住宅を購入するとき、多くの人が最も気にするのは住宅ローンの毎月返済額です。
毎月10万円なら払える、15万円になると厳しいというように、住宅ローン返済額を基準に購入予算を考えることがあります。
しかし、住宅を所有すると住宅ローン以外にもさまざまな費用がかかります。
マンションなら管理費や修繕積立金が必要です。
固定資産税などの負担もあり、駐車場を利用すれば駐車場代もかかります。
さらに、住宅設備の修理や交換など、毎月一定ではない支出も発生します。
住宅ローン金利が上昇する時代には、住宅ローンだけではなく住宅にかかる費用全体を把握したうえで、返済能力を考えることが重要です。
住宅費は住宅ローンだけではない
例えば住宅ローンの毎月返済額が12万円だったとします。
この12万円だけを見て、現在の家賃とほとんど変わらないから購入できると考えることがあります。
しかし、マンションなら住宅ローンとは別に管理費と修繕積立金を支払います。
管理費が月1万5,000円、修繕積立金が月2万円なら、それだけで毎月3万5,000円です。
住宅ローン12万円と合わせれば、毎月15万5,000円になります。
さらに固定資産税などもあります。
住宅ローン返済額と実際の住宅費には差があることを理解しておく必要があります。
管理費とは何か
マンションの管理費は、建物の共用部分などを維持管理するために使われる費用です。
例えば共用部分の清掃、照明、エレベーターの維持管理、管理員に関する費用などがあります。
マンションによって共用施設の内容は大きく異なります。
共用施設やサービスが充実しているマンションでは、管理費が高くなる場合があります。
住宅ローンは完済すれば返済が終わりますが、管理費はマンションを所有している限り基本的に支払いが続きます。
そのため、老後の住宅費を考えるときにも重要な支出になります。
修繕積立金とは何か
修繕積立金は、マンションの将来の大規模修繕などに備えて区分所有者が積み立てるお金です。
マンションは年月が経過すれば、外壁、防水、配管、エレベーターなどさまざまな部分の修繕が必要になります。
こうした工事には多額の費用がかかります。
そこで、毎月一定額を区分所有者から集め、将来の修繕費用に備えます。
住宅購入時には修繕積立金が比較的低く見えるマンションでも、将来引き上げられることがあります。
現在の金額だけで長期の住宅費を判断しないことが重要です。
修繕積立金が将来増える可能性を考える
新築マンションなどでは、購入時の修繕積立金が将来も同じ金額で続くとは限りません。
長期修繕計画に合わせて段階的に引き上げる方式が採用されていることがあります。
さらに、建築資材や人件費が上昇すれば、予定していた修繕工事費が増える可能性があります。
修繕積立金が不足すれば、毎月の積立額を引き上げたり、一時金を徴収したりすることも考えられます。
住宅ローン返済額が一定でも、修繕積立金の増加によって住宅費全体が増える可能性があります。
固定資産税なども毎年必要になる
住宅を所有すると、固定資産税などの税負担もあります。
これらは毎月支払う住宅ローンとは支払時期が異なるため、住宅購入時の資金計画では見落としやすい費用です。
例えば年間12万円の税負担なら、月平均では1万円の住宅費と考えることができます。
毎月の支払いではなくても、年間を通じて見れば家計から出ていくお金です。
住宅費を計算するときには、年払いの費用も月額に換算すると全体像を把握しやすくなります。
駐車場代も長期では大きな負担になる
マンションで自動車を所有する場合には、駐車場代も考える必要があります。
例えば駐車場代が月2万円なら年間24万円です。
20年間利用すれば、単純計算で480万円になります。
住宅ローンの借入額と比べると小さく見える毎月の支出でも、長期間続けば大きな金額になります。
自動車そのものの維持費もあるため、住宅購入後の生活費を考える際には無視できません。
戸建てでも修繕費は必要になる
マンションでは管理費や修繕積立金が毎月請求されるため、住宅維持費が見えやすくなっています。
一方、戸建て住宅では毎月修繕積立金を支払う仕組みが通常ありません。
しかし、修繕費が不要という意味ではありません。
外壁や屋根、給湯器、水回りなどは年月とともに修理や交換が必要になります。
そのため、戸建て住宅でも自分で将来の修繕費を積み立てておく必要があります。
毎月請求されないから住宅費が安いと考えないことが重要です。
金利上昇と管理費の上昇が重なることもある
変動金利型住宅ローンを利用している場合には、金利上昇によって住宅ローン負担が増える可能性があります。
同じ時期に管理費や修繕積立金が引き上げられることも考えられます。
例えば住宅ローン返済額が月2万円増え、管理費と修繕積立金が合わせて月1万円増えれば、住宅費は月3万円増えます。
年間では36万円の負担増です。
住宅ローンだけを見て金利上昇に耐えられると判断していても、住宅関連費全体では家計が厳しくなることがあります。
住宅費の総額で返済能力を判断する
住宅を購入するときには、住宅ローン返済額だけではなく住宅費の総額を計算することが重要です。
例えば住宅ローンが月12万円、管理費が1万5,000円、修繕積立金が2万円、駐車場代が2万円だったとします。
これだけで月17万5,000円です。
さらに固定資産税などを月額換算した金額も加えます。
住宅ローンだけを見ると月12万円ですが、実際には毎月20万円近い住宅関連費になる可能性があります。
この総額を家計から無理なく支払えるかどうかを見る必要があります。
老後にも続く住宅費を考える
住宅ローンを完済すれば、老後の住居費はほとんどなくなると思うことがあります。
しかし、管理費や修繕積立金、固定資産税などは住宅ローン完済後も続きます。
建物が古くなるほど修繕の必要性が高まることもあります。
そのため、住宅購入時には現役時代の返済能力だけではなく、老後の年金収入などでも住宅を維持できるかを考えておく必要があります。
住宅ローンを完済できることと、その住宅に住み続けられることは同じではありません。
結論
住宅購入の返済能力を考えるときには、住宅ローンの毎月返済額だけを見てはいけません。
マンションなら管理費や修繕積立金、駐車場代などが必要です。
さらに固定資産税などの負担もあり、専有部分の設備交換などでまとまった支出が発生することもあります。
戸建て住宅でも、自分で将来の修繕費を準備する必要があります。
特に金利上昇時代には、住宅ローン返済額の増加と管理費や修繕積立金などの上昇が重なる可能性があります。
重要なのは「住宅ローンを毎月いくら返せるか」ではありません。
住宅ローンを含めて「住宅のために毎月いくらまでなら支払えるか」を考えることです。
住宅ローン返済額だけではなく、住宅を所有し続けるために必要な費用を合計し、その金額を基準に購入予算を決めることが重要です。
参考
日本経済新聞 2026年9月26日 朝刊 住宅ローン金利上昇に備え 借入額抑制や貯蓄が重要に