東京23区の中古マンション価格が、ついに「平均で1億円」を超えました。
東京カンテイの調査によれば、2025年の東京23区における中古マンションの平均希望売り出し価格（70㎡換算）は1億393万円となり、前年から34.6％上昇しています。データが確認できる1997年以降で初めての1億円超えであり、上昇率としても過去最大です。
中古マンションは、新築よりも需給の実態を反映しやすいとされてきました。その中古市場でここまでの上昇が起きている事実は、単なる「都心バブル」という言葉では片づけられません。本稿では、この中古マンション1億円時代が何を意味し、生活者はどう向き合うべきかを整理します。
中古マンション価格が示す「本音の需給」
今回の調査対象は、専有面積30㎡以上のファミリータイプであり、マンション市場の中心をなすゾーンです。
中古マンションは、新築と異なり、建設コストやデベロッパーの販売戦略による価格調整が入りにくく、市場参加者の意思がより直接的に反映されます。
その中古市場で、23区平均が1億円を超えたということは、
・この価格でも「売れる」と売り手が考えている
・実際に購入できる層が存在している
という二つの事実が同時に成立していることを意味します。
新築供給減少が中古に与えた影響
価格上昇の背景としてまず挙げられるのが、新築マンションの供給減少です。
資材価格や人件費の上昇、用地取得コストの高止まりにより、新築価格は大きく上昇しました。その結果、新築購入を断念した層が中古市場に流入しています。
特に、
・立地が良い
・築年数が浅い
・一定以上の広さがある
といった条件を満たす中古物件は、新築の「代替」ではなく、「現実的な最適解」として選ばれています。これが相場全体を押し上げる要因となりました。
都心部が牽引する価格上昇
価格上昇は23区全体で起きていますが、特に都心部の影響が大きい点は見逃せません。
都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）では前年比32.9％上昇しており、港区や渋谷区では100㎡超の高額物件、さらには10億円を超える超高級物件の売り出しも目立っています。
こうした高額物件は、平均値を押し上げる効果を持ちますが、それだけでなく「都心に住む」という価値が、投資・居住の両面で再評価されていることも示しています。
「平均1億円」に潜む誤解
もっとも、「平均が1億円」という数字には注意が必要です。
平均値は、高額物件の影響を強く受けます。すべての中古マンションが1億円を超えたわけではありません。
一方で、中央値や体感価格も確実に切り上がっており、
「以前なら7000万〜8000万円で選べたエリア・条件が、もはや届かない」
という感覚を持つ人が増えているのも事実です。
この点において、中古マンション1億円時代とは、「誰もが買えなくなった」という意味ではなく、「選択肢の前提が変わった」という時代認識と捉える方が現実的です。
2026年以降、価格はどうなるのか
日本経済新聞の記事では、2026年は価格上昇が鈍化する可能性も指摘されています。
都心部では流通戸数が積み上がり始め、売り出し価格と成約価格の乖離も見られるようになってきました。
これは、
・高値追いの局面から
・選別と調整の局面へ
移行しつつある兆しと見ることができます。
ただし、「下落局面に入る」と早合点するのは危険です。金利環境、為替、海外マネーの動向など、不確実要素は多く、価格が高止まりしたまま調整する可能性も十分にあります。
生活者にとっての現実的な住まい戦略
中古マンション1億円時代において、生活者が考えるべきは「相場に勝つこと」ではありません。
重要なのは、
・自分のライフステージ
・老後までの住まい方
・住宅ローンと老後資金の関係
を冷静に整理したうえで、「買う・借りる・持ち続ける」を選ぶことです。
価格が高い時代だからこそ、
・無理に都心にこだわらない
・面積や築年数の考え方を見直す
・将来の売却や住み替えを前提に考える
といった視点が、これまで以上に重要になります。
結論
東京23区の中古マンションが平均1億円を超えたことは、一時的な話題ではなく、住まいをめぐる前提条件が変わったことを示しています。
価格上昇の背景には、供給構造、需要層の変化、都心価値の再評価といった複合的な要因があります。
これからの住まい選びに必要なのは、「高いか安いか」ではなく、「自分にとって持続可能か」という視点です。
中古マンション1億円時代は、住まいを資産としてだけでなく、人生設計の一部として考えることを、私たちに強く問いかけています。
参考
・日本経済新聞 朝刊
「中古マンション1億円超 昨年の東京23区、34.6％高」
・東京カンテイ
「2025年 中古マンション価格動向調査」
という事で、今回は以上とさせていただきます。
次回以降も、よろしくお願いします。
