マンション価格が急速に上昇しているのに、家賃はそこまで上がっていない。

不動産市場では、このような現象が起こることがあります。

一見すると不思議です。

賃貸マンションの価値が家賃収入によって決まるのであれば、家賃が上昇してからマンション価格が上昇するように思えるからです。

しかし投資家は、現在の家賃だけを見て不動産を購入しているわけではありません。

将来どこまで家賃が上昇するのか、空室率がどうなるのか、金利がどう動くのか、そして数年後にいくらで売却できるのかまで予測して投資します。

そのため将来の収益改善が期待されると、実際に家賃が上がる前からマンション価格が上昇することがあります。

現在の家賃が不動産収益の出発点になる

賃貸マンションの収益の基本は家賃です。

例えば100戸のマンションがあり、1戸あたりの平均家賃が月10万円だとします。

すべて入居していれば、単純計算した年間家賃は、

10万円掛ける100戸掛ける12カ月

で1億2000万円です。

実際には空室があります。

さらに管理費や修繕費、固定資産税なども発生します。

こうした費用を差し引いた収益がNOIです。

不動産投資家は、このNOIを基礎としてマンションの価値を考えます。

現在の収益だけなら価格は計算しやすい

例えば年間NOIが1億円のマンションがあったとします。

投資家が求めるキャップレートが4％なら、

1億円を4％で割る

ため、単純化した不動産価値は25億円になります。

この状態で家賃も費用もキャップレートも変わらなければ、不動産価格が大幅に上昇する理由はあまりありません。

しかし実際の投資家は、現在の1億円というNOIだけを見ているわけではありません。

将来のNOIを予測します。

ここから不動産価格が家賃より先に動く理由が生まれます。

投資家は将来の家賃を予測する

例えば現在の平均家賃が月10万円でも、周辺の同程度のマンションでは月12万円になっているとします。

投資家は、

入居者が入れ替われば家賃を上げられるのではないか

新規契約を市場家賃へ近づけられるのではないか

と考えます。

現在の家賃が10万円でも、将来12万円になる可能性が高ければ、その将来収益をある程度織り込んで物件価格を提示します。

つまり実際の家賃が上昇する前に、不動産価格が上昇することがあります。

金融市場で株価が企業の将来利益を先回りして動くのと似ています。

将来のNOIが価格に織り込まれる

例えば現在の年間NOIが1億円だったとします。

しかし投資家が、

賃料引上げ

空室率改善

管理費削減

などによって数年後にはNOIが1億2000万円になると予測したとします。

キャップレート4％なら、1億2000万円のNOIに対応する評価額は30億円です。

現在のNOIだけなら25億円です。

それでも将来30億円程度の価値になる可能性が高いと判断すれば、25億円を超える価格で購入しようとする投資家が現れることがあります。

将来の利益を現在の価格へ織り込むわけです。

家賃上昇期待そのものが価格を押し上げる

都市部で家賃上昇が始まると、投資家は一つの物件だけを見ているわけではありません。

周辺地域全体の動きを見ます。

例えば、

新築マンションの募集賃料が上昇している

空室率が低下している

単身世帯が増えている

企業の賃上げが進んでいる

住宅供給が不足している

という状況なら、既存マンションにも将来的な賃料上昇余地があると考えます。

すると現在の家賃がまだ上がっていない物件にも買いが入ります。

これが期待による価格形成です。

賃貸住宅の家賃はすぐには変わらない

マンション価格と家賃には、もう一つ大きな違いがあります。

マンションの売買価格は、取引が成立すればすぐに新しい価格になります。

一方、既存入居者の家賃は簡単には変わりません。

賃貸借契約があるためです。

新規募集賃料が上昇していても、既存入居者が支払う賃料には以前の契約水準が残ります。

そのため市場全体の家賃が上昇するには時間がかかります。

一方、不動産投資家は将来の入れ替わりまで見越して価格を提示できます。

この時間差によって、

マンション価格が先に上昇する

その後、時間をかけて家賃が上昇する

という現象が起こります。

キャップレート低下でも価格は先に上がる

マンション価格を押し上げるのは家賃上昇期待だけではありません。

キャップレートが低下しても価格は上昇します。

例えば現在のNOIが1億円で、キャップレート4％なら評価額は25億円です。

海外ファンドなどの資金流入によって取得競争が激しくなり、投資家が3.5％の利回りでも購入すると考えるようになったとします。

すると、

1億円を3.5％で割る

ため、評価額は約28億6000万円になります。

家賃もNOIもまったく増えていません。

それでも投資家が求める利回りが低下しただけで、理論上の不動産価格は約3億6000万円上昇します。

家賃上昇とキャップレート低下が同時に起きるとどうなるのか

さらに大きな価格上昇が起きるのは、この二つが重なった場合です。

現在のNOIが1億円、キャップレート4％なら評価額は25億円です。

その後、家賃上昇によってNOIが1億2000万円になるとします。

同時に投資マネーが流入し、キャップレートが3.5％まで低下したとします。

すると、

1億2000万円を3.5％で割る

ため、評価額は約34億3000万円になります。

25億円だった物件が約34億3000万円になる計算です。

家賃上昇による収益増加と、キャップレート低下による価格上昇が重なった結果です。

都市部の不動産価格が短期間で大きく上昇する背景には、このような仕組みがあります。

投資マネーは未来を先回りして買う

海外ファンドなどのプロの投資家は、現在の数字だけを見ているわけではありません。

数年先までの収益計画を作ります。

例えば、

現在の家賃

市場家賃

入居率

入居者の入れ替わり

賃料上昇率

修繕費

金利

将来のキャップレート

売却価格

などを予測します。

そして将来得られる収益を現在の価値に換算して、いくらまでなら購入できるかを判断します。

つまり不動産価格には未来の期待が含まれています。

この点では株式市場とよく似ています。

企業業績が実際に改善する前に株価が上昇するように、家賃が実際に上昇する前にマンション価格が上昇することがあります。

期待が外れれば逆回転する

ただし将来への期待は、必ず実現するわけではありません。

例えば高い家賃上昇を見込んでマンションを購入したものの、

景気が悪化する

人口流入が止まる

新築住宅の供給が増える

入居者が高い家賃を払えなくなる

といったことが起きれば、予想したほど家賃を引き上げられない可能性があります。

さらに金利が上昇してキャップレートも上昇すれば、不動産価格には二重の下落圧力がかかります。

NOIが伸びない

キャップレートが上昇する

という組み合わせです。

期待によって価格が先に上昇するということは、期待が崩れれば価格が家賃より先に下落する可能性もあるということです。

実需の住宅価格とは違う動きになる

自分で住むためにマンションを購入する人は、

年収

頭金

住宅ローン金利

毎月の返済額

などから購入できる価格を考えます。

しかし投資ファンドは違います。

重要なのは将来の収益です。

そのため日本人の平均所得がそれほど増えていなくても、投資家が将来の家賃上昇を期待すればマンション価格が上昇することがあります。

海外マネーが大量に流入する市場では、住宅価格と住民の所得の関係が弱くなる可能性があります。

マンションが住むための住宅であると同時に、将来収益を売買する投資資産になっているからです。

結論

マンション価格が家賃より先に上昇する大きな理由は、不動産価格が現在の家賃だけで決まっているわけではないからです。

投資家は、将来の家賃上昇、稼働率改善、コスト削減などによってNOIがどこまで増えるのかを予測します。

さらに将来のキャップレートや売却価格まで考えて、現在いくらで購入できるかを判断します。

そのため実際の家賃がまだ上昇していなくても、将来の収益増加が期待されればマンション価格は先に上昇することがあります。

そこへ海外ファンドなどの大量の投資マネーが流入してキャップレートまで低下すれば、価格上昇はさらに大きくなります。

一方、期待していた家賃上昇が実現しなかったり、金利上昇によってキャップレートが上昇したりすれば、価格は反対方向へ動く可能性があります。

マンション価格を見るときには、現在の家賃だけを見るのでは十分ではありません。

投資家が数年後の家賃をどう予想し、その将来収益にいくらの値段を付けているのか。

マンション価格が家賃より先に動く背景には、不動産市場が「現在」ではなく「未来の収益」を売買しているという仕組みがあるのです。

参考

日本経済新聞　2026年8月15日朝刊「マンション、海外マネー増勢　カナダファンドが1000億円　資金流入で高値続く」

日本経済新聞　2026年8月15日朝刊「投資ファンド　不動産や企業買収活発に」