マンションの管理組合では、「理事会で決まった」「総会で承認された」という言葉をよく耳にします。しかし、この二つは同じものではありません。それぞれ役割や権限が異なり、適切な役割分担によってマンションの管理運営が成り立っています。
理事会が総会の権限まで行使したり、反対に理事会が十分に機能しなかったりすると、管理組合の運営は停滞し、区分所有者との信頼関係にも影響します。
今回は、理事会の役割や権限、理事の責任、管理会社との違いについて解説します。
理事会とは
理事会とは、管理組合の日常的な運営を担う執行機関です。
区分所有者の中から選任された理事によって構成され、理事長を中心に管理組合の業務を進めます。
具体的には、
・総会議案の作成
・管理会社との連絡・調整
・建物の維持管理
・修繕計画の検討
・予算案や決算案の作成
などを担当します。
日常的な管理業務を理事会が担うことで、管理組合の運営を円滑に進めることができます。
総会との役割分担
理事会と総会は、それぞれ異なる役割を持っています。
総会は、区分所有者全員による最高意思決定機関です。
一方、理事会は、その決定を実行し、日常業務を処理する執行機関です。
例えば、
・管理規約の変更
・役員の選任
・予算や決算の承認
・大規模修繕工事の承認
などは総会で決定されます。
理事会だけでこれらを決めることはできません。
理事会は総会で承認された方針に基づき、具体的な業務を進める役割を担っています。
理事会の権限
理事会には一定の裁量がありますが、その権限には限界があります。
例えば、
・日常的な修繕の実施
・管理会社との業務調整
・設備点検の実施
などは理事会で判断できることが多くあります。
しかし、
・管理規約の変更
・多額の支出を伴う重要事項
・区分所有者の権利に大きく影響する事項
などは総会の決議が必要になります。
理事会は「何でも決められる組織」ではなく、管理規約や区分所有法に基づいて権限を行使する必要があります。
理事の責任
理事は、区分所有者全体の利益を考えて行動することが求められます。
自分自身や特定の区分所有者、あるいは管理会社や工事会社の利益を優先してはなりません。
また、
・会計の透明性を確保すること
・重要事項を区分所有者へ説明すること
・適切な手続きを踏んで意思決定すること
なども重要な責任です。
近年は利益相反への関心も高まっており、公平性や透明性を意識した理事会運営が求められています。
管理会社との違い
理事会と管理会社は混同されやすい存在ですが、その役割は大きく異なります。
管理会社は、管理組合から委託を受けて業務を行う専門事業者です。
例えば、
・管理員業務
・会計事務
・建物設備の点検
・総会や理事会の運営補助
などを担当します。
一方、最終的な意思決定を行うのは管理組合であり、その執行を担うのが理事会です。
管理会社はあくまでも支援する立場であり、管理組合に代わって重要事項を決定する権限はありません。
理事会が機能するマンションは管理も安定する
管理組合の運営が円滑なマンションでは、理事会が定期的に開催され、議論の内容も区分所有者へ適切に報告されています。
また、長期修繕計画や資金計画についても継続的に検討されるため、突発的な修繕や資金不足に陥るリスクを抑えることができます。
反対に、理事会が形骸化すると、管理会社への依存が強まり、区分所有者自身が管理の実態を把握できなくなるおそれがあります。
マンション管理は理事だけの仕事ではなく、区分所有者全員が関心を持つことが健全な運営につながります。
結論
理事会は、管理組合の日常的な運営を担う執行機関であり、総会は区分所有者全員による最高意思決定機関です。それぞれの役割を正しく理解し、適切に機能させることが、良好なマンション管理には欠かせません。
また、理事会は管理会社とは異なり、区分所有者の代表として管理組合を運営する立場にあります。透明性の高い運営と区分所有者への丁寧な説明を心掛けることで、マンションの資産価値と住みやすい環境を長期にわたって維持することができるでしょう。
参考
日本経済新聞朝刊（2026年8月1日）
「＜ステップアップ＞『議決代理』、利益誘導の恐れ マンション新制度に課題」
日本経済新聞朝刊（2026年8月1日）
「マンション管理規約のひな型」
国土交通省
「マンション標準管理規約」
建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）