REITは数千億円規模の不動産を保有することがあります。
これほど大きな資産を持っているのであれば、多くの社員が働いている会社を想像するかもしれません。
ところが、日本のREITの中心となる投資法人には、普通の会社のような従業員はいません。
法律上、投資法人は使用人を雇用することができず、資産運用などの実務を外部へ委託する仕組みになっています。
そのため、日本のREITは不動産を持つ箱と表現されることがあります。
この独特の仕組みを理解すると、J REITとスポンサー企業との関係も見えてきます。
投資法人とは何か
J REITでは、投資家から資金を集めるために投資法人という法人がつくられます。
株式会社が株式を発行するのに対して、投資法人は投資口を発行します。
投資家はこの投資口を購入します。
投資法人は集めた資金や金融機関からの借入金などを使い、オフィス、住宅、ホテル、物流施設などを保有します。
投資家が直接不動産の所有者になるわけではありません。
投資法人が不動産を所有し、投資家は投資法人の投資口を保有する仕組みです。
なぜ従業員を雇えないのか
投資法人は普通の事業会社とは異なる制度として設計されています。
投資信託法では、投資法人が使用人を雇用することを認めていません。
投資法人は自ら大勢の社員を抱えて事業を行う会社ではなく、投資家の資金を集めて資産を保有するための器として位置づけられているからです。
したがって、投資法人が自社の営業担当者や不動産運用担当者を雇って、一般企業のように事業を展開する仕組みではありません。
ここが株式会社との大きな違いです。
不動産を持つ箱とはどういう意味か
投資法人が不動産を持つ箱と呼ばれるのは、資産の所有と実際の運用が分離されているからです。
投資法人は不動産を保有します。
しかし、その不動産をどのように運用するのかという実務の中心は外部の専門会社が担います。
例えば、どの物件を購入するのか。
どの物件を売却するのか。
どの程度の価格で取得するのか。
資産全体をどのような構成にするのか。
こうした重要な運用業務を担うのが資産運用会社です。
つまり、投資法人という箱の中に不動産があり、その箱の運用を外部の会社が担当する構造になっています。
資産運用会社とは何か
資産運用会社はJ REITの実務を理解するうえで非常に重要な存在です。
REITの投資方針に沿って、物件の取得や売却などの判断を行います。
投資家がJ REITを選ぶ場合、投資法人が現在どのような不動産を保有しているかだけを見るのでは十分ではありません。
誰がその資産を運用しているのかも重要になります。
同じようなオフィスビルを保有していても、資産運用会社の能力によって将来の収益は変わる可能性があります。
優良物件を適切な価格で取得できるか。
収益性が低下した物件を適切な時期に売却できるか。
賃料を引き上げられるか。
資産全体を成長させられるか。
こうした運用能力がREITの将来価値に影響します。
入居者との関係も外部に委託する
不動産を保有すると、日常的に多くの仕事が発生します。
入居者の募集があります。
賃料の管理も必要です。
建物の清掃や設備管理、修繕もあります。
契約更新や賃料改定への対応も必要です。
投資法人自身には従業員がいないため、こうした業務も外部の専門会社などを活用して行います。
REITは巨大な不動産を保有していても、その管理業務をすべて自前で行う会社ではないのです。
一般企業との違い
一般企業では、会社が資産を持ち、従業員を雇い、自ら事業を行うのが基本です。
例えばホテル会社なら、自社でホテルを所有し、従業員を雇い、宿泊客にサービスを提供することがあります。
REITの場合は違います。
REITがホテルの建物を保有していても、REIT自身がフロント係や料理人を雇ってホテルを営業するわけではありません。
ホテル運営会社などが実際のホテル事業を行い、REITは不動産所有者として賃料などを受け取ります。
不動産を所有することと、その場所で事業を行うことが分かれているのです。
スポンサーとの関係が重要になる
日本のREITでは、資産運用会社に不動産会社、鉄道会社、金融機関などが出資しているケースがあります。
こうした企業がスポンサーです。
スポンサーはREITへ物件を供給したり、不動産運用のノウハウを提供したりする重要な存在です。
例えば、大手不動産会社が開発した優良物件を、その系列のREITが取得することがあります。
REITから見れば、スポンサーとの関係を利用して物件を取得できることは大きなメリットです。
市場創設以来、日本のREITの成長を支えてきた仕組みの1つです。
外部運用にはメリットがある
外部運用型の仕組みにはメリットがあります。
投資法人自身が巨大な組織を抱える必要がありません。
不動産運用に詳しい専門会社へ業務を任せることができます。
スポンサーが持つ物件情報や不動産開発能力を活用することもできます。
J REIT市場が誕生した2001年当時、日本の不動産市場はバブル崩壊後の低迷から十分に抜け出していませんでした。
スポンサー企業と連携しながら不動産を証券化して市場へ資金を呼び込む仕組みには、大きな意味がありました。
外部運用には問題もある
一方で、外部運用だからこそ生じる問題もあります。
投資主、資産運用会社、スポンサーの利益が常に完全に一致するとは限りません。
例えばスポンサーが保有する物件をREITへ売却する場合を考えてみます。
スポンサーはできるだけ高く売りたいと考える可能性があります。
一方、REITの投資主にとっては、できるだけ有利な価格で取得することが望ましいでしょう。
同じグループ内の取引でも、それぞれの立場によって望ましい価格が異なる可能性があります。
そのため、利益相反をどのように管理するかが重要になります。
なぜ市場再編にも影響するのか
この外部運用型の仕組みは、J REIT市場の再編とも関係しています。
普通の株式会社であれば、企業を買収して経営権を取得することで、その会社の事業や人材をまとめて取得できます。
しかしREITの場合、投資法人を取得したとしても、実際の資産運用を担っているのは別の資産運用会社です。
さらに、その背後にはスポンサー企業が存在することがあります。
このため、スポンサーの垣根を越えてREITを再編することは、一般企業のM&Aとは異なる難しさがあります。
NAV倍率が1倍を下回るREITが多くても、単純に買収が進まない背景の1つとして、この日本独特の構造があります。
25年前の強みが現在の課題になる
投資法人が資産を保有し、外部の専門会社が運用する仕組みは、J REIT市場を成長させるうえで重要な役割を果たしました。
投資法人自身が大きな組織を持たなくても、スポンサーの力を利用して不動産を取得し、運用できたからです。
しかし市場創設から25年がたち、REITを取り巻く環境は大きく変わりました。
金利が上昇し、投資家は安定した分配金だけでなく成長性も求めています。
M&Aによる市場の新陳代謝も重要になっています。
かつて市場の安定を支えた仕組みが、現在では成長や再編を難しくする要因になっていないかが問われています。
結論
日本のREITでは、投資法人自身が普通の会社のように従業員を雇って不動産事業を行う仕組みにはなっていません。
投資法人は不動産などの資産を保有し、資産運用などの実務を外部へ委託します。
そのため、投資法人は不動産を持つ箱と表現されることがあります。
この外部運用型の仕組みには、専門家やスポンサーの能力を活用できるメリットがあります。
一方、投資主とスポンサーとの利益相反や、スポンサーの垣根を越えた再編が難しくなるといった課題もあります。
J REITを見るときには、どの不動産を持っているかだけでは十分ではありません。
その不動産を誰が運用し、その資産運用会社の背後に誰がいるのかまで見る必要があります。
投資法人、資産運用会社、スポンサーという3者の関係を理解することが、日本のREIT市場の特徴を理解する重要な鍵になります。
参考
日本経済新聞 2026年9月15日 朝刊 不動産高騰でもREIT低迷
日本経済新聞 2026年9月15日 朝刊 REIT（不動産投資信託）