一般的な住宅ローンでは、毎月の返済によって利息だけでなく元金も少しずつ返していきます。
なぜわざわざ毎月元金を返すのでしょうか。
利息だけを払い、元金は最後にまとめて返した方が、現役時代の家計は楽になるようにも見えます。
実際、2階建て住宅ローンでは元金の一部を最終返済日まで据え置くことで、月々の返済負担を抑えます。
しかし、通常の住宅ローンが時間をかけて元金を減らしていくことには大きな意味があります。
借金が徐々に減ること自体が、将来の家計や住宅価格の変化に対するリスク管理になるからです。
元金とは何か
住宅ローンの返済を理解するには、元金と利息を分けて考える必要があります。
元金とは金融機関から借りたお金そのものです。
例えば5000万円を借りれば、当初の元金は5000万円です。
利息は、その5000万円を借りていることに対して支払う費用です。
利息を払っただけでは元金は減りません。
元金を返済することで初めて住宅ローン残高が小さくなります。
毎月元金を返すと借金が減っていく
通常の住宅ローンでは、毎月の返済を続けることで元金が減っていきます。
例えば5000万円借りた住宅ローンが、返済の進行によって4000万円、3000万円、2000万円と減っていくイメージです。
そして最終返済時には残高がゼロになります。
これは当たり前のように見えます。
しかし長期間の住宅ローンでは、この借金が自動的に減っていく仕組みが重要です。
時間の経過とともに家計の負債が小さくなるからです。
元金が減れば利息負担も小さくなる
元金を返すことには、もう1つ意味があります。
利息は住宅ローン残高をもとに計算されるため、元金が減れば将来の利息負担も小さくなります。
例えば同じ金利なら、5000万円を借りているときより3000万円を借りているときの方が発生する利息は小さくなります。
つまり毎月元金を返すことで、借金そのものと将来発生する利息の両方を減らしていきます。
住宅ローン返済は単に毎月お金を支払うことではありません。
家計の負債を少しずつ縮小していく作業でもあります。
住宅価格が下がったときの余裕になる
元金を減らすことが重要になるのが、住宅価格が下落した場合です。
例えば購入した住宅の市場価格が6000万円になったとします。
住宅ローン残高が3000万円なら、単純化すれば住宅を売却してローンを返済できる余裕があります。
一方、住宅ローン残高が7000万円残っていれば、6000万円で売却しても1000万円不足します。
住宅価格は自分でコントロールできません。
しかし元金返済によって住宅ローン残高を減らすことはできます。
時間とともに残高を減らすことが、住宅価格下落に対する安全余力につながります。
住宅価格とローン残高の差が重要
住宅を資産として考える場合、購入価格だけを見るのでは不十分です。
現在の住宅価格と住宅ローン残高を比較する必要があります。
例えば住宅の市場価格が8000万円で住宅ローン残高が3000万円なら、単純な差額は5000万円です。
一方、住宅価格が8000万円でも住宅ローン残高が7000万円なら差額は1000万円です。
同じ住宅に住んでいても、ローン残高によって家計の状態は大きく異なります。
元金返済が進むほど、この差額は広がりやすくなります。
売却しやすさにも関係する
人生では予定外の住み替えが必要になることがあります。
転勤するかもしれません。
家族構成が変化するかもしれません。
収入が減少する可能性もあります。
親の介護などによって別の地域へ移ることも考えられます。
そのとき住宅ローン残高が十分に減っていれば、住宅を売却してローンを完済できる可能性が高まります。
反対に大きな元金が残っていると、住宅価格によっては売却が難しくなる場合があります。
元金を減らしておくことは、将来の住み替えの自由度にも関係します。
2階建て住宅ローンでは元金が大きく残る
2階建て住宅ローンは、この通常の仕組みを一部変えています。
記事で紹介された商品では、元金の50％を最終返済日まで据え置きます。
例えば1億円借りれば、5000万円を最後まで残す形になります。
その結果、毎月の返済額を抑えることができます。
これは現在のキャッシュフローにとってメリットです。
一方、通常の住宅ローンなら返済によって減っていたはずの元金が長期間残ります。
つまり現在の家計の余裕と引き換えに、将来まで大きな負債を維持する仕組みと考えることができます。
元金を減らさないことにもコストがある
元金を据え置けば、毎月の元金返済を減らせます。
しかし据え置いた元金にも利息は発生します。
通常の住宅ローンでは返済が進むにつれて元金が減り、それに伴って利息負担も小さくなっていきます。
元金を据え置けば、その部分については大きな残高が長期間続きます。
したがって元金を返さないことは、単なる返済猶予ではありません。
将来の大きな残高と利息負担を引き受けることでもあります。
借金を減らすことは確実性を高める
投資によって金融資産を増やす方法も、家計の資産形成には重要です。
しかし投資資産の価格は変動します。
住宅価格も変動します。
将来の収入も完全には予測できません。
そのなかで住宅ローンの元金を返済すれば、負債残高を確実に減らすことができます。
将来を予測するのではなく、将来抱える必要のある借金そのものを小さくしていくわけです。
これが元金返済の持つリスク管理としての意味です。
年齢が上がるほど残高を確認する
住宅ローンは長期間にわたります。
35歳で35年ローンを組めば、最終返済時には70歳になります。
50歳で35年なら85歳です。
重要なのは、返済期間だけではありません。
60歳、65歳、70歳といった時点で住宅ローンがいくら残っているのかを見ることです。
収入が減少する時期に大きな元金が残っていれば、家計への負担は大きくなります。
毎月返済額だけでなく、年齢ごとの住宅ローン残高を見ることが重要です。
結論
通常の住宅ローンが毎月元金を返済するのは、単に最終返済日に残高をゼロにするためだけではありません。
元金を返すことで住宅ローン残高が減ります。
残高が減れば将来の利息負担も小さくなります。
さらに住宅価格が下落した場合でも、売却代金で住宅ローンを完済できる可能性が高まります。
時間とともに借金を減らすこと自体が、家計のリスク管理になっています。
2階建て住宅ローンでは、この元金返済の一部を将来へ先送りします。
そのため現在の毎月返済額は小さくできますが、大きな住宅ローン残高が長期間残ります。
住宅ローンを考えるときには、毎月いくら返すかだけを見るのではありません。
5年後にいくら残るのか。
10年後にいくら残るのか。
退職時にいくら残るのか。
そして最終返済日にいくら残るのか。
住宅ローン残高が時間とともに減っていくことには、将来の不確実性に備えるという重要な意味があります。
参考
日本経済新聞 2026年9月17日 朝刊 タワマン購入へ「2階建て」ローン、月々の負担減に落とし穴