相続の相談を受けていると、

「登記簿には載っていない建物があるようです。」

「古い離れや物置は登記されているのでしょうか。」

といった質問を受けることがあります。

建物は建っていればすべて登記されていると思われがちですが、実際には未登記建物は決して珍しくありません。

未登記のまま長年利用されている建物も多く、相続や売買の際に初めてその存在が問題となることがあります。

今回は、未登記建物の確認方法と注意点について解説します。

未登記建物とは何か

未登記建物とは、建物は存在しているものの、法務局に建物の登記がされていない建物をいいます。

例えば、

・昔建てた離れ

・物置や倉庫

・増築した部分

・古い店舗

などが未登記となっているケースがあります。

固定資産税を納めているから登記も済んでいるとは限りません。

この点は誤解されやすいポイントです。

固定資産税が課税されていても未登記の場合がある

市区町村は現地調査などを行い、建物の存在を把握して固定資産税を課税します。

そのため、

建物が登記されていなくても、固定資産税は課税されることがあります。

つまり、

「税金を払っているから登記もある。」

とは言い切れません。

逆に、登記簿には載っていなくても、市区町村では建物が把握されていることがあります。

確認する資料は一つではない

未登記建物を確認する際には、複数の資料を照らし合わせることが重要です。

例えば、

・登記事項証明書

・固定資産税課税明細書

・固定資産税台帳

・固定資産税の家屋課税図面

・現地調査

などです。

これらを比較することで、

登記されていない建物が存在しないか確認できます。

一つの資料だけでは判断できないことも少なくありません。

現地確認も欠かせない

書類だけでは分からないこともあります。

例えば、

敷地内に物置がある。

離れが建っている。

ガレージを増築している。

こうした建物は、現地を確認して初めて分かることがあります。

相続では長年住んでいなかった実家を確認するケースも多く、建物の状況が登記や課税資料と異なっていることも珍しくありません。

現地確認は非常に重要な作業です。

相続では早めの確認が大切

未登記建物は、相続開始後に慌てて見つかることがあります。

例えば、

相続税申告の直前。

売却契約の直前。

相続登記の手続き中。

こうしたタイミングで判明すると、手続きが予定どおり進まないこともあります。

そのため、相続財産を確認する段階で、建物の状況も合わせて確認しておくことが望ましいでしょう。

土地家屋調査士が活躍する場面

未登記建物の表題登記は、土地家屋調査士の専門分野です。

建物の現況を調査し、

・所在地

・種類

・構造

・床面積

などを確認したうえで、建物表題登記を申請します。

税理士や司法書士とは異なる専門性を持つため、必要な場面では早めに相談することが大切です。

税理士が気付けるポイント

税理士は相続税申告を進める中で、

固定資産税課税明細書には建物があるのに、登記事項証明書には見当たらない。

現地には建物があるのに、資料と一致しない。

このような違和感に気付くことがあります。

その段階で土地家屋調査士へ相談を勧めれば、依頼者は手続きをスムーズに進めることができます。

税理士自身が登記を行うわけではありませんが、「気付く力」は大きな付加価値になります。

結論

未登記建物は、古い住宅や物置、増築部分などで意外に多く見られます。

固定資産税が課税されているからといって、登記も済んでいるとは限りません。

相続や売買では、登記事項証明書だけでなく、固定資産税台帳や課税明細書、現地の状況なども確認しながら、不動産全体を把握することが重要です。

税理士も未登記建物の存在を意識して資料を確認することで、依頼者により質の高いサポートを提供できるようになります。専門家同士が連携しながら対応することが、不動産実務を円滑に進める大きな力となるでしょう。

参考

近畿税理士会「周辺専門講座　税理士が知っておくと損しない土地家屋調査士の業務【第3部】『ディスカッション』」