれば、住宅需要の強い立地を利用できる場合があります。
第三に、行政の住宅政策と連携することで、補助金や規制緩和など他の支援策と組み合わせられる可能性があります。
事業者にとっても、通常の住宅開発とは異なる収益モデルを構築できる余地があります。
行政にとってのメリット
行政側にも複数のメリットがあります。
土地を売却しなくてよい。
一定の地代収入を得られる可能性がある。
住宅供給を民間資金で進められる。
将来的に土地を再び利用できる。
といった点です。
特に公有地は、現在だけでなく将来世代にも関わる資産です。
一時的な財政収入を得るために売却するのか、それとも長期的な政策資源として保有するのか。
定期借地権は、その中間に位置する選択肢です。
家賃を本当に安くできるかが重要
ただし、定期借地権を使えば自動的にアフォーダブル住宅になるわけではありません。
土地購入費がなくても、
地代
建築費
管理費
修繕費
資金調達費
などは発生します。
地代が高すぎれば、土地購入方式と比べたメリットが小さくなることもあります。
重要なのは、土地を貸す条件と家賃水準の関係です。
行政が土地を有利な条件で提供するのであれば、その経済的メリットが入居者の家賃軽減につながっているかを検証する必要があります。
契約期間の終了後が大きな論点
定期借地権では契約期間に終わりがあります。
住宅の場合、これは非常に重要です。
住宅には人が暮らしています。
契約期間が終了したときに、
建物をどうするのか
入居者はどうするのか
再契約できるのか
土地をどのように返還するのか
といった問題があります。
住宅政策として活用するなら、数十年先まで見据えた制度設計が必要です。
目先の家賃だけではなく、住宅の出口まで考えなければなりません。
建物の所有関係にも注意が必要
定期借地権では土地と建物の所有者が異なる場合があります。
土地は東京都などの公的主体。
建物は民間事業者。
という構造も考えられます。
この場合、修繕や建て替え、契約終了時の建物処理などをあらかじめ明確にしておく必要があります。
長期間にわたる契約だからこそ、将来のトラブルを避ける契約設計が重要になります。
所有しない住宅という選択肢
定期借地権の考え方は、住宅を必ず土地とセットで所有する必要があるのかという問いにもつながります。
土地価格の高い都市では、住宅価格のかなりの部分を土地代が占めます。
そこで土地を所有しない代わりに住宅費を抑える方法が選択肢になります。
これは賃貸住宅だけでなく、定期借地権付き分譲住宅などでも見られる考え方です。
土地を所有する価値と、住居費を抑える価値をどう考えるかによって選択は変わります。
公有地は売るより貸す時代になるのか
人口減少時代では、公有地の管理方法も重要になります。
財政収入を得るために不要な土地を売却することには合理性があります。
一方、東京のように土地需要が強い地域では、公有地そのものが極めて価値の高い政策資源です。
売却すれば一度だけ収入を得られます。
貸し付ければ土地を保有しながら長期間活用できます。
住宅政策、福祉政策、防災政策など将来の需要まで考えれば、売却だけでなく貸し付けという選択肢の重要性が高まります。
アフォーダブル住宅との相性
定期借地権とアフォーダブル住宅は、特に土地価格が高い都市で相性のよい組み合わせです。
アフォーダブル住宅を増やすには、家賃を下げても事業が成立する仕組みが必要です。
そのためには、
補助金
容積率緩和
官民ファンド
既存住宅活用
公有地利用
など複数の政策を組み合わせます。
定期借地権による公有地活用も、その一つです。
土地を安く提供することだけが目的ではありません。
土地の価値を使って民間事業者に割安住宅を供給してもらうという政策交換が重要になります。
結論
定期借地権とは、一定期間に限って土地を利用する権利です。
土地を購入する所有権方式とは異なり、土地そのものを取得しないため、初期の土地取得負担を抑えられる可能性があります。
この仕組みは公有地との相性がよく、自治体は土地を売却せずに民間事業者へ活用してもらうことができます。
東京都が都有地をアフォーダブル住宅に利用する場合にも、定期借地権は重要な選択肢になり得ます。
民間事業者の土地取得負担を軽減し、その効果を手ごろな家賃へつなげることができれば、東京の高い土地価格という問題を逆に住宅政策へ利用できます。
一方、契約期間の終了後や建物の取り扱いなど、長期的な制度設計も欠かせません。
土地を売って終わるのではなく、所有したまま社会課題の解決に使う。
定期借地権は、限られた公有地を現在と将来の双方のために活用する重要な仕組みといえるでしょう。
参考
日本経済新聞 2026年8月8日朝刊 アフォーダブル住宅 都、民間呼び込む政策次々 オフィス改修に補助金 都有地活用も検討