新築マンションの価格高騰を受けて短期転売への税制措置が注目されていますが、制度を考えるうえで避けて通れないのが期間の問題です。
現在の所得税では、不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得として扱われます。
一方、国土交通省が新築マンションの取引実態を調べる際には、購入後1年以内の売却を短期売買として分析しています。
同じ短期という言葉でも、1年と5年では意味が大きく違います。
なぜ2つの基準が存在するのかを理解すると、今後のマンション転売対策で何が問題になるのかが見えてきます。
税法では5年が大きな境目になる
個人が土地や建物を売却した場合、所有期間によって税率が異なります。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得となり、原則として所得税30％と住民税9％の合計39％です。
5年を超える場合には長期譲渡所得となり、所得税15％と住民税5％の合計20％です。
別途、復興特別所得税があります。
現在の税制には、すでに短期間で不動産を売却した場合の税負担を重くする仕組みがあるわけです。
5年は単純に購入日から数えるわけではない
注意したいのは、5年という期間の数え方です。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の判定は、単純に購入日から売却日までが5年間を超えているかどうかだけでは決まりません。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかによって判定します。
そのため実際には購入から5年以上経過していても、短期譲渡所得になる場合があります。
マンションを売却するときには、購入日と売却日だけで判断しないことが重要です。
国土交通省が見るのは購入後1年以内
一方、国土交通省が新築マンションの短期売買を調査するときには、購入後1年以内という基準を使っています。
令和6年1月から6月の短期売買の割合は、東京圏で6.3％、東京都で8.5％、東京23区で9.3％、都心6区では12.2％でした。
都心6区では、おおむね8件に1件程度が購入後1年以内に売買されていた計算になります。
ここで注目しているのは、税法上の短期譲渡所得全体ではありません。
購入して間もなく売却される極めて短期間の取引です。
1年と5年では見ているものが違う
1年以内の売却と5年以内の売却では、取引の性格もかなり異なります。
例えば自宅として購入したマンションに3年間住み、その後転勤によって売却した人がいたとします。
税法上は短期譲渡所得になる可能性があります。
しかし3年間実際に生活していたのであれば、購入直後の値上がり益を狙った転売とは性格が異なります。
反対に新築マンションを購入し、引き渡しから数カ月後に売却した場合には、短期間の値上がり益を狙った取引である可能性も考えられます。
もちろん1年以内に売ったという事実だけで投機と断定することはできません。
期間を短くすると対象を絞り込みやすい
仮に投機的な短期転売を狙って税制措置を設けるのであれば、対象期間を短くする方法があります。
例えば購入後1年以内など、極めて短い期間に限定すれば、長期間居住した自宅の売却などを対象から外しやすくなります。
投機的な取引を狙い撃ちしやすくなるという利点があります。
一方で、転勤や離婚などによって1年以内に自宅を売却する人もいます。
期間を短くしただけで投機と実需を完全に区別できるわけではありません。
期間を長くすると対象が広がる
反対に対象期間を3年や5年などへ広げれば、短期的な値上がりを期待する投資家に対する抑制効果は強くなる可能性があります。
1年を超えて保有すれば追加負担を回避できる制度であれば、投資家は1年を過ぎるまで売却を待つことができます。
対象期間を長くすれば、このような行動を抑えやすくなります。
しかし期間を長くするほど、通常の住み替えまで対象になる可能性が高まります。
投機対策を強くするほど、実需による売買への影響も大きくなるという関係があります。
境界をつくれば境界の直後に売却が集まる
税制で保有期間に境界を設けると、人はその境界を意識して行動します。
例えば1年以内の売却だけに追加負担がかかるのであれば、11カ月で売却する予定だった人が1年を超えるまで待つことが考えられます。
2年以内なら2年を超えるまで待つでしょう。
その結果、制度上の短期売買件数は減っても、投機目的の購入そのものは減っていないということが起こり得ます。
制度の効果を見るときには、基準の直前だけでなく直後の売却件数まで確認する必要があります。
保有期間だけでは投機目的を判断できない
本来知りたいのは、その人が何年間保有したかではなく、なぜマンションを購入したのかという点です。
しかし購入者の内心を税務上正確に判定することは簡単ではありません。
そこで保有期間という客観的な基準が使いやすくなります。
購入日と売却日であれば確認できます。
制度も比較的明確になります。
その代わり、一定の期間で機械的に区切る以上、投機ではない取引が対象になったり、投機的な取引が対象外になったりすることは避けにくくなります。
1年という数字そのものが答えではない
国土交通省が調査で1年以内を短期売買としているからといって、将来の税制でも1年がそのまま基準になるとは限りません。
調査のための基準と課税のための基準は別のものだからです。
税制にする場合には、対象となる取引件数、価格への影響、実需層への影響、納税者の分かりやすさ、税務執行のしやすさなどを考える必要があります。
1年、2年、3年、5年のどこに線を引くかによって、制度の対象者も市場への影響も大きく変わります。
今後は期間と税率をセットで見る
具体的な制度案が示された場合には、税率だけに注目しないことが重要です。
例えば追加負担が比較的小さくても対象期間が長ければ、多くの売却が影響を受けます。
反対に負担が非常に重くても、購入後数カ月だけを対象にするのであれば対象者は限定されます。
税制の強さは税率だけでは決まりません。
保有期間、対象物件、対象者、例外措置を組み合わせて判断する必要があります。
結論
マンションの短期売買を考えるとき、現在の税法上の5年と国土交通省の調査で使われている1年を混同しないことが重要です。
税法では、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合、原則として短期譲渡所得として39％の税率が適用されます。
一方、マンション高騰問題で注目されているのは、購入後1年以内などの極めて短期間の売買です。
期間を短くすれば投機的な取引を絞り込みやすくなりますが、基準を超えるまで売却を待つ行動が起きる可能性があります。
期間を長くすれば抑制効果は強まる可能性がある一方、転勤や住み替えなど通常の住宅売却まで対象になりやすくなります。
つまり何年以内を短期転売とするのかは、単なる数字の問題ではありません。
どのような取引を抑え、どのような取引を守るのかという政策目的そのものに関わる問題です。
今後具体的な税制案が示された場合には、税率とともに保有期間の基準を確認することが重要になります。
参考
税のしるべ 2026年9月14日 国交省が新築マンション高騰対応で税制措置を要望、主に短期売買を問題視か