賃貸マンションやアパートを購入する際、建物の取得代金には原則として消費税が含まれています。
例えば、建物の税抜購入価格が8,000万円であれば、消費税額は800万円になります。
不動産投資を行う個人事業者や法人にとって、この800万円を仕入税額控除できるかどうかは、投資採算や資金繰りに大きな影響を与えます。
しかし、現在の消費税法では、居住用賃貸建物の取得に係る消費税について、原則として仕入税額控除が認められません。
一方、取得後に事務所や店舗として賃貸した場合や、一定期間内に建物を売却した場合には、仕入税額控除が認められることがあります。
また、社宅として利用する場合でも、従業員から家賃を徴収するかどうかによって取扱いが異なります。
今回は、東京税理士協同組合の研修資料を参考に、居住用賃貸建物の仕入税額控除について、制度の趣旨と具体的な事例から解説します。
住宅家賃が非課税となる理由と仕入税額控除
消費税は、事業者が受け取った消費税額から、仕入れや経費に含まれる消費税額を差し引いて納付する仕組みです。
この差し引く仕組みを「仕入税額控除」といいます。
例えば、課税売上げに係る消費税額が1,000万円、課税仕入れに係る消費税額が600万円であれば、原則として400万円を納付します。
しかし、住宅の貸付けは、原則として消費税の非課税取引です。
居住用マンションの家賃には、通常、消費税が課されません。
そのため、住宅家賃収入に対応する建物の取得費用については、仕入税額控除が制限されます。
従来は、課税売上割合や仕入税額控除の計算方法によって、居住用賃貸建物の取得に係る消費税についても、控除が認められる場合がありました。
しかし、この仕組みを利用した消費税還付が問題となり、制度が見直されました。
居住用賃貸建物の仕入税額控除が制限された背景
かつて、不動産投資では、金地金の売買を利用して課税売上割合を高める手法が問題となりました。
金地金の国内売買は、原則として消費税の課税取引です。
そこで、居住用マンションを取得した事業者が、金地金の購入と売却を繰り返し、課税売上割合を95％以上にすることなどが行われました。
その結果、住宅家賃収入が非課税であるにもかかわらず、建物取得時に多額の仕入税額控除を受けることが狙われました。
さらに、取得後も金地金の売買を続けることで、仕入税額控除の調整による取戻し課税を回避しようとする事例がありました。
こうした問題への対応として、2020年度税制改正で、居住用賃貸建物の取得に係る仕入税額控除を原則として認めない制度が導入されました。
この改正の重要な点は、課税売上割合が高いかどうかではなく、取得時における建物の用途によって仕入税額控除を判断することです。
居住用賃貸建物に該当するかどうかの判断
居住用賃貸建物とは、一定の金額以上の建物で、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外のものをいいます。
原則として、税抜価額が1,000万円以上の建物が対象です。
ここで重要なのは、実際に住宅として賃貸しているかどうかだけで判断するわけではないことです。
例えば、賃貸マンションを購入したものの、取得時点では入居者がいない場合を考えます。
家賃収入が発生していなくても、住宅として貸し付ける可能性がある建物であれば、原則として居住用賃貸建物に該当します。
また、住宅として賃貸するか、事務所として賃貸するかを決めていない場合にも注意が必要です。
住宅の貸付けに使用する可能性がある以上、原則として居住用賃貸建物に該当することになります。
一方、建物の構造や設備、取得時の契約関係などから、住宅の貸付けに使用しないことが客観的に明らかな場合には、居住用賃貸建物に該当しません。
例えば、建物全体が店舗や事務所として使用されることが明らかな場合です。
税務上は、取得時点でどのような用途が予定されていたかを、客観的な資料によって確認することが重要です。
課税売上割合95％でも控除できない場合
研修資料では、賃貸用の土地建物を購入した事例が取り上げられています。
購入した課税期間には、まだ家賃収入が発生していません。
一方、会社全体の課税売上割合は95％です。
この場合、建物の取得に係る消費税について仕入税額控除ができるのでしょうか。
結論として、取得した建物が居住用賃貸建物に該当する場合には、原則として仕入税額控除は認められません。
会社全体の課税売上割合が95％であることや、取得時点で家賃収入が発生していないことは、判断を変える理由にはなりません。
居住用賃貸建物の取得に係る仕入税額控除は、取得時の用途によって制限されるからです。
この点は、不動産投資を行う法人にとって重要な注意事項です。
販売目的で取得した建物の取扱い
不動産会社が販売目的で建物を取得する場合には、別の判断が必要になります。
例えば、不動産売買を行う会社が、新築の収益物件を購入したとします。
取得時点では入居者がおらず、住宅として賃貸する予定もなく、そのまま販売する計画です。
この場合、建物は棚卸資産として取得されています。
消費税法基本通達11－7－1では、棚卸資産として取得した建物で、所有している間、住宅の貸付けに使用しないことが明らかなものについて、居住用賃貸建物に該当しない取扱いが示されています。
したがって、販売目的で取得した建物について、所有期間中に住宅として賃貸しないことが客観的に明らかであれば、仕入税額控除が認められる余地があります。
ただし、棚卸資産であれば必ず控除できるわけではありません。
取得後、売却までの間に住宅として賃貸する場合には、居住用賃貸建物に該当する可能性があります。
販売目的であることだけでなく、取得時の事業計画や実際の利用状況を確認する必要があります。
3年以内に売却した場合の仕入税額控除
居住用賃貸建物については、取得時に仕入税額控除が認められなくても、その後の一定期間内に建物を売却した場合には、調整計算によって控除が認められることがあります。
研修資料では、次の事例が示されています。
不動産会社が棚卸資産として賃貸用アパートを取得しました。
取得時の消費税額は800万円です。
取得後2年間で、住宅家賃収入が1,200万円発生しました。
その後、建物を6,000万円で売却しました。
この場合、一定の要件を満たせば、建物の譲渡に対応する部分について仕入税額控除が認められます。
研修資料の数値を用いると、計算は次のようになります。
800万円 × 6,000万円 ÷（1,200万円＋6,000万円）
＝ 約667万円
この金額が、調整計算の考え方に基づく仕入税額控除額となります。
ただし、実際の申告では、税抜金額や対象となる対価の額、調整対象期間などを法令に従って確認する必要があります。
また、土地の譲渡は消費税の非課税取引であるため、建物の譲渡対価と区別して計算することが重要です。
3年以内の用途変更による調整
居住用賃貸建物を取得した後、住宅以外の用途に変更する場合もあります。
例えば、賃貸アパートの一部を民泊施設に転用する場合です。
住宅家賃収入は原則として非課税ですが、宿泊サービスの提供による収入は、通常、消費税の課税売上げになります。
そのため、一定期間内に居住用賃貸建物を課税賃貸用に転用した場合には、仕入税額控除の調整が認められることがあります。
研修資料では、次の事例が紹介されています。
居住用賃貸建物の取得に係る消費税額が800万円だったとします。
その後、一定期間内に民泊サービスへ転用し、住宅家賃収入が1,000万円、宿泊料金収入が600万円となりました。
この場合、研修資料では次の計算が示されています。
800万円 × 600万円 ÷（1,000万円＋600万円）
＝ 300万円
一定の要件を満たす場合、この300万円について追加的な仕入税額控除が認められることになります。
このように、取得時に控除できなかった消費税額についても、その後の用途変更によって調整が認められる場合があります。
ただし、調整対象となる期間や計算方法には細かな要件があるため、個別の確認が必要です。
3年を超えて売却した場合の注意点
居住用賃貸建物を取得した後、長期間保有してから売却する場合には注意が必要です。
研修資料では、棚卸資産として取得した賃貸用アパートを4年後に売却した事例が取り上げられています。
この場合、一定の調整対象期間を経過しているため、売却を理由とする仕入税額控除の調整は認められません。
つまり、取得時に控除できなかった消費税額について、売却すれば必ず取り戻せるわけではありません。
不動産投資では、建物の取得から売却までの期間が投資採算に大きく影響します。
消費税の仕入税額控除についても、取得後の保有期間を考慮する必要があります。
なお、調整対象期間は単純に取得日から3年間と数えるものではなく、課税期間との関係で判定するため注意が必要です。
社宅は家賃を徴収するかどうかで取扱いが異なる
研修資料では、法人が取得したマンションを従業員の出張時の宿泊場所として使用する事例も取り上げられています。
例えば、京都に本社がある会社が、東京出張時の宿泊用としてマンションの1室を購入した場合です。
会社は従業員から家賃を徴収していません。
この場合、取得時点で無償利用が客観的に明らかであれば、居住用賃貸建物には該当しないと考えられます。
法人自身が事業のために使用しているためです。
したがって、通常の仕入税額控除の要件を満たせば、控除が認められる可能性があります。
一方、従業員から使用料を徴収する社宅や従業員寮については、住宅の貸付けに該当するため、居住用賃貸建物として仕入税額控除が制限されます。
このように、同じマンションでも、取得時の利用目的や使用料の徴収状況によって税務上の取扱いが異なります。
居住用と事業用が混在する建物
マンションの一部を住宅として賃貸し、別の部分を事務所として使用する場合もあります。
例えば、5室ある建物のうち、4室を住宅として賃貸し、1室を自社事務所として使用する場合です。
この場合、取得時点で用途が客観的に明らかであり、合理的に区分できるときは、事務所部分について仕入税額控除が認められる余地があります。
ただし、共用部分の取扱いも含め、合理的な区分計算が必要です。
建物全体を一律に居住用として判断するのではなく、取得時の用途と区分の合理性を確認することが重要になります。
不動産投資で確認すべき実務上のポイント
居住用賃貸建物の仕入税額控除については、建物を取得する前の確認が重要です。
まず、取得する建物が居住用賃貸建物に該当するかどうかを判断します。
次に、販売目的なのか、住宅賃貸目的なのか、事業用として使用する予定なのかを確認します。
また、取得後に用途変更や売却を予定している場合には、調整対象期間と仕入税額控除の可能性を検討する必要があります。
特に、不動産投資では、消費税の取扱いによって数百万円単位の差が生じることがあります。
取得後に税務上の取扱いを確認しても、取得時の用途を変更することはできません。
そのため、購入契約を締結する前に、事業計画、賃貸借契約、建物の用途、売却予定などを整理しておくことが重要です。
結論
居住用賃貸建物の取得に係る消費税は、原則として仕入税額控除が認められません。
この制度は、金地金の売買などを利用した消費税還付への対応として導入されました。
重要なのは、課税売上割合が高いかどうかではなく、取得時における建物の用途によって判断することです。
一方、販売目的で取得した建物や、取得後の一定期間内に用途変更・売却した建物については、仕入税額控除が認められる場合があります。
また、社宅として使用する場合でも、従業員から家賃を徴収するかどうかによって取扱いが異なります。
不動産投資では、取得価格や家賃収入、将来の売却価格だけでなく、消費税の仕入税額控除も含めて投資採算を検討する必要があります。
特に、建物の取得に係る消費税額が大きい場合には、事前の税務判断が資金繰りと投資収益に大きな影響を与えます。
取得時の用途を客観的な資料で明らかにし、将来の用途変更や売却も見据えて検討することが重要です。
参考
東京税理士協同組合教育情報事業配布資料「事例から学ぶ消費税・法人税実務－税務判断の『なぜ』を読み解く－」税理士 白井一馬、2026年10月1日
消費税法第30条、第35条の2
消費税法基本通達11－7－1「住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物の範囲」
国税庁「居住用賃貸建物の取得等に係る仕入税額控除の制限」
国税庁「社宅に係る仕入税額控除」
国税庁「居住用賃貸建物を取得後一定期間内に民泊サービスの用に供した場合」