東京と大阪のオフィス賃料が大幅に上昇するなか、不動産投資への影響が注目されています。
日本経済新聞社がまとめた2026年下期のオフィスビル賃貸料調査によると、東京の既存オフィスビルの募集賃料は前年同期比19.8％上昇しました。
大阪でも新築ビルの賃貸料指数が28.8％上昇し、過去最高を更新しています。
オフィス賃料の上昇は、ビルを所有する不動産会社や不動産投資信託（J-REIT）にとって、賃料収入を増やす機会となります。
しかし、賃料が上昇すれば不動産価格やJ-REITの投資口価格も必ず上昇するというわけではありません。
現在の日本では、金利上昇によって不動産投資の資金調達環境も変化しています。
不動産投資を考える際には、賃料収入の増加と金利上昇による影響を分けて理解する必要があります。
オフィス賃料上昇が不動産収益を改善する仕組み
オフィスビルを所有する企業にとって、賃料収入は重要な収益源です。
例えば、年間賃料収入が10億円のオフィスビルで、すべての賃貸区画の賃料が10％上昇した場合を考えます。
年間賃料収入は11億円となり、1億円増加します。
一方、建物の維持管理費や修繕費などが同じ水準であれば、賃料収入の増加分は不動産の収益改善につながります。
ただし、実際にはすべてのテナントの賃料が同時に上昇するわけではありません。
既存テナントとの契約内容や更新時期によって、賃料改定のタイミングは異なります。
また、賃料を引き上げた結果、テナントが退去すれば空室が発生する可能性もあります。
したがって、募集賃料の上昇が不動産所有者の収益に反映されるまでには、一定の時間が必要になります。
J-REITとはどのような金融商品か
J-REITは、日本の不動産投資信託です。
投資家から集めた資金などを使ってオフィスビル、商業施設、住宅、物流施設、ホテルなどの不動産を保有し、賃料収入や不動産売却益などを投資家に分配する仕組みです。
東京証券取引所に上場しているJ-REITは、株式と同じように市場で売買できます。
個人投資家にとっては、多額の資金を用意して不動産を直接購入しなくても、不動産市場に投資できることが特徴です。
また、複数の物件を保有するJ-REITであれば、個別物件の空室や修繕などによる影響を分散できる可能性があります。
ただし、J-REITには元本保証がありません。
不動産市況の悪化や金利上昇、保有物件の収益低下などによって、投資口価格や分配金が減少する可能性があります。
オフィス賃料の上昇が追い風となるかどうかは、保有物件の内容や財務状況によって異なります。
オフィス系J-REITへの影響
J-REITのなかには、オフィスビルを中心に保有する銘柄があります。
こうしたオフィス系J-REITでは、賃料上昇による収益改善が期待されます。
特に東京都心の優良オフィスを多く保有している場合、賃料改定による増収効果が生まれる可能性があります。
一方で、既存テナントとの契約期間が長い場合には、市場賃料が上昇しても、直ちに賃料収入が増えるとは限りません。
また、築年数が古いビルでは、設備更新や大規模修繕に多額の費用が必要になることがあります。
そのため、J-REITを評価する際には、保有物件の所在地や築年数、稼働率、契約条件などを確認することが重要です。
単にオフィス賃料が上昇しているという理由だけで、すべてのオフィス系J-REITの収益が改善すると考えることは適切ではありません。
不動産価格を左右する収益還元法
不動産の投資価値を評価する方法の一つに、収益還元法があります。
収益還元法では、不動産が将来生み出す収益をもとに価値を評価します。
代表的な考え方が、年間純収益を還元利回りで割る方法です。
例えば、年間純収益が1億円で、還元利回りを4％と仮定した場合、不動産の評価額は25億円となります。
年間純収益が1億1,000万円に増加し、還元利回りが4％のままであれば、評価額は27億5,000万円となります。
賃料収入の増加によって純収益が改善すれば、不動産価格を押し上げる要因となることが分かります。
ただし、実際の不動産評価では、将来の修繕費、空室率、賃料変動、売却価格なども考慮されます。
単純な収益還元計算だけで、不動産の適正価格が決まるわけではありません。
金利上昇が不動産価格を押し下げる可能性
賃料上昇が不動産価格にとってプラスの要因となる一方、金利上昇はマイナスの要因となる場合があります。
一般に、金利が上昇すると、不動産投資家が求める利回りも上昇しやすくなります。
例えば、年間純収益1億円の不動産について、還元利回りが4％から5％へ上昇した場合を考えます。
還元利回り4％では評価額25億円ですが、5％では20億円となります。
評価額は5億円減少する計算です。
仮に年間純収益が10％増加して1億1,000万円になっても、還元利回りが5％であれば評価額は22億円です。
この場合、賃料収入の増加による収益改善があっても、金利上昇などによる利回りの変化が評価額を押し下げることになります。
もっとも、金利と還元利回りが必ず同じ幅で動くわけではありません。
不動産の立地や収益の安定性、投資家の需要などによって、評価への影響は異なります。
借入金利上昇がJ-REITに与える影響
J-REITは、投資家から集めた資金に加えて、金融機関からの借入金や投資法人債などを利用して不動産を取得しています。
そのため、金利上昇は資金調達費用の増加につながる可能性があります。
例えば、借入残高500億円のJ-REITで、借入金利が平均0.5％上昇した場合を考えます。
すべての借入金に金利上昇が反映されると仮定すれば、年間の支払利息は2億5,000万円増加します。
この増加分は、ほかの条件が変わらなければ分配可能な利益を減少させる要因となります。
ただし、実際には固定金利による借入れや金利スワップなどを利用している場合があります。
そのため、金利上昇の影響が直ちにすべての借入金に及ぶわけではありません。
投資家は、借入金の固定金利比率、平均残存期間、返済期限の分散状況などを確認する必要があります。
分配金利回りと国債利回りの関係
J-REITへの投資では、分配金利回りが重要な判断材料となります。
分配金利回りとは、年間の予想分配金を投資口価格で割った割合です。
例えば、投資口価格10万円、年間予想分配金4,000円であれば、分配金利回りは4％です。
一方、国債利回りが上昇すると、投資家はJ-REITに対して、より高い利回りを求める可能性があります。
国債は信用リスクが比較的小さい金融商品であるため、J-REITとの利回り差が縮小すると、投資家の選好が変化することがあります。
例えば、J-REITの予想分配金が変わらない場合、投資口価格が下落すれば分配金利回りは上昇します。
そのため、金利上昇局面では、不動産の賃料収入が改善していても、J-REITの投資口価格が下落することがあります。
投資判断では、分配金利回りの高さだけでなく、分配金の持続可能性も確認する必要があります。
不動産投資で確認したい財務指標
J-REITを評価する際には、複数の財務指標を確認することが重要です。
代表的な指標の一つがLTVです。
LTVは、資産価値に対する有利子負債の割合を示す指標です。
一般に、LTVが高いほど借入金への依存度が高く、金利上昇や不動産価格下落の影響を受けやすくなる可能性があります。
また、NAV倍率も参考になります。
NAV倍率は、投資口価格が保有不動産などの純資産価値に対してどの程度の水準にあるかを示す指標です。
ただし、NAV倍率が低いからといって、必ず割安であるとは限りません。
保有物件の将来収益や財務リスク、市場環境などを考慮する必要があります。
さらに、稼働率、賃料改定率、借入金利、修繕費なども重要です。
複数の指標を組み合わせることで、J-REITの収益性と財務健全性を評価できます。
個人投資家に求められる分散投資
個人投資家が不動産市場に投資する場合、J-REITは選択肢の一つとなります。
現物不動産と比較すると、比較的少額から投資でき、売買もしやすいことが特徴です。
一方で、J-REITの価格は株式市場や金利動向の影響を受けます。
そのため、預金や国債と同じような安全資産として考えることは適切ではありません。
また、J-REITにはオフィス、住宅、物流施設、商業施設、ホテルなど、さまざまな投資対象があります。
オフィス賃料の上昇が続いていても、ほかの不動産用途では異なる市場環境となっている可能性があります。
個人投資家は、特定の不動産用途や銘柄に資金を集中させるのではなく、株式、債券、預金などを含めた資産全体のバランスを考えることが重要です。
特に退職後の資産運用では、分配金収入だけでなく、元本価格の変動や生活資金の確保にも注意する必要があります。
今後のオフィス不動産市場の見通し
東京と大阪のオフィス市場では、企業の強い需要と供給制約が賃料上昇を支えています。
人材獲得競争や出社回帰が続けば、交通利便性や設備に優れたオフィスへの需要は今後も強い可能性があります。
一方で、金利上昇や建設費高騰は、不動産投資の収益性に影響します。
また、景気後退によって企業業績が悪化すれば、オフィス需要が減少する可能性もあります。
今後は、賃料収入の増加と資金調達費用の上昇のどちらが大きくなるかが重要になります。
不動産投資家には、短期的な賃料上昇だけでなく、中長期的な収益力と財務健全性を評価する姿勢が求められます。
結論
東京と大阪のオフィス賃料の上昇は、不動産を所有する企業やJ-REITにとって、収益改善の機会となります。
特に優良オフィスを保有する不動産所有者は、賃料改定によって収益を拡大できる可能性があります。
しかし、賃料収入が増加すれば、不動産価格やJ-REITの投資口価格も必ず上昇するわけではありません。
金利上昇による借入負担の増加や、投資家が求める利回りの変化が、不動産価格を押し下げる場合もあります。
また、J-REITでは保有物件の立地、築年数、稼働率、財務状況などによって収益性が異なります。
個人投資家は、分配金利回りの高さだけで判断せず、価格変動リスクや金利リスクも考慮する必要があります。
オフィス賃料の上昇は不動産投資にとって追い風となる可能性がありますが、投資成果を決めるのは賃料収入だけではなく、金利、財務構造、不動産価格を含めた総合的な収益力です。
金利上昇局面の不動産投資では、収益の成長性と財務の安定性を慎重に見極めることが重要になります。
参考
日本経済新聞 2026年11月10日 朝刊
「東京オフィス賃料2割高、バブル期以来伸び 人材獲得へ優良物件争奪」
一般社団法人不動産証券化協会「J-REITについて」
東京証券取引所「REIT（不動産投資信託）」