相続が発生しても、相続人間の話し合いがまとまらず、遺産分割が長期化することがあります。
特に、生前贈与や特別受益をめぐる争いがある場合には、各相続人の取得割合が確定するまでに相当の時間を要することがあります。
しかし、遺産分割が終わるまで、すべての相続財産をそのまま保有しておけるとは限りません。
例えば、相続税の納税資金を確保するために土地を売却する必要がある場合です。
また、空き家となった実家の維持管理費用が負担になり、早期に売却したいと考えることもあります。
さらに、隣地所有者から有利な条件で購入したいという申し出があり、遺産分割の成立を待っていると売却機会を失う可能性もあります。
このような場合、遺産分割が終わる前に不動産を売却することが考えられます。
ただし、売却そのものについて相続人全員が合意していても、売却代金をどのように分けるかについて意見が一致するとは限りません。
また、不動産を売却すれば、譲渡所得税の申告も問題になります。
今回は、遺産分割前の不動産売却について、特別受益、譲渡所得税、一部分割という3つの視点から解説します。
遺産分割前でも不動産を売却する必要がある場合
遺産分割が成立する前に不動産を売却する理由として、主に3つのケースが考えられます。
1つ目は、納税資金などを確保する場合です。
相続税の申告期限は、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。
遺産分割がまとまらないという理由だけで、申告期限や納付期限が延長されるわけではありません。
そのため、相続財産の大部分が不動産である場合には、納税資金を確保するために土地を売却する必要が生じることがあります。
2つ目は、不動産の管理負担を解消する場合です。
空き家となった実家や利用予定のない土地については、固定資産税、修繕費、管理費などが発生します。
長期間放置すれば、建物の老朽化や近隣への影響も問題になります。
3つ目は、有利な売却機会を確保する場合です。
隣地所有者などから好条件で購入したいという申し出があっても、遺産分割の成立を待っている間に購入希望がなくなる可能性があります。
このような場合には、遺産全体の分割に先行して、特定の不動産を売却することが合理的な選択になることがあります。
売却の合意と代金分配の合意は別の問題
遺産分割前の不動産売却では、売却することについての合意と、売却代金をどのように分けるかという合意を区別する必要があります。
例えば、相続人全員が土地を売却することには賛成している場合です。
しかし、長男は売却代金を法定相続分で分けたいと考えている一方、次男は長男が過去に受けた生前贈与を考慮すべきだと主張しているとします。
この場合、土地を売却すること自体については合意できても、売却代金の取得割合については争いが残ります。
そのため、売却前に、売却代金の帰属を確定させるのか、それとも後の遺産分割で決めるのかを整理する必要があります。
また、売却代金の取得割合を確定させる場合には、その取得分を残りの遺産分割で考慮するかどうかも重要です。
この2つの問題を曖昧にしたまま売却を進めると、後から新たな争いが生じる可能性があります。
特別受益をめぐる具体例
父親が亡くなり、相続人は母親と子A、子Bの合計3人だったとします。
法定相続分は、母親が2分の1、子Aと子Bがそれぞれ4分の1です。
父親の相続財産には土地が含まれており、隣地所有者から購入したいという申し出がありました。
隣地所有者は、娘夫婦の自宅を建てるために土地を探しており、購入できなければ別の土地を探すと説明しています。
提示された売却条件が良かったため、相続人全員が土地を売却することには同意しました。
ところが、子Aは父親から生前に多額の贈与を受けていました。
子Bは、その贈与が特別受益に該当すると主張しています。
そのため、子Bは土地の売却には賛成するものの、売却代金をどのように分けるかについては、後から決めたいと考えています。
このような場合、土地を売却した時点で譲渡所得税の申告が必要になる一方、売却代金の最終的な取得割合は確定していないという問題が生じます。
特別受益による具体的相続分の計算
このケースについて、次の条件を設定します。
子Aが受けた特別受益は1,500万円です。
売却予定の土地の実勢価格は3,000万円です。
その他の相続財産は1,500万円です。
したがって、実際に残された遺産の総額は次のとおりです。
3,000万円＋1,500万円＝4,500万円
ここに子Aの特別受益1,500万円を加算します。
4,500万円＋1,500万円＝6,000万円
この6,000万円を、具体的相続分を計算するための基礎とします。
子Aの法定相続分は4分の1です。
そのため、子Aの具体的相続分額は次のようになります。
6,000万円×1/4－1,500万円＝0円
つまり、子Aの特別受益を全額持ち戻して計算する場合、子Aは残された遺産から財産を取得しない結果になります。
一方、母親の具体的相続分額は次のとおりです。
6,000万円×1/2＝3,000万円
子Bの具体的相続分額は次のとおりです。
6,000万円×1/4＝1,500万円
合計すると4,500万円となり、実際の遺産総額と一致します。
この計算によれば、子Aが土地の売却代金について法定相続分の4分の1を取得すると、特別受益を考慮した具体的相続分を超えることになります。
そのため、子Bが売却代金の分配を後から決めたいと考える理由があります。
売却代金を法定相続分で分ける場合
土地の売却代金が3,000万円だったとします。
これを法定相続分に従って分ける場合、母親は2分の1、子Aと子Bはそれぞれ4分の1を取得します。
母親の取得額は次のとおりです。
3,000万円×1/2＝1,500万円
子Aの取得額は次のとおりです。
3,000万円×1/4＝750万円
子Bの取得額も750万円です。
しかし、先ほどの特別受益を考慮した計算では、子Aの具体的相続分額は0円でした。
そのため、子Aが売却代金750万円を取得すると、残りの遺産分割で調整が必要になる可能性があります。
特に、その他の相続財産が少ない場合には、後から公平な調整を行うことが難しくなることもあります。
このように、遺産分割前の不動産売却では、売却代金を法定相続分で分けることが、必ずしも最終的な公平につながるわけではありません。
未分割不動産を売却した場合の譲渡所得税
不動産を売却すると、原則として譲渡所得税の課税関係が生じます。
譲渡所得は、基本的に次の計算式で求めます。
譲渡収入金額－取得費－譲渡費用－適用できる特別控除額
相続によって取得した土地や建物を売却する場合には、原則として被相続人の取得費と取得時期を引き継ぎます。
そのため、売却代金の全額が譲渡所得になるわけではありません。
例えば、土地の売却代金が3,000万円で、取得費と譲渡費用の合計が1,000万円だったとします。
特別控除などを考慮しない場合、譲渡所得は次のようになります。
3,000万円－1,000万円＝2,000万円
この2,000万円について、誰がどの割合で譲渡所得を申告するのかが問題になります。
遺産分割が成立していれば、取得した相続人が売却するという関係を整理しやすくなります。
しかし、遺産分割前に共同相続人が土地を売却した場合には、売却代金の取得割合が確定しているかどうかが重要になります。
売却代金の取得割合が確定している場合
国税庁の質疑応答事例では、未分割遺産を換価した場合の譲渡所得の申告について、売却代金の取得割合が確定しているかどうかによって取扱いを整理しています。
売却時に、売却代金の取得割合が確定している場合には、その割合に従って譲渡所得を申告します。
例えば、土地の売却代金3,000万円について、母親が2,000万円、子Bが1,000万円を取得し、子Aは取得しないことが確定している場合です。
この場合、母親が3分の2、子Bが3分の1の割合で売却代金を取得します。
譲渡所得についても、その取得割合に応じた申告を検討することになります。
ただし、実際の申告では、売却契約の当事者、売却代金の帰属、取得費や譲渡費用の負担などを確認する必要があります。
売却代金の取得割合を明確にしておくことは、譲渡所得税の申告を適切に行うためにも重要です。
売却代金の取得割合が未確定の場合
一方、土地を売却した時点で、売却代金の取得割合が決まっていない場合には、原則として法定相続分に応じて譲渡所得を申告することになります。
例えば、先ほどのケースで、土地の売却代金3,000万円について分配割合が確定していない場合です。
法定相続分は、母親が2分の1、子Aと子Bがそれぞれ4分の1です。
この場合、譲渡所得についても、原則として法定相続分に応じた申告を行うことになります。
ただし、国税庁の質疑応答事例では、所得税の確定申告期限までに売却代金が分割された場合には、その分割割合に従って申告できるとされています。
したがって、売却時に取得割合が未確定であっても、確定申告期限までに分配割合が確定すれば、その割合を用いて申告できる場合があります。
ここで重要なのは、土地の売却時点と所得税の確定申告期限との関係です。
遺産分割が長期化している場合でも、譲渡所得税の申告期限を意識して、売却代金の分配について協議する必要があります。
後から分配割合が変わった場合の問題
未分割不動産を売却した後、法定相続分に従って譲渡所得税の申告を行ったとします。
その後、遺産分割協議が成立し、売却代金について法定相続分とは異なる割合で分配することになった場合です。
この場合、既に行った譲渡所得税の申告を変更できるのかという問題が生じます。
例えば、子Aが法定相続分に応じて譲渡所得税を申告したものの、後の遺産分割では売却代金を取得しないことになった場合です。
子Aとしては、実際には売却代金を取得していないため、税額を減らしたいと考えるかもしれません。
しかし、後から遺産分割の内容が決まったという理由だけで、当然に更正の請求が認められるわけではありません。
当初の売却時における権利関係や、売却代金の帰属がどのように整理されていたのかが重要になります。
また、相続税の申告について認められている遺産分割後の特則が、そのまま所得税の申告にも適用されるわけではありません。
そのため、売却代金の分配割合については、できる限り所得税の確定申告期限までに整理しておくことが望まれます。
一部分割という選択肢
遺産全体の分割について合意できない場合でも、特定の財産だけを先に分割することがあります。
これを「一部分割」と呼びます。
例えば、相続財産に土地、預貯金、有価証券がある場合です。
土地については売却することが決まっているものの、預貯金や有価証券の分け方については争いが残っているとします。
この場合、土地について先に遺産分割協議を行い、残りの財産については後日協議する方法が考えられます。
また、土地の売却代金の取得割合について先に合意し、その他の財産については後から分割する方法もあります。
一部分割を活用すれば、遺産全体の分割が成立していなくても、必要な財産の処理を先行させることができます。
ただし、一部分割を行う場合には、その結果を残りの遺産分割でどのように扱うかを明確にしておく必要があります。
この点を曖昧にすると、後から相続人間で解釈が分かれる可能性があります。
一部分割を残りの遺産分割に影響させない方法
一部分割を行う場合、先に分割した財産を、残りの遺産分割では考慮しないという方法があります。
例えば、土地の売却代金について、母親が2分の1、子Aと子Bがそれぞれ4分の1を取得することに合意した場合です。
そのうえで、残りの預貯金や有価証券については、土地の売却代金の分配とは別個独立に分割することを確認します。
このようにしておけば、先に分割した土地の売却代金について、残りの遺産分割で再び調整することを避けられます。
ただし、特別受益などをめぐる争いがある場合には、この方法がすべての相続人にとって公平になるとは限りません。
先に分割した財産を残りの遺産分割で考慮しないことによって、特定の相続人が有利になる可能性もあります。
そのため、相続人全員が一部分割の効果を理解し、納得したうえで合意することが重要です。
一部分割を残りの遺産分割に反映させる方法
一方、先に分割した財産を、残りの遺産分割で考慮する方法もあります。
例えば、土地の売却代金について、子Aが750万円を取得した場合です。
その後、特別受益を考慮した具体的相続分を計算すると、子Aの取得分が0円になることがあります。
この場合、先に取得した750万円を残りの遺産分割で考慮することによって、相続人間の公平を図る方法が考えられます。
具体的には、先に分割した財産を含めて遺産全体の価額を計算し、各相続人の具体的相続分を求めます。
そのうえで、既に取得した財産の価額を控除し、残りの遺産について取得割合を調整します。
ただし、残りの遺産だけでは十分な調整ができない場合もあります。
そのため、先に分割する財産の金額や、残りの財産の内容を確認したうえで、調整が可能かどうかを検討する必要があります。
一部分割を残りの遺産分割に反映させる場合には、計算方法を具体的に定めておくことが重要です。
一部分割の協議書を作成する重要性
遺産分割前に不動産を売却する場合には、売却代金の取得割合について、書面で合意しておくことが望まれます。
特に、一部分割を行う場合には、遺産分割協議書を作成し、対象となる財産と取得割合を明確にすることが重要です。
また、先に分割した財産を、残りの遺産分割で考慮するのかどうかも記載しておく必要があります。
例えば、先に分割した土地の売却代金について、残りの遺産分割に影響させない場合には、その旨を明確にします。
一方、残りの遺産分割で考慮する場合には、既取得分をどのように控除するのかという計算方法を定めておくことが望まれます。
このような内容を曖昧にしたまま一部分割を行うと、後から相続人間で争いが生じる可能性があります。
また、譲渡所得税の申告においても、売却代金の取得割合を確認するための資料として重要になります。
一部分割の協議書は、相続人間の合意を明確にするだけでなく、税務上の説明資料としても役立ちます。
相続税と譲渡所得税の両方を確認する必要性
遺産分割前に不動産を売却する場合には、相続税と譲渡所得税の両方を確認する必要があります。
相続税では、原則として相続開始時の財産の価額を基準として課税価格を計算します。
一方、譲渡所得税では、不動産を売却したことによって生じた所得について課税関係を判断します。
そのため、相続税の申告と譲渡所得税の申告では、評価時点や計算方法が異なります。
また、相続税の申告期限は、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。
一方、譲渡所得税の確定申告は、原則として不動産を譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までに行います。
相続税の申告期限と譲渡所得税の申告期限は一致しません。
さらに、相続した不動産を一定期間内に売却した場合には、相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例などが問題になることがあります。
ただし、これらの特例には適用要件があるため、売却前に確認することが重要です。
相続税の申告だけでなく、売却後の所得税負担まで見据えて検討する必要があります。
不動産売却を先行させる場合の実務上の確認事項
遺産分割前に不動産を売却する場合には、まず相続人全員の意思を確認することが重要です。
不動産を売却することについて合意しているのか、売却条件についても合意しているのかを整理します。
次に、売却代金の取得割合を確定させるかどうかを検討します。
取得割合を確定させる場合には、一部分割として協議書を作成することが望まれます。
また、先に分割した財産を残りの遺産分割で考慮するかどうかについても、合意しておく必要があります。
さらに、譲渡所得税の申告を誰がどの割合で行うのかを確認します。
取得費や譲渡費用の資料を収集し、必要に応じて税理士などの専門家に相談することも重要です。
相続人間で特別受益や寄与分について争いがある場合には、土地の売却代金を先に分けることで、後の調整が難しくならないかを慎重に検討する必要があります。
売却を急ぐ場合であっても、売却後の税務と遺産分割への影響を整理しておくことが大切です。
結論
遺産分割が終わる前であっても、納税資金の確保、管理負担の解消、有利な売却機会の確保などを目的として、不動産を売却する必要が生じることがあります。
しかし、土地を売却することについて相続人全員が合意していても、売却代金の取得割合について合意できるとは限りません。
特に、生前贈与が特別受益に該当するかどうかが争われている場合には、法定相続分で売却代金を分けることが、必ずしも相続人間の公平につながるわけではありません。
また、未分割不動産を売却した場合には、譲渡所得税の申告が必要になります。
売却代金の取得割合が確定している場合には、その割合に応じて申告します。
一方、取得割合が確定していない場合には、原則として法定相続分に応じて申告することになりますが、所得税の確定申告期限までに分割割合が確定した場合には、その割合による申告が認められることがあります。
そのため、売却代金の取得割合については、できる限り早い段階で整理することが重要です。
また、遺産全体の分割が難しい場合には、特定の財産について先に一部分割を行う方法が考えられます。
ただし、一部分割を行う際には、先に取得した財産を残りの遺産分割で考慮するのかどうかを明確にしておく必要があります。
遺産分割前の不動産売却では、売却そのものだけでなく、売却代金の帰属、譲渡所得税の申告、残りの遺産分割への影響まで一体として検討することが大切です。
法律と税務の両面から適切に整理することが、円滑な財産承継と相続トラブルの防止につながります。
参考
東京税理士協同組合教育情報事業配布資料「全国統一研修会 基礎から厄介なケースまで」
民法第903条、第906条、第907条
所得税法第33条、第38条、第60条
租税特別措置法第39条
国税庁「未分割遺産を換価した場合の譲渡所得の申告」
国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
国税庁「土地や建物を売ったとき」