相続が発生し、相続人同士で財産を分ける際に、特に問題となりやすいのが不動産の評価額です。
預貯金であれば、原則として口座残高を確認することで金額を把握できます。
しかし、土地や建物については、固定資産税評価額、相続税評価額、実勢価格など、複数の評価額が存在します。
相続税の申告では、原則として相続税法上の評価方法に従って財産を評価します。
一方、遺産分割では、相続人間の公平を図るため、基本的に時価を基準として財産の価値を考える必要があります。
この違いを理解せず、相続税評価額をそのまま遺産分割に使用すると、特定の相続人に有利な結果となり、争いが生じることがあります。
特に、不動産を取得する相続人が、他の相続人に代償金を支払う場合には注意が必要です。
今回は、相続税評価額と遺産分割における評価額の違いを整理し、不動産の評価が相続人間の公平にどのような影響を与えるのかを解説します。
相続税評価額と実勢価格は同じではない
相続税の申告では、財産評価基本通達などに基づいて財産を評価することが一般的です。
土地については、路線価方式または倍率方式によって評価します。
路線価方式では、道路に付された路線価を基準として、土地の形状や利用状況などに応じた補正を行います。
一般に、相続税路線価は公示価格の80％程度を目安として設定されています。
ただし、個別の土地について、相続税評価額が必ず実勢価格の80％になるわけではありません。
土地の立地、形状、利用状況、不動産市場の動向などによって、実際の売買価格との差は変わります。
例えば、ある土地の相続税評価額が2,000万円であっても、実際には3,000万円で売却できる可能性があります。
反対に、相続税評価額ほどの価格では売却できない土地もあります。
相続税評価額は、相続税を計算するための評価額です。
そのため、相続人間で財産を公平に分ける際の価格として、そのまま適切であるとは限りません。
遺産分割では基本的に時価を基準とする
遺産分割における不動産の評価では、基本的に時価が重視されます。
ここでいう時価は、通常の取引において成立すると考えられる客観的な交換価値を意味します。
例えば、相続人が長男と次男の2人で、遺産が土地1筆だけだったとします。
土地の相続税評価額は2,000万円ですが、実勢価格は3,000万円です。
長男が土地を単独で取得し、次男に代償金を支払うことになりました。
法定相続分がそれぞれ2分の1であり、特別受益などの調整がない場合を考えます。
相続税評価額を基準にすると、次男に支払う代償金は1,000万円です。
しかし、実勢価格3,000万円を基準にすると、代償金は1,500万円となります。
両者の差額は500万円です。
次男からすれば、実際には3,000万円の価値がある土地を長男が取得するにもかかわらず、自分は1,000万円しか受け取れないことになります。
このような場合、相続税評価額だけを基準にした代償金では、相続人間の公平を確保できない可能性があります。
小規模宅地等の特例を遺産分割に使う問題
相続税の計算では、一定の要件を満たす宅地等について、小規模宅地等の特例を適用できる場合があります。
例えば、被相続人の居住用宅地等については、一定の要件のもとで330平方メートルまで80％の評価減が認められます。
この制度は、相続税の負担によって自宅や事業用資産の承継が困難になることを防ぐ目的などから設けられています。
しかし、小規模宅地等の特例による評価減は、相続税の課税価格を計算するための特例です。
土地そのものの市場価値が80％減少するという意味ではありません。
例えば、実勢価格5,000万円の自宅敷地について、相続税評価額が4,000万円だったとします。
さらに、小規模宅地等の特例によって80％の評価減が認められる場合、相続税の計算上の価額は800万円となります。
しかし、遺産分割で800万円を土地の価値として扱うと、土地を取得する相続人に著しく有利な結果となる可能性があります。
実際に5,000万円程度の価値がある土地について、相続税の特例適用後の800万円を基準に代償金を計算することは、通常の時価評価とは異なります。
相続税の優遇措置と、相続人間の財産分配は区別して考える必要があります。
相続税評価額を0.8で割れば時価になるのか
不動産の評価をめぐる実務では、相続税評価額を0.8で割り戻す方法が検討されることがあります。
例えば、土地の相続税評価額が2,400万円の場合です。
2,400万円÷0.8＝3,000万円
この計算によって、3,000万円を実勢価格の目安として考える方法です。
しかし、この方法によって正確な時価が求められるわけではありません。
路線価が公示価格の80％程度を目安として設定されていることと、個別の不動産がその価格で売却できることは別の問題です。
また、相続税評価額には、土地の形状や利用状況などに応じた補正が反映されている場合があります。
そのため、単純に0.8で割り戻した金額が実勢価格と一致するとは限りません。
遺産分割で不動産の価値が争われている場合には、不動産会社による査定や不動産鑑定士による鑑定などを検討することが重要です。
特に、相続財産の大部分を不動産が占める場合には、評価額の違いが代償金に大きく影響します。
相続人全員が合意すれば評価額を決められる
遺産分割では、必ず不動産鑑定士による鑑定評価を行わなければならないわけではありません。
相続人全員が評価額について合意している場合には、その合意した価格を基準として遺産分割を進めることができます。
例えば、土地の相続税評価額が2,000万円、実勢価格が3,000万円程度であっても、相続人全員が2,500万円で評価することに納得していれば、その金額を基準に代償金を計算することも考えられます。
ただし、合意があるからといって、税務上の問題が一切生じないわけではありません。
財産の取得状況や代償金の金額によっては、相続税や贈与税などの課税関係を検討する必要があります。
また、後から評価額をめぐる争いが生じないよう、どのような資料を参考にして価格を決めたのかを記録しておくことが望まれます。
相続人間の公平と税務上の適正な取扱いを、両方の視点から確認することが重要です。
遺産分割調停ではどのように評価するのか
相続人間で不動産の評価額について合意できない場合、家庭裁判所の遺産分割調停などで解決を図ることがあります。
遺産分割調停では、当事者が不動産会社の査定書などを提出し、それらを参考に評価額を調整することがあります。
例えば、長男が2,500万円の査定書を提出し、次男が3,200万円の査定書を提出した場合です。
両者の査定額に差があるため、査定の前提条件や対象不動産の状況などを確認しながら協議することになります。
それでも合意できない場合には、不動産鑑定士による鑑定が必要になることがあります。
ただし、鑑定には費用がかかります。
遺産の規模や評価額の争いの程度によっては、鑑定費用を負担するよりも、当事者間で合理的な価格を合意した方が望ましい場合もあります。
重要なのは、相続人それぞれが納得できる客観的な根拠を示すことです。
相続税と遺産分割では評価時点も異なる
相続税評価額と遺産分割における評価額の違いは、評価方法だけではありません。
評価する時点も異なります。
相続税では、原則として相続開始時の財産の価額を基準とします。
一方、遺産分割では、基本的に遺産分割時の時価を基準として評価します。
例えば、父親が亡くなった時点では土地の実勢価格が3,000万円だったとします。
しかし、遺産分割協議が長引き、1年半後には土地の価格が3,300万円に上昇していました。
この場合、相続税の計算では相続開始時の評価額を使用します。
一方、遺産分割では、原則として分割時の3,300万円を基準に考えることになります。
土地の価格が上昇している場合には、相続開始時の評価額で代償金を計算すると、土地を取得する相続人に有利になる可能性があります。
反対に、土地の価格が下落している場合には、相続開始時の価格を使用すると、土地を取得する相続人に過大な負担が生じる可能性があります。
不動産価格が変動する局面では、評価時点の違いが特に重要になります。
特別受益と寄与分は相続開始時の評価を用いる
ここで、さらに注意したいのが特別受益と寄与分の取扱いです。
遺産分割の対象となる財産は、基本的に分割時の時価で評価します。
しかし、特別受益や寄与分を考慮して具体的相続分を計算する際には、相続開始時の価額を基準とします。
つまり、遺産分割の計算では、相続開始時と遺産分割時という2つの評価時点を使い分けることがあります。
具体例で考えてみます。
相続人は子Bと子Cの2人です。
相続財産は土地だけで、相続開始時の実勢価格は3,000万円でした。
なお、相続税評価額は2,000万円だったとします。
また、Bは父親から生前に1,000万円の贈与を受けており、その贈与が特別受益に該当するとします。
この場合、まず相続開始時の価格を用いて、具体的相続分を計算します。
具体的相続分の計算方法
相続開始時の土地の価額は3,000万円です。
これにBの特別受益1,000万円を加えます。
3,000万円＋1,000万円＝4,000万円
この4,000万円を、具体的相続分の計算上の基礎となる財産額とします。
法定相続分はBとCがそれぞれ2分の1です。
Bの具体的相続分額は、次のようになります。
4,000万円×1/2－1,000万円＝1,000万円
一方、Cの具体的相続分額は次のとおりです。
4,000万円×1/2＝2,000万円
したがって、実際の遺産3,000万円に対する具体的相続分の割合は、Bが3分の1、Cが3分の2となります。
ここまでは、相続開始時の土地の価額を使用しています。
次に、遺産分割時の土地の価額を用いて、実際の取得額を計算します。
土地の価格が上昇した場合の取得額
遺産分割協議が長引き、土地の実勢価格が3,000万円から3,300万円に上昇したとします。
この場合、先ほど求めた具体的相続分の割合を、遺産分割時の価額に適用します。
Bの取得額は次のとおりです。
3,300万円×1/3＝1,100万円
Cの取得額は次のとおりです。
3,300万円×2/3＝2,200万円
つまり、相続開始時の価格を使って具体的相続分の割合を求め、その割合を遺産分割時の価格に適用することになります。
この計算方法を理解していないと、生前贈与がある場合の遺産分割で、取得額を誤る可能性があります。
なお、特別受益の対象となる生前贈与については、相続開始前10年以内のものだけに限定されるわけではありません。
ただし、2023年4月1日施行の民法改正により、相続開始から10年を経過した後の遺産分割では、原則として特別受益や寄与分による具体的相続分の主張が制限されます。
例外や経過措置もあるため、古い相続については注意が必要です。
代償分割では評価額が直接影響する
不動産の評価額が特に重要になるのが、代償分割です。
代償分割とは、特定の相続人が不動産などを取得し、その代わりに他の相続人へ代償金を支払う方法です。
例えば、父親の自宅を長男が取得し、次男に代償金を支払う場合です。
自宅の評価額が3,000万円であれば、法定相続分が2分の1のケースでは、代償金は1,500万円が一つの目安になります。
しかし、評価額を2,000万円とすれば、代償金は1,000万円になります。
評価額の違いによって、代償金に500万円の差が生じます。
さらに、不動産価格が上昇している場合には、相続開始時の価格と遺産分割時の価格の違いも問題になります。
代償分割では、不動産を取得する相続人の支払能力も重要です。
適切な評価額で代償金を計算しても、支払資金を確保できなければ、分割協議が成立しない可能性があります。
そのため、不動産の評価と資金計画を一体として検討する必要があります。
不動産の評価をめぐる争いを防ぐ方法
不動産の評価をめぐる争いを防ぐためには、相続人間で評価方法を共有することが重要です。
まず、相続税評価額と実勢価格は異なることを理解する必要があります。
そのうえで、不動産会社の査定書や周辺の取引事例など、客観的な資料を収集します。
評価額について大きな争いがある場合には、不動産鑑定士による鑑定も検討します。
また、評価時点についても、相続開始時なのか遺産分割時なのかを明確にする必要があります。
特別受益や寄与分がある場合には、具体的相続分の計算と実際の取得額の計算を区別します。
さらに、代償分割を行う場合には、代償金の金額だけでなく、支払期限や支払方法についても協議しておくことが大切です。
相続人間の公平を確保するためには、税務上の評価額だけに依存せず、財産の実際の価値を踏まえて話し合う必要があります。
結論
相続税評価額と遺産分割における評価額は、目的も評価方法も異なります。
相続税では、原則として相続開始時の財産の価額を基準として、相続税法上の評価方法に従って計算します。
一方、遺産分割では、相続人間の公平を図るため、基本的に遺産分割時の時価を基準として財産を評価します。
特に、土地については相続税評価額と実勢価格に差が生じることがあり、その違いが代償金の金額に大きく影響します。
また、小規模宅地等の特例による評価減は、相続税の計算上の優遇措置であり、不動産そのものの市場価値を減少させるものではありません。
さらに、特別受益や寄与分を考慮する場合には、相続開始時の価額を用いて具体的相続分を計算し、その割合を遺産分割時の価額に適用するという考え方が重要になります。
不動産の評価をめぐる争いを防ぐためには、相続税評価額だけで判断するのではなく、客観的な時価資料を確認し、相続人全員が納得できる評価額を検討することが大切です。
相続税の申告に適した評価額と、遺産分割に適した評価額は必ずしも同じではありません。
法律と税務の違いを理解し、財産の実際の価値を踏まえて遺産分割を進めることが、相続人間の公平と円滑な財産承継につながります。
参考
東京税理士協同組合教育情報事業配布資料「全国統一研修会 基礎から厄介なケースまで」
民法第903条、第904条、第904条の3、第906条
相続税法第22条
国税庁「財産評価基本通達」
国税庁「小規模宅地等の特例」
国税庁「路線価方式による宅地の評価」