日本では人口減少が進んでいます。
人口が減れば住宅を必要とする人も減り、住宅価格は全体として下がっていく。
そのように考えることもできます。
しかし実際の住宅市場は、それほど単純ではありません。
人口が減少する一方で、人が集まり続ける地域があります。
同じ都市の中でも、駅に近い地域と交通が不便な地域では住宅需要が異なります。
さらに高齢化によって、住宅に求める条件そのものも変わっていきます。
これからの住宅市場で重要になるのは、「人口が減るから住宅価格が下がるか」という問いではありません。
「人口が減るなかで、どの住宅に需要が残るのか」という問いです。
住宅を住まいと資産の両面から考える「半投半住」では、この二極化を意識した住宅選びが重要になります。
人口減少と住宅需要は同じではない
住宅需要を考えるとき、人口だけを見ると実態を見誤ることがあります。
住宅は基本的に世帯単位で利用するからです。
例えば4人家族が2人世帯に分かれれば、人口が同じでも必要な住宅数は増える可能性があります。
単身世帯が増えることでも住宅需要は変化します。
高齢者の1人暮らしもあります。
未婚者の単身世帯もあります。
人口が減少しても、世帯数や世帯構成の変化によって住宅需要の動きは異なります。
ただし長期的に人口と世帯数の両方が減少する地域では、住宅需要が弱くなる可能性を考える必要があります。
全国一律には人口が減らない
日本全体の人口が減少しても、すべての地域で同じ速度で人口が減るわけではありません。
仕事。
教育。
医療。
商業施設。
交通。
こうした機能が集まる地域には、人が集まりやすくなります。
地方から大都市へ移動する人もいます。
同じ都道府県内でも郊外から中心部へ移る動きがあります。
その結果、国全体では人口減少でも、一部地域では住宅需要が比較的強く残ることがあります。
住宅価格を見るときには、日本全体の人口統計だけではなく、自分が購入する地域の人口動態を見ることが重要です。
同じ都市の中でも二極化する
住宅価格の二極化は、都市と地方の間だけで起こるとは限りません。
同じ都市の中でも起こります。
駅から近い住宅。
駅から遠い住宅。
再開発地域。
古い住宅地。
商業施設が集まる地域。
生活利便施設が減っている地域。
数キロしか離れていなくても、住宅需要には差が生まれる可能性があります。
「東京だから大丈夫」「地方だから下がる」というような大きな区分だけでは判断できません。
住宅市場は、より細かな地域単位で見る必要があります。
駅近住宅に需要が集まりやすい理由
人口減少時代には、駅に近い住宅の相対的な価値が高まる可能性があります。
通勤に便利だからという理由だけではありません。
駅周辺には商業施設や医療機関などが集まりやすいからです。
若い時期には通勤利便性。
子育て期には買い物や教育環境。
高齢期には病院や日常生活の利便性。
年齢が変わっても駅周辺の利便性を評価する人はいます。
幅広い世代から需要を得られる住宅は、将来の売却でも有利になる可能性があります。
自動車に依存する住宅地の課題
若いころには、自動車で移動できれば駅から遠くても問題を感じないかもしれません。
広い戸建て住宅。
大型商業施設。
広い駐車場。
郊外には郊外の魅力があります。
しかし高齢になり自動車を運転しなくなれば、生活条件は変わります。
買い物。
通院。
行政手続き。
日常生活を徒歩や公共交通で行えるかが重要になります。
高齢化が進むほど、住宅の価値を自動車利用だけに依存することにはリスクが生じます。
空き家増加が周辺住宅にも影響する
人口減少地域では、空き家が増える可能性があります。
空き家は所有者だけの問題とは限りません。
適切に管理されなければ、建物の劣化や景観、防犯など周辺環境にも影響する可能性があります。
住宅地全体で空き家が増えれば、その地域に新たに住みたい人が減ることも考えられます。
住宅の資産価値は、自分の建物だけで決まるものではありません。
周辺地域が将来も住宅地として維持されるかという視点が重要になります。
生活インフラの維持も問題になる
人口が減れば、地域のサービスを維持することが難しくなる場合があります。
店舗が撤退する。
金融機関の店舗がなくなる。
バス路線が縮小する。
学校が統合される。
医療機関へのアクセスが悪くなる。
こうした変化は生活利便性に影響します。
住宅そのものが立派でも、周辺で生活に必要なサービスが減れば住宅需要が弱まる可能性があります。
住宅購入では現在の便利さだけでなく、その利便性が将来も維持されそうかを見る必要があります。
新築でも安心とは限らない
新築住宅なら資産価値が維持されると考えたくなります。
しかし新築であることは永続的な価値ではありません。
10年後には築10年。
20年後には築20年です。
人口減少地域に建つ新築住宅も、時間がたてば中古住宅になります。
そのとき周辺に住宅需要がなければ、新築時の価格を維持することは難しくなる可能性があります。
半投半住では、「今、新しいか」より「将来、中古になっても買う人がいるか」を考えることが重要です。
供給が少ない住宅は残りやすい
住宅価格は需要だけではなく供給によっても決まります。
人口が増えていなくても、新しい住宅を供給しにくい地域では既存住宅の希少性が維持される場合があります。
駅前の土地がほとんど利用されている。
大規模なマンション用地が少ない。
住宅地としての土地利用に制約がある。
こうした地域では、住宅を欲しい人がいても供給を簡単に増やせません。
人口減少時代ほど、需要だけではなく将来の供給量を見ることも重要になります。
管理のよいマンションに需要が集中する
人口減少はマンション同士の競争にも影響します。
中古マンションの選択肢が増えれば、買い手はより条件のよいマンションを選べるようになります。
同じ地域に築30年のマンションが複数あったとしても、管理状態に差があれば評価は変わります。
修繕が適切に行われている。
修繕積立金が確保されている。
共用部分がきれいに維持されている。
管理組合が機能している。
人口減少時代には、「中古マンションだから売れない」のではなく、条件の悪い中古マンションから選ばれにくくなる可能性があります。
住宅価格がゼロに近づいても費用は残る
住宅価格が下落する地域では、「安く買えるから得」と考えることもできます。
自分が長期間住み続けるのであれば、安価な住宅に意味がある場合もあります。
しかし注意したいのは、住宅価格が下がっても所有コストがなくなるわけではないことです。
固定資産税など。
マンションなら管理費や修繕積立金。
戸建てなら自分で修繕費を準備する必要があります。
売却したくても買い手が見つからなければ、住宅を使わなくなった後も所有者としての負担が続く可能性があります。
資産価値では価格だけでなく、将来手放せるかどうかも重要です。
安い住宅と売れない住宅は違う
価格が低いこと自体が悪いわけではありません。
例えば1,000万円で購入した住宅を長期間利用できれば、住居費として合理的な場合があります。
問題は価格ではなく流動性です。
必要になったときに売却できるか。
次の所有者が見つかるか。
賃貸に出せるか。
相続した家族が処分できるか。
半投半住では、値上がりする住宅だけがよい資産ではありません。
価格が大きく上昇しなくても、必要なときに適正な価格で手放せる住宅には大きな意味があります。
人口減少時代は出口から住宅を選ぶ
これまで住宅購入では、「自分が住みたいか」という視点が中心でした。
これからは、それにもう1つの視点を加える必要があります。
「自分の次に誰が住みたいと思うか」です。
若い共働き世帯なのか。
子育て世帯なのか。
単身者なのか。
高齢者なのか。
幅広い層から需要がある住宅ほど、人口減少の影響を受けにくい可能性があります。
反対に非常に限定された層しか必要としない住宅は、人口減少によって買い手がさらに少なくなる可能性があります。
半投半住の意味も変わる
住宅価格が全体として上昇する時代なら、半投半住では値上がりする住宅を選ぶことが重要になります。
しかし人口減少時代には、考え方を少し変える必要があります。
大きく値上がりする住宅を探す。
それだけではありません。
価格が下がりにくい。
買い手が見つかりやすい。
賃貸需要がある。
高齢になっても暮らしやすい。
こうした「残る住宅」を選ぶことが重要になります。
資産形成というより、資産価値の劣化をできるだけ抑える発想です。
結論
人口減少だから日本中の住宅価格が同じように下がるわけではありません。
人口が減少するほど、人や生活機能が特定の地域へ集まり、住宅需要の差が大きくなる可能性があります。
駅に近い。
生活利便性が高い。
住宅供給が限られている。
管理状態がよい。
幅広い世代が暮らしやすい。
こうした住宅には需要が残る可能性があります。
一方で人口流出が続き、生活インフラが縮小し、住宅供給に対して需要が少ない地域では価格下落だけでなく、売却そのものが難しくなることも考える必要があります。
半投半住の時代に重要なのは、住宅価格が上がる場所を当てることではありません。
人口が減っても「次に住みたい人」がいる住宅を選ぶことです。
人口減少時代の住宅資産で最も重要になるのは、高く売れること以上に、必要なときに売れることなのではないでしょうか。
参考
日本経済新聞 2026年10月2日朝刊 令和の住宅すごろく「半投半住」で選択多様に