住宅について語るとき、昔から繰り返されてきた議論があります。
持ち家と賃貸のどちらが得なのかという問題です。
住宅ローンを返済すれば最後に住宅が残るから持ち家が有利だという考え方があります。
一方、固定資産税や修繕費を負担せず、自由に住み替えられる賃貸のほうが合理的だという考え方もあります。
しかし人生100年時代に、この2つを単純に比較するだけで住宅問題の答えを出すことは難しくなっています。
令和の住宅選択で重要なのは、一生持ち家か、一生賃貸かを若いうちに決めることではありません。
人生の段階に応じて、持ち家と賃貸を使い分けるという発想です。
持ち家には資産が残る
持ち家の大きな特徴は、住宅ローンを返済すれば住宅という資産が残ることです。
住宅価格が維持されていれば、将来売却して現金化することもできます。
次の住宅への住み替え資金にもできます。
自宅として使い続けることもできます。
住宅ローンの元本を返済することによって、自分の持分が増えていくという側面もあります。
半投半住では、この住宅資産を将来の選択肢として利用します。
持ち家にも費用は続く
ただし住宅ローンを完済すれば住宅費がゼロになるわけではありません。
マンションなら管理費や修繕積立金があります。
固定資産税などもあります。
戸建て住宅でも屋根や外壁、給湯設備などの修繕が必要です。
住宅は所有しているだけで維持費が発生します。
特に高齢期には、住宅ローンを完済した後の維持費を年金などの収入から負担できるかを見る必要があります。
持ち家だから老後の住宅費が完全になくなるという考え方には注意が必要です。
賃貸には移動の自由がある
賃貸住宅の大きな魅力は、生活環境の変化に合わせて住み替えやすいことです。
転勤した。
結婚した。
子どもが生まれた。
子どもが独立した。
勤務先が変わった。
こうした変化に応じて住宅を変更できます。
住宅を売却する必要がありません。
住宅価格が下落して売れないという問題も基本的にはありません。
人生の変化が大きい時期には、賃貸の柔軟性が大きな価値になります。
賃貸は資産を持たない代わりに自由を持つ
賃貸住宅について、「家賃を何十年払っても何も残らない」と言われることがあります。
確かに住宅そのものは自分の資産にはなりません。
しかし家賃は単に消えているお金ではありません。
その期間、住宅を利用するための費用です。
さらに住宅を所有しないことで、住宅価格下落のリスクを負わず、住み替えの自由を得ています。
持ち家では資産を持つ代わりに価格変動や維持管理の責任を負います。
賃貸では資産を持たない代わりに、一定の柔軟性を持つことができます。
どちらにも対価があります。
若い時期ほど賃貸が合理的な場合もある
20代や30代では、将来の生活がまだ確定していない人も多いでしょう。
勤務先が変わるかもしれません。
結婚するかもしれません。
子どもの人数も分かりません。
海外勤務になる可能性もあります。
この段階で35年間の住宅ローンを組み、住む場所を固定することが必ず合理的とは限りません。
しばらく賃貸で暮らし、生活の方向性が見えてから住宅を購入する方法もあります。
住宅購入を遅らせること自体が失敗なのではありません。
早く買うことにも意味がある
一方、若いうちに住宅を購入することにも利点があります。
長期間の住宅ローンを利用しやすい。
現役期間中にローン返済を進められる。
住宅価格が上昇すれば、その資産価値を住み替えに利用できる可能性もあります。
長期間同じ地域に住む予定があり、家計に余力があるなら、早い段階で住宅を購入する考え方もあります。
重要なのは年齢だけで判断することではありません。
将来の生活がどの程度見通せるかという点です。
持ち家から賃貸へ戻ることもできる
住宅すごろくというと、賃貸から持ち家へ進み、その後はずっと持ち家というイメージがあります。
しかし令和の住宅選択では、逆方向もあります。
持ち家を売却して賃貸へ移ることです。
例えば転勤や海外赴任が決まった場合です。
あるいは住宅価格が高い時期に自宅を売却し、一定期間賃貸で暮らしながら次の住宅を探す方法もあります。
持ち家を一度購入したら、二度と賃貸へ戻れないわけではありません。
住宅すごろくは一方向ではないのです。
高齢期には持ち家の安心感がある
高齢期になると、持ち家には別の意味が生まれます。
住宅ローンを完済していれば、毎月の家賃負担がありません。
収入が年金中心になった後でも、住居を確保できているという安心感があります。
自宅を売却して高齢者向け住宅などへの入居資金にすることもできます。
住宅資産が老後の選択肢になるわけです。
その意味で、持ち家は単なる居住場所ではなく老後資産としての役割も持ちます。
高齢期の持ち家にも弱点がある
一方、高齢期になれば持ち家の問題も表面化します。
2階建て住宅の階段が負担になる。
庭の管理が難しくなる。
駅や病院まで遠い。
住宅が広すぎる。
修繕費がかかる。
子どもが独立した後も大きな住宅を維持し続ける必要があるのかという問題です。
若いころには理想だった住宅が、高齢期には暮らしにくい住宅になることがあります。
持ち家であることより、その住宅が現在の自分に合っているかが重要です。
高齢期の賃貸には別の課題がある
それでは高齢期は賃貸のほうがよいのでしょうか。
ここにも課題があります。
家賃を生涯支払い続ける必要があります。
長生きすれば、その期間も長くなります。
さらに高齢者の賃貸住宅への入居には、貸主側が家賃滞納や孤独死などを懸念する場合があります。
高齢になってから初めて賃貸住宅を探す場合には、若いころと同じように自由に選べるとは限りません。
一生賃貸を選ぶなら、高齢期の住宅確保まで考えておく必要があります。
持ち家か賃貸かは時期によって答えが変わる
30歳の自分にとって合理的な住宅と、60歳の自分にとって合理的な住宅は同じとは限りません。
30代は賃貸。
40代でマンションを購入。
60代で売却して小さなマンションへ住み替える。
80代で高齢者向け住宅へ移る。
このような住宅選択も考えられます。
反対に若いうちに住宅を購入し、途中で売却して一定期間賃貸へ戻ることもできます。
重要なのは、一生の住宅形態を最初に決めないことです。
金融資産との関係も考える
持ち家か賃貸かを比較するときには、住宅だけを見るべきではありません。
例えば住宅購入に3,000万円の自己資金を投入すれば、その資金を金融資産として保有することはできません。
一方、賃貸を選んで自己資金を株式や投資信託などで運用する考え方もあります。
逆に金融資産を多く持っていても、高齢期に住む住宅が確保されていなければ家賃負担が続きます。
住宅資産と金融資産を合わせて考えることが重要です。
どちらか一方だけを最大化する必要はありません。
半投半住は持ち家と賃貸の中間的な発想
半投半住という考え方は、従来の持ち家観とは少し違います。
住宅を一生住む場所として固定するのではありません。
自分で住みながら資産価値も意識し、必要になれば売却して次の住宅へ移ります。
持ち家でありながら、賃貸のような住み替えの柔軟性をある程度確保しようとする考え方です。
そのためには、売却しやすい住宅を選ぶ必要があります。
住宅を所有することそのものより、所有していても動けることが重要になります。
住宅選択の目的は自由を増やすこと
持ち家か賃貸かという議論では、どちらが金銭的に得かという計算に集中しがちです。
しかし住宅には数字だけでは表せない役割があります。
家族と暮らす。
通勤時間を短くする。
子育てをする。
高齢になっても安心して暮らす。
住宅の目的は生活を支えることです。
そのため、数十年後までの損得を完全に計算して1つの正解を出そうとする必要はありません。
人生の変化に対応できる住宅戦略を持つことのほうが重要です。
結論
持ち家と賃貸のどちらが有利かという問いに、すべての人に共通する答えはありません。
持ち家には資産形成と居住の安定があります。
賃貸には移動の自由と住宅価格変動を直接負わない柔軟性があります。
そして、その価値は人生の段階によって変わります。
令和の住宅すごろくでは、一生持ち家、一生賃貸という二者択一から離れることが重要です。
賃貸から持ち家へ。
持ち家から別の持ち家へ。
場合によっては持ち家から賃貸へ。
さらに高齢者向け住宅へ。
人生に合わせて住宅を変えていくことができます。
住宅選択の本当の目的は、持ち家を手に入れることでも、家賃を払わないことでもありません。
人生が変わったときに、自分で次の住まいを選べることです。
持ち家か賃貸かではなく、「今の自分にはどの住み方が合っているのか」。
その問いを人生の節目ごとに繰り返すことが、令和の住宅選択になっていくのではないでしょうか。
参考
日本経済新聞 2026年10月2日朝刊 令和の住宅すごろく「半投半住」で選択多様に