相続税対策として賃貸マンションやアパートを購入する方法は、これまで多くの資産家に利用されてきました。
現金を不動産に組み替えることで相続税評価額を引き下げ、相続税の負担を軽減できる場合があるためです。
しかし、2026年9月18日に国税庁が公表した「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達案によって、こうした相続税対策は大きな転換点を迎えています。
今回の見直しでは、相続開始前5年以内に取得した一定の貸付用不動産について、通常の取引価額を基礎とする評価方法が示されています。
これまでのように、相続税評価額の引下げ効果を主な目的として不動産を購入することは、慎重な検討が必要になります。
一方、不動産投資そのものの価値が失われるわけではありません。
重要なのは、相続税の節税効果と、不動産が本来持つ収益性や資産承継上の価値を分けて考えることです。
今回は、従来の相続税対策と新しい評価方法を比較しながら、これからの不動産購入の判断基準を整理します。
現金を不動産に組み替える相続税対策
相続税対策として不動産が利用されてきた理由は、現金と不動産では相続税評価の方法が異なるためです。
現金1億円を保有している場合、相続税評価額は原則として1億円です。
一方、その1億円で不動産を購入した場合、相続税評価額が購入価格よりも低くなることがあります。
土地については路線価方式や倍率方式、建物については固定資産税評価額を基礎として評価することが一般的です。
さらに、賃貸不動産については、一定の要件を満たす場合に貸家建付地や貸家としての評価減が認められます。
その結果、市場価格と相続税評価額の間に大きな差が生じる場合があります。
例えば、2億円で取得した賃貸マンションの相続税評価額が1億円になれば、現金で保有していた場合と比較して、相続税の課税価格を1億円引き下げる効果が生じます。
ただし、これは説明のための仮定です。
実際の評価額は、土地の所在地、建物の構造、賃貸状況などによって異なります。
また、課税価格の減少額が、そのまま相続税の減少額になるわけではありません。
新しい評価方法による節税効果の変化
今回の通達案では、課税時期前5年以内に取得または新築された一定の貸付用不動産について、通常の取引価額に相当する金額で評価することが原則とされています。
ただし、取得価額が取得時の通常の取引価額に相当すると認められる場合には、取得価額を基礎として一定の調整を行った金額の80％で評価できる仕組みが示されています。
例えば、土地と建物を合わせて2億円で取得した賃貸マンションについて考えます。
土地の取得価額が1億2,000万円、建物の取得価額が8,000万円だったとします。
相続開始時までの土地の地価変動率が1.10、建物の償却費の額の合計額が800万円だった場合、土地の評価額は次のようになります。
1億2,000万円×1.10×80％＝1億560万円
建物については、次の計算になります。
（8,000万円－800万円）×80％＝5,760万円
合計評価額は1億6,320万円です。
従来の評価方法による評価額が仮に1億円だった場合には、評価額が6,320万円増加することになります。
このように、新しい評価方法によって、従来期待されていた相続税評価額の引下げ効果が縮小する可能性があります。
ただし、実際の評価額は個々の物件の条件によって異なり、80％評価の適用には所定の要件があります。
相続税の節税効果を具体的に比較
相続税評価額の違いが、相続税額にどの程度影響するのかを考えてみます。
例えば、相続税の課税価格が1億円減少し、その減少部分に対する実効的な税負担率が30％だったと仮定します。
この場合、税負担の減少額は単純計算で3,000万円です。
一方、評価額の減少が3,680万円にとどまる場合には、同じ30％を仮定すると、税負担の減少額は1,104万円になります。
両者の差は1,896万円です。
この計算は、評価額の変化が税負担に与える影響を説明するための単純化した試算です。
実際の相続税は、法定相続人の人数、基礎控除、相続税の総額の計算、各相続人の取得割合、税額控除などによって決まります。
そのため、相続税評価額の差に一定の税率を掛けるだけでは、正確な税額を算定できません。
それでも、評価方法の変更によって相続税対策の効果が大きく変わる可能性があることは理解できます。
借入金を利用した不動産購入の注意点
相続税対策では、金融機関から借入れを行って賃貸不動産を購入する方法も利用されてきました。
借入金は、一定の要件を満たす場合、相続税の計算上、債務控除の対象となります。
一方、借入金によって取得した不動産は、相続税評価額によって評価されます。
例えば、2億円を借り入れて賃貸マンションを購入し、その不動産の相続税評価額が1億円だった場合を考えます。
他の条件を一定とすれば、不動産の評価額1億円に対して借入金2億円が存在するため、相続税の課税価格を引き下げる効果が生じる可能性があります。
しかし、借入金そのものが消滅するわけではありません。
相続人は、原則として借入金の返済義務も引き継ぐことになります。
さらに、新しい評価方法によって不動産の評価額が高くなれば、従来想定していた相続税対策の効果は縮小します。
借入金を利用する場合には、相続税の節税効果だけでなく、家賃収入による返済能力、金利上昇、空室、修繕費などを考慮する必要があります。
特に高齢者が多額の借入金を利用する場合には、相続人が将来の返済負担を引き受けられるかどうかが重要です。
不動産価格の下落リスクを忘れない
相続税対策として不動産を購入する場合、評価額の引下げ効果に注目する一方、不動産価格そのものが下落するリスクを見落とすことがあります。
例えば、2億円で購入した賃貸マンションの市場価格が、数年後に1億6,000万円まで下落した場合を考えます。
この場合、不動産の市場価値は4,000万円減少しています。
仮に相続税の負担が2,000万円軽減されたとしても、不動産価格の下落による損失の方が大きくなります。
もちろん、不動産を保有している間には家賃収入が得られるため、投資全体の損益は家賃収入や維持費なども含めて判断する必要があります。
しかし、相続税が減少したという理由だけで、不動産投資が成功したとはいえません。
相続税対策のために購入した不動産であっても、投資としての採算性を検討することが不可欠です。
家賃収入と実質利回りの重要性
これからの賃貸不動産投資では、相続税の節税効果以上に、安定した家賃収入を確保できるかどうかが重要になります。
例えば、2億円の賃貸マンションから年間1,000万円の家賃収入が得られる場合、表面利回りは5％です。
しかし、実際には管理費、修繕費、固定資産税、保険料、空室による収入減少などが発生します。
仮に年間の運営費用が300万円であれば、借入金の利息や税金などを考慮する前の年間収益は700万円になります。
購入価格2億円に対する利回りは3.5％です。
さらに借入金を利用している場合には、利息や元本返済による資金流出も考慮する必要があります。
表面利回りだけでなく、実際に手元に残る資金を確認することが重要です。
相続税の軽減効果が縮小する環境では、家賃収入によって安定した資産運用ができる不動産かどうかが、購入判断の中心になります。
相続人が管理できる不動産かどうか
賃貸不動産の相続では、相続税の負担だけでなく、相続後の管理も重要な問題になります。
賃貸マンションやアパートを相続すると、相続人は賃貸借契約の管理、入居者対応、修繕、家賃回収などの業務を引き継ぐことになります。
管理会社に委託する場合でも、修繕工事の判断や資金計画など、所有者としての意思決定が必要です。
相続人が遠方に居住している場合や、不動産経営に関心がない場合には、管理負担が大きくなることがあります。
また、複数の相続人が不動産を共有すると、売却や大規模修繕などの意思決定が難しくなる可能性があります。
そのため、不動産を購入する段階から、誰が相続し、どのように管理するのかを考えておく必要があります。
相続税評価額が低くなる不動産であっても、相続人にとって管理が困難な資産であれば、必ずしも望ましい相続対策とはいえません。
5年を超える長期保有の考え方
今回の通達案では、一般の貸付用不動産について、課税時期前5年以内に取得したかどうかが重要な基準となっています。
そのため、長期保有を前提とした不動産投資と、相続開始直前の不動産購入では、評価上の取扱いが異なる可能性があります。
ただし、5年を超えて保有すれば、必ず従来の評価方法による大幅な評価減が認められるという意味ではありません。
財産評価基本通達6項による評価の問題など、個別事情によっては別途検討が必要になる場合があります。
また、不動産小口化商品については、一般の貸付用不動産とは異なる評価方法が予定されています。
したがって、単純に5年間保有すれば相続税対策として有利になると判断することは適切ではありません。
長期保有する場合にも、不動産の収益性や将来の売却可能性を考慮する必要があります。
相続税対策の目的を再確認する
今回の評価見直しを契機として、相続税対策の目的そのものを見直すことが重要になります。
相続税対策の目的は、単に相続税を減らすことではありません。
家族の財産を適切に維持し、次の世代に円滑に引き継ぐことが本来の目的です。
そのためには、相続税の負担軽減に加えて、納税資金の確保、遺産分割の円滑化、相続人の生活保障などを総合的に考える必要があります。
例えば、現金をすべて不動産に組み替えてしまうと、相続税の納税資金が不足する可能性があります。
また、相続人が複数いる場合には、不動産を公平に分割することが難しくなる場合もあります。
一方、一定の現金や金融資産を残しておけば、相続税の納付や遺産分割に柔軟に対応できます。
不動産、現金、金融資産をどのような割合で保有するかという資産全体の設計が重要です。
結論
貸付用不動産の相続税評価の見直しによって、相続税対策としての不動産購入は、従来以上に慎重な判断が必要になります。
特に、相続開始前5年以内に取得した一定の貸付用不動産については、取得価額や通常の取引価額を重視する評価方法が予定されており、従来期待されていた節税効果が縮小する可能性があります。
しかし、不動産投資そのものの価値が失われるわけではありません。
安定した家賃収入を生み出し、長期的に資産価値を維持できる不動産であれば、資産承継の有力な選択肢となります。
重要なのは、相続税評価額の引下げだけを目的とするのではなく、収益性、借入金の返済能力、管理負担、納税資金、相続人の意向を総合的に考えることです。
これからの相続対策では、節税効果を追求する不動産購入から、家族全体の資産を守り、次の世代に円滑に引き継ぐための不動産活用へと発想を転換することが求められます。
なお、本稿は2026年9月18日に公表された通達案を基に解説したものです。実際の適用に当たっては、最終的に制定された通達と個別の取引条件を確認する必要があります。
参考
東京税理士協同組合教育情報事業「全国統一研修会」研修資料 R08-24
国税庁「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達（案）、2026年9月18日
政府税制調査会「経済社会のデジタル化への対応と納税環境整備に関する専門家会合」資料、2025年11月13日
最高裁判所 2022年4月19日判決
相続税法第22条
財産評価基本通達