東京のオフィス賃料が急上昇するなか、多くの企業が高額な賃料を負担してでも、交通利便性や設備に優れたオフィスへの移転を進めています。
日本経済新聞社がまとめた2026年下期のオフィスビル賃貸料調査によると、東京の既存ビルの賃料は前年同期比19.8％上昇しました。
それにもかかわらず、東京駅周辺を中心に優良オフィスへの需要は強い状況が続いています。
なぜ企業は、固定費の増加につながる本社移転を積極的に進めるのでしょうか。
その背景にあるのが、人材獲得競争の激化と人的資本投資に対する考え方の変化です。
企業にとってオフィスは、単なる事務作業の場所ではなく、優秀な人材を採用し、従業員の定着を促し、生産性を高めるための重要な経営資源となりつつあります。
人手不足が変える企業のオフィス戦略
日本では人口減少と少子高齢化が進み、生産年齢人口の減少が続いています。
企業にとって人材確保は、事業を拡大するためだけでなく、既存の事業を維持するためにも重要な経営課題です。
特に専門性の高い人材や若手社員の採用では、企業間の競争が激しくなっています。
従来、企業が人材を確保するための主な手段は、給与水準の引き上げや福利厚生の充実でした。
しかし、現在では働く環境そのものも、求職者が企業を選択する重要な判断材料となっています。
通勤時間の短さ、交通アクセス、快適な執務空間、充実した会議設備などが、企業の魅力を左右する要素になっています。
こうした変化を背景に、企業はオフィスへの支出を単なる賃借費用ではなく、人材確保のための投資として考えるようになっています。
人的資本投資としてのオフィス整備
人的資本とは、従業員が持つ知識、技能、経験、能力など、企業価値を生み出す源泉となるものです。
人的資本経営では、人材を単なる費用としてではなく、企業の持続的な成長を支える重要な資本として捉えます。
この考え方に立つと、オフィス環境の整備も人的資本投資の一部として位置づけることができます。
例えば、交通利便性の高いオフィスへの移転によって通勤負担が軽減されれば、従業員の満足度向上が期待できます。
また、快適な執務空間や充実した共用施設を整備することで、従業員同士の交流や情報共有が活発になる可能性があります。
さらに、企業のブランドイメージを高めることができれば、採用活動にも好影響を与えることが考えられます。
ただし、人的資本投資としての効果は、オフィスを新しくするだけで自動的に生まれるものではありません。
企業の働き方や人事制度、組織文化と一体で取り組むことが重要です。
東京駅周辺に本社を移転する企業の狙い
東京駅周辺では、大規模な再開発が進み、企業の本社移転が相次いでいます。
東京駅東側の八重洲地区では、「東京ミッドタウン八重洲」や「TODA BUILDING」などに大手企業が入居しています。
2026年2月に完成した「TOFROM YAESU TOWER」には、日本紙パルプ商事が2026年度中に本社を移転する予定です。
同社は、人的資本投資の一環として、交通利便性の高いオフィスへの移転を進めています。
広いフロアや共用スペースを活用し、従業員同士のコミュニケーションを高めることも目的としています。
また、2029年完成予定の「YAESU CORE」には、ANAホールディングスが2030年春ごろに本社を移転する予定です。
同じビルにはホンダや中外製薬も入居する計画です。
こうした動きからは、企業が本社の立地や機能を経営戦略の一部として重視していることが読み取れます。
採用力を高めるオフィスの条件
優秀な人材を採用するためには、給与や仕事内容に加えて、働く場所の魅力も重要です。
特に東京のような大都市では、通勤時間や交通利便性が生活の質に大きく影響します。
例えば、オフィス移転によって従業員の片道通勤時間が平均15分短縮される場合を考えます。
往復では1日30分、年間240日勤務すると仮定すれば、年間120時間の通勤時間削減になります。
もちろん、これは通勤時間の短縮効果を示す単純な試算であり、そのまま企業の労働生産性向上を意味するものではありません。
しかし、従業員の自由時間が増えることは、働きやすさや生活満足度の向上につながる可能性があります。
また、オフィスの設備や清潔さ、休憩スペースの充実なども、求職者に与える印象を左右します。
採用活動において、オフィス環境は企業の働き方や従業員への姿勢を伝える要素にもなっています。
離職防止による経営効果
人材獲得競争では、新しい人材の採用だけでなく、既存社員の定着も重要です。
従業員が退職すると、企業には採用費用や教育費用、業務の引き継ぎに伴う負担などが発生します。
さらに、経験豊富な社員が退職すれば、業務上の知識や取引先との関係が失われる可能性もあります。
例えば、従業員100人の企業で年間離職率が10％の場合、年間10人が退職する計算になります。
オフィス環境の改善などによって離職率が8％に低下すれば、退職者は年間8人となり、2人分の離職を抑えられる計算です。
仮に1人当たりの採用・教育関連費用が200万円であれば、年間400万円の費用削減に相当します。
ただし、実際の離職率は給与、人間関係、仕事内容、評価制度など多くの要因によって決まります。
オフィス環境の改善だけで離職率が低下すると断定することはできません。
企業には、従業員満足度調査や離職理由の分析などを通じて、投資効果を検証することが求められます。
生産性向上を支えるオフィス設計
人的資本投資としてのオフィス整備では、生産性の向上も重要な目的です。
従来のオフィスは、従業員ごとに固定席を設け、部署単位で座席を配置する方式が一般的でした。
しかし、現在では仕事内容に応じて働く場所を選べるオフィス設計も広がっています。
集中して作業するための個室や静かなスペース、複数人で議論するための会議室、気軽に情報交換できる共用スペースなどを組み合わせる方法です。
このような設計によって、業務内容に適した環境を提供することができます。
一方で、開放的なオフィスが必ずしも生産性を高めるとは限りません。
周囲の会話や騒音が集中を妨げる場合もあります。
特に経理、財務、人事、法務など、機密情報を扱う部署では、情報管理や集中できる環境への配慮が必要です。
重要なのは、見た目の新しさではなく、業務の特性に適したオフィスを整備することです。
オフィス投資の費用対効果
企業が本社移転を検討する際には、賃料の増加と期待される経営効果を比較する必要があります。
例えば、従業員200人の企業が本社を移転し、年間の賃料負担が3,000万円増加するとします。
この場合、従業員1人当たりでは年間15万円、月額では1万2,500円の追加負担となります。
企業は、この負担に見合う効果が得られるかを検討する必要があります。
具体的には、採用費用の削減、離職率の低下、生産性の向上、営業活動の効率化などが考えられます。
また、移転時には賃料以外にも、内装工事費、引っ越し費用、原状回復費用などが発生します。
これらの初期費用も含めた総投資額を把握することが重要です。
投資効果を評価する際には、短期的な費用削減だけでなく、中長期的な企業価値への影響も考慮する必要があります。
ただし、効果を数値化しにくい項目については、過大な期待を前提としない慎重な判断が求められます。
中小企業に求められる人的資本投資
大企業が高額な賃料を負担して都心の優良オフィスに移転する一方、中小企業が同じ戦略を採用することは容易ではありません。
しかし、人的資本投資は必ずしも高額なオフィスへの移転を意味するものではありません。
例えば、現在のオフィスで照明や空調を改善することや、休憩スペースを整備することも、働く環境への投資です。
また、在宅勤務や時差出勤を導入することで、従業員の通勤負担を軽減する方法もあります。
中小企業では、経営者と従業員の距離が近いという特徴を生かし、従業員の意見を反映した職場改善を進めることも考えられます。
重要なのは、大企業のオフィス戦略を模倣することではありません。
自社の従業員が何を求めているのか、どのような環境で能力を発揮できるのかを把握することです。
限られた経営資源を有効に活用するためには、投資の優先順位を明確にする必要があります。
人的資本経営と企業価値の関係
人的資本経営への関心が高まるなか、企業には人材への投資と経営成果の関係を説明することが求められています。
上場企業では、人的資本に関する情報開示も重要な経営課題となっています。
人材育成方針や社内環境整備方針などを通じて、企業がどのように人材の価値を高めようとしているかを示す必要があります。
オフィス環境の整備も、こうした取り組みの一部として考えることができます。
ただし、オフィス移転そのものが企業価値を高めるわけではありません。
採用力や従業員満足度、生産性などにどのような変化が生じたのかを確認することが重要です。
例えば、採用応募者数、内定承諾率、離職率、従業員満足度、従業員1人当たりの付加価値などを継続的に把握する方法があります。
これらの指標を組み合わせることで、オフィス投資の効果を多面的に評価することができます。
結論
東京のオフィス賃料が急上昇している背景には、企業の人材獲得競争と人的資本投資に対する考え方の変化があります。
企業は、給与や福利厚生だけでなく、働く環境を整備することで優秀な人材を確保し、既存社員の定着を図ろうとしています。
交通利便性の高い立地や快適な執務空間は、採用力や従業員満足度を高める可能性があります。
一方で、高額な賃料を負担することが必ずしも企業価値の向上につながるわけではありません。
企業には、オフィス投資の目的を明確にし、費用対効果を継続的に検証する姿勢が求められます。
特に中小企業では、大規模な本社移転にこだわらず、従業員の働きやすさを高めるための改善を積み重ねることが重要です。
これからのオフィス戦略で問われるのは、立派な建物を確保することではなく、人材が能力を発揮し、企業の成長につながる環境を実現できるかどうかです。
オフィスを人的資本投資の一部として捉えることが、今後の企業経営における重要な視点となります。
参考
日本経済新聞 2026年11月10日 朝刊
「東京オフィス賃料2割高、バブル期以来伸び 人材獲得へ優良物件争奪」
内閣官房「人的資本可視化指針」2022年8月
経済産業省「人材版伊藤レポート2.0」2022年5月