相続税対策として購入した賃貸マンションやアパートについて、相続税評価額の計算方法が大きく変わろうとしています。
国税庁が2026年9月18日に公表した「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達案では、相続開始前5年以内に取得した一定の貸付用不動産について、通常の取引価額を基礎とする新たな評価方法が示されています。
特に注目されるのが、取得価額を基礎として計算した金額の80％で評価できる仕組みです。
ただし、購入価格に単純に80％を掛ければよいわけではありません。
土地については取得後の地価変動を反映し、建物については取得後の減価償却などを考慮する必要があります。
今回は、研修資料に収録された通達案を基に、土地と建物の具体的な評価方法、計算例、実務上の注意点を整理します。
取得価額の80％評価が認められる仕組み
通達案では、課税時期前5年以内に対価を伴う取引によって取得または新築された一定の貸付用不動産について、原則として課税時期における通常の取引価額に相当する金額で評価することとしています。
一方、取得価額が取得時の通常の取引価額に相当すると認められる場合には、取得価額を基礎とする評価方法を選択できます。
この場合、土地と建物について、それぞれ所定の計算を行った金額の80％に相当する金額で評価することができます。
具体的には、次の計算方法です。
土地等の評価額＝土地等の取得価額×地価変動率×80％
家屋等の評価額＝（家屋等の取得価額－償却費の額の合計額または減価の額）×80％
このように、土地と建物では評価額の計算方法が異なります。
土地については価格の変動を考慮し、建物については時間の経過による価値の減少を考慮する仕組みです。
なお、この80％評価は、通達案に定められた要件を満たす場合に利用できる方法であり、すべての貸付用不動産に自動的に適用されるものではありません。
土地の評価では地価変動率を使用
土地については、取得価額に地価変動率を乗じた金額を基礎として評価します。
地価変動率とは、土地を取得した時点から相続開始時点までの土地価格の変動を反映する割合です。
通達案では、次の計算式が示されています。
地価変動率＝PX÷PN
PXは、課税時期の属する年に係る評価基準額です。
PNは、土地を取得した時の属する年に係る評価基準額です。
ここでいう評価基準額は、原則として路線価を利用します。
路線価が設定されていない土地については、倍率方式による評価額に相当する金額などを利用します。
また、これらによって地価変動率を求めることが適当でない場合には、公示価格などの公的な価格情報を利用することも想定されています。
重要なのは、取得時と相続開始時の価格変動を客観的な指標によって把握することです。
土地の具体的な計算例
例えば、2025年に賃貸マンションの敷地を1億2,000万円で取得したとします。
取得時の路線価が1平方メートル当たり60万円、2028年の相続開始時の路線価が66万円になっていた場合を考えます。
この場合の地価変動率は、次のようになります。
66万円÷60万円＝1.10
土地の価格が取得時から10％上昇したことになります。
これを取得価額に反映すると、次の金額になります。
1億2,000万円×1.10＝1億3,200万円
さらに80％を乗じます。
1億3,200万円×80％＝1億560万円
したがって、この例における土地の相続税評価額は1億560万円となります。
一方、取得時から土地価格が下落していた場合には、地価変動率が1を下回ることもあります。
例えば、地価変動率が0.95であれば、次の計算になります。
1億2,000万円×0.95×80％＝9,120万円
このように、取得価額が同じであっても、取得後の地価変動によって相続税評価額は異なります。
なお、これらは通達案の算式を説明するための仮定計算です。
建物の評価では減価償却を考慮
建物については、土地とは異なり、時間の経過によって価値が減少することを考慮します。
通達案では、家屋等の取得価額から、取得時から課税時期までの償却費の額の合計額または減価の額を控除した金額を基礎として評価します。
そして、その金額に80％を乗じます。
例えば、賃貸マンションの建物を8,000万円で取得し、取得時から相続開始時までの償却費の額の合計額が800万円だった場合を考えます。
8,000万円－800万円＝7,200万円
7,200万円×80％＝5,760万円
この場合、建物の相続税評価額は5,760万円となります。
ここで注意したいのは、建物の取得価額全額に80％を掛けるのではないという点です。
取得後の償却費などを控除する必要があります。
また、土地と建物の取得価額を適切に区分しておくことも重要です。
減価償却の計算方法にも注意
通達案では、償却費の額について、所得税法施行令に規定する定額法によって計算することとされています。
耐用年数については、減価償却資産の耐用年数等に関する省令に規定する耐用年数を利用します。
また、取得時から課税時期までの期間に1年未満の端数がある場合には、その端数を1年として計算する取扱いが示されています。
したがって、所得税の不動産所得の計算で実際に計上した減価償却費と、相続税評価のために計算する償却費が必ず一致するとは限りません。
例えば、事業所得や不動産所得の計算で異なる償却方法を利用している場合でも、今回の評価では通達案に定められた方法による計算が必要になります。
また、建物の構造や耐用年数によって償却費の額が異なるため、同じ取得価額でも評価額が変わる可能性があります。
実務では、取得時期、取得価額、建物の構造、耐用年数などの確認が欠かせません。
土地と建物を合わせた評価額の計算
ここまでの計算例を組み合わせて、賃貸マンション全体の評価額を考えてみます。
2025年に、土地1億2,000万円、建物8,000万円、合計2億円で賃貸マンションを取得したとします。
2028年に相続が開始し、土地の地価変動率が1.10、建物の償却費の額の合計額が800万円だった場合です。
土地の評価額は次のとおりです。
1億2,000万円×1.10×80％＝1億560万円
建物の評価額は次のとおりです。
（8,000万円－800万円）×80％＝5,760万円
したがって、土地と建物の合計評価額は次のようになります。
1億560万円＋5,760万円＝1億6,320万円
取得価額2億円に対して、相続税評価額は1億6,320万円となります。
差額は3,680万円です。
従来の財産評価基本通達による評価額が仮に1億円だった場合には、新しい評価方法によって評価額が6,320万円増加することになります。
ただし、実際の税額への影響は、相続財産全体の金額、債務、基礎控除、相続人の人数などによって異なります。
評価額の増加額が、そのまま相続税の増加額になるわけではありません。
取得価額に含まれる費用の範囲
80％評価を利用する場合には、取得価額の内容も重要です。
通達案では、取得価額について、土地等または家屋等の取得に要した金額に、改良費や設備費を加えた金額としています。
したがって、単に売買契約書に記載された本体価格だけを確認すればよいわけではありません。
取得に関連する費用のうち、取得価額に含めるべきものがないか確認する必要があります。
また、取得後に大規模な改良工事や設備投資を行った場合には、その内容を把握することが重要です。
一方、通常の修繕費など、取得価額に含めるべきではない費用との区分にも注意が必要です。
不動産の購入時から関連資料を整理しておくことが、将来の相続税評価の正確性につながります。
80％評価が適用できない場合
取得価額を基礎とする80％評価は、取得価額が取得時の通常の取引価額に相当すると認められる場合に利用できる方法です。
例えば、特殊な関係者間の取引などで、取得価額が通常の取引価額を適切に反映していない場合には、慎重な検討が必要になります。
また、土地価格が著しく変動した場合など、通達案の算式による評価が適当でない事情がある場合には、その事情を考慮して評価することが示されています。
つまり、80％評価は無条件に認められるものではありません。
評価の前提となる取得価額や地価変動率が適切であることが重要です。
特に高額な不動産については、取得時の価格が客観的に妥当であることを説明できる資料を保存しておく必要があります。
相続税申告に必要となる資料
今回の評価方法が導入されると、相続税申告において取得価額や取得時期を確認する重要性が高まります。
従来の評価方法では、路線価図や固定資産税評価証明書などを中心に評価額を計算することが一般的でした。
しかし、新しい評価方法では、購入時の資料が重要になります。
具体的には、売買契約書、建築請負契約書、取得価額の内訳、引渡しに関する資料、改良費や設備費の記録などです。
また、建物については構造や耐用年数を確認できる資料も必要になります。
土地については、取得時と相続開始時の路線価などを確認する必要があります。
特に相続開始まで数年が経過している場合、取得時の資料が散逸していることも考えられます。
将来の相続に備えるという観点から、不動産の取得時点で必要な資料を保存することが重要です。
不動産投資の収益性を重視する時代へ
今回の評価見直しによって、相続税対策としての不動産購入は、従来以上に投資そのものの合理性が問われることになります。
取得価額を基礎とする80％評価が認められたとしても、従来の路線価方式などによる評価と比較して、相続税評価額が高くなる可能性があります。
そのため、相続税の軽減効果だけを目的として不動産を購入することには慎重な判断が必要です。
賃貸不動産の本来の価値は、安定した家賃収入を生み出すことや、長期的な資産形成に役立つことにあります。
空室率、修繕費、固定資産税、管理費、借入金利などを考慮した実質的な収益性を確認する必要があります。
また、相続人が不動産を引き継いだ後も、無理なく管理・運営できるかどうかを考えることが重要です。
節税効果が小さくなったとしても、収益性が高く、長期保有に適した不動産であれば、資産承継の選択肢としての価値は残ります。
結論
貸付用不動産の相続税評価の見直しでは、取得価額を基礎とする80％評価が重要な仕組みとして示されています。
ただし、購入価格に単純に80％を掛けるわけではありません。
土地については取得後の地価変動を反映し、建物については償却費などを控除したうえで、それぞれ80％を乗じて評価します。
そのため、取得時期、取得価額、土地と建物の区分、地価変動率、建物の耐用年数などを正確に把握する必要があります。
また、取得価額が通常の取引価額を適切に反映していることも重要です。
今回の見直しは、不動産を利用した相続税対策について、評価額の引下げだけでなく、不動産本来の収益性や資産承継上の価値を重視する方向への転換を促すものといえます。
なお、本稿は2026年9月18日に公表された通達案を基に解説したものです。実際の相続税申告では、最終的に制定された通達と適用要件を確認する必要があります。
参考
東京税理士協同組合教育情報事業「全国統一研修会」研修資料 R08-24
国税庁「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達（案）、2026年9月18日
相続税法第22条
財産評価基本通達
所得税法施行令第120条の2
減価償却資産の耐用年数等に関する省令