不動産投資を考える際には、マンションやアパートなどを直接所有する方法と、不動産投資信託（J-REIT）を購入する方法があります。
どちらも不動産から生まれる収益を投資家に還元する仕組みですが、投資に必要な資金、管理負担、税金、相続時の取り扱いなどには大きな違いがあります。
特に、老後資金の運用や相続対策を考える場合には、分配金利回りや家賃収入だけで優劣を判断することは適切ではありません。
J-REITには少額から分散投資できる利点があり、現物不動産には所有者自身が運用方針を決定できる利点があります。
一方、J-REITには市場価格の変動リスクがあり、現物不動産には空室、修繕、災害、売却の難しさなどのリスクがあります。
税理士・FPの視点から、両者の特徴を税金、相続、資産管理の面から整理します。
J-REITと現物不動産の基本的な違い
J-REITは、投資法人が複数の不動産を保有し、その賃貸収入などを原資として投資主に分配金を支払う金融商品です。
投資家は不動産そのものではなく、投資法人の投資口を保有します。
上場J-REITであれば、証券取引所を通じて売買できます。
一方、現物不動産投資では、投資家自身が土地や建物を所有します。
賃貸住宅を購入した場合には、入居者からの家賃収入を受け取り、管理費や修繕費、固定資産税などを負担します。
J-REITでは、こうした物件管理を資産運用会社などが担います。
現物不動産でも管理会社に業務を委託できますが、所有者としての最終的な責任や意思決定は残ります。
投資家がどの程度の管理負担を引き受けられるかが、選択の重要な判断材料になります。
投資金額と分散投資の違い
現物不動産への投資では、一般にまとまった資金が必要です。
例えば、3,000万円の賃貸マンションを購入する場合、自己資金に加えて金融機関からの借入金を利用することがあります。
購入時には、不動産取得税、登録免許税、仲介手数料などの費用も発生します。
一方、上場J-REITは市場価格に応じた投資口単位で購入できます。
個別のJ-REITでも複数の物件を保有していることが多く、さらに複数銘柄や投資信託を組み合わせれば、物件の用途や地域を分散できます。
現物不動産で1室だけを所有している場合、空室が発生すると家賃収入がゼロになる可能性があります。
これに対して、多数の物件を保有するJ-REITでは、特定の物件が空室になっても、直ちに全体の賃貸収入が失われるわけではありません。
ただし、J-REITでも特定の地域や用途に投資が集中している場合があります。
分散投資の効果を確認するには、保有物件の構成を把握する必要があります。
家賃収入と分配金の違い
現物不動産では、家賃収入から管理費、修繕費、固定資産税、保険料などを支払います。
借入金を利用していれば、元金返済と利息の支払いも必要です。
例えば、年間家賃収入240万円、管理費・修繕費・固定資産税などが60万円の場合、これらを差し引いた金額は180万円です。
さらに、年間の借入金返済額が120万円であれば、単純計算で手元に残る資金は60万円です。
ただし、所得税の計算では借入金の元金返済は必要経費にならず、建物の減価償却費などが必要経費になります。
そのため、手元資金と課税所得は一致しません。
一方、J-REITでは、投資法人が賃貸収入から運営費用や支払利息などを負担したうえで、投資主に分配金を支払います。
投資家自身が個別物件の修繕費を直接支払う必要はありません。
ただし、分配金は変動するため、安定した受取額が保証されているわけではありません。
現物不動産の所得税の仕組み
個人が賃貸マンションやアパートを所有して得る所得は、原則として不動産所得に該当します。
不動産所得は、総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。
必要経費には、固定資産税、修繕費、管理費、借入金利息、減価償却費などが含まれます。
不動産所得は原則として総合課税の対象となり、給与所得や年金に係る雑所得などと合算して所得税が計算されます。
そのため、所得が多い人ほど、追加的な不動産所得に対する税負担が高くなる場合があります。
また、不動産所得に損失が生じた場合には、一定の要件の下で他の所得との損益通算が認められます。
ただし、土地取得に係る借入金利息に対応する損失部分など、損益通算が制限されるものもあります。
税務上の損失が発生していても、必ずしも資金収支が悪いとは限りません。
反対に、税務上は利益が出ていても、借入金の元金返済や大規模修繕によって手元資金が不足する場合があります。
J-REITの分配金と売却益の税金
個人が上場J-REITを課税口座で保有する場合、通常の利益分配金には原則として20.315％の税金がかかります。
例えば、年間分配金が20万円であれば、税引後の受取額は約15万9,000円です。
上場J-REITの売却益についても、原則として20.315％の申告分離課税の対象となります。
また、上場J-REITの利益分配金は、一般の上場株式の配当と異なり、原則として配当控除の対象になりません。
分配金の中には、利益を原資とするもののほか、利益超過分配金が含まれる場合があります。
利益超過分配金については、その性質によって税務上の取り扱いが異なり、取得価額の調整などが必要になることがあります。
したがって、分配金の総額だけでなく、分配金の内訳を確認することが重要です。
NISAを利用できるJ-REITの優位性
J-REITの特徴の1つが、NISAを活用できることです。
上場J-REITは、NISAの成長投資枠で購入できる対象です。
NISAでは、年間投資枠や非課税保有限度額の範囲内で、対象となる金融商品の分配金や売却益を非課税にできます。
例えば、500万円をJ-REITに投資し、年間4％の分配金を受け取る場合、年間分配金は20万円です。
課税口座では原則として約4万円の税金がかかりますが、NISA口座で非課税の要件を満たせば、この税負担は生じません。
ただし、上場J-REITの分配金を非課税にするには、原則として株式数比例配分方式を選択する必要があります。
また、NISA口座で発生した売却損は、課税口座の利益との損益通算や繰越控除ができません。
一方、現物不動産の賃貸収入や売却益については、NISAを利用できません。
この点は、J-REITと現物不動産の税制上の大きな違いです。
相続税評価では現物不動産が有利になる場合
相続対策では、J-REITと現物不動産の違いがさらに大きくなります。
上場J-REITの相続税評価は、原則として上場株式に準じた方法で行われます。
一方、現物不動産では、土地は路線価方式や倍率方式、建物は固定資産税評価額などを基礎として評価します。
また、賃貸されている土地や建物については、一定の要件の下で貸家建付地や貸家としての評価が適用される場合があります。
例えば、時価3,000万円の賃貸不動産であっても、相続税評価額が3,000万円より低くなることがあります。
このため、同じ市場価値の資産であっても、現物不動産の方が相続税評価額を抑えられる場合があります。
ただし、評価額の引き下げ幅は物件の状況によって異なります。
また、相続開始前に取得した一定の貸付用不動産については、評価方法の見直しや適用要件にも注意が必要です。
相続税評価額が低くなることだけを目的に不動産を購入する判断は慎重に行う必要があります。
小規模宅地等の特例と現物不動産
現物不動産では、小規模宅地等の特例が適用される場合があります。
例えば、被相続人の居住用宅地について一定の要件を満たせば、330㎡までの部分について相続税評価額を80％減額できる場合があります。
また、貸付事業用宅地については、一定の要件を満たす場合、200㎡までの部分について50％の減額が認められます。
ただし、取得時期や貸付事業の継続状況などによる制限があります。
これらの特例は、土地の利用状況や相続人の要件などによって適用可否が決まります。
J-REITの投資口には、現物不動産の宅地に適用される小規模宅地等の特例を直接利用することはできません。
そのため、相続税対策という観点では、現物不動産に独自の利点がある場合があります。
一方、現物不動産には、相続人間で分割しにくいという問題もあります。
税負担の軽減と遺産分割のしやすさを併せて考える必要があります。
遺産分割と換金性の違い
相続では、資産の評価額だけでなく、分割のしやすさも重要です。
例えば、相続人が3人で、主な相続財産が6,000万円の賃貸マンション1棟だった場合を考えます。
マンションを3人で共有する方法もありますが、将来の売却、修繕、賃貸経営などについて意見が一致しない可能性があります。
また、1人が不動産を取得し、他の相続人に代償金を支払う方法では、代償金の準備が必要です。
一方、J-REITは投資口単位で相続人に分けることができます。
必要に応じて市場で売却することも可能です。
ただし、売却時の市場価格は変動し、希望する価格で売却できる保証はありません。
現物不動産と比較すると、一般にJ-REITの方が分割や換金を行いやすいという特徴があります。
老後の管理負担と認知機能低下への備え
高齢期の資産管理では、管理負担も重要な判断材料になります。
現物不動産では、入居者対応、修繕、賃料改定、管理会社との契約など、継続的な意思決定が必要です。
管理会社に委託していても、大規模修繕や売却などの重要な判断は所有者が行います。
高齢になって判断能力が低下した場合には、不動産の管理や処分が難しくなる可能性があります。
そのため、家族信託や任意後見などを含めた事前の備えが検討対象となります。
一方、J-REITでは個別物件の管理を投資家自身が行う必要はありません。
ただし、証券口座の管理や相続手続きは必要であり、判断能力の低下による問題が完全になくなるわけではありません。
人生100年時代の資産運用では、収益性だけでなく、将来の管理のしやすさも重視する必要があります。
結論
J-REITと現物不動産には、それぞれ異なる利点とリスクがあります。
J-REITは、比較的少額から投資でき、複数物件への分散投資や市場での売却が可能です。
また、NISAを利用することで、一定の要件の下で分配金や売却益を非課税にできる利点があります。
一方、現物不動産では、所有者自身が運用方針を決定でき、相続税評価や小規模宅地等の特例によって税負担を抑えられる場合があります。
ただし、現物不動産には空室、修繕、借入金、災害、遺産分割、管理負担などの問題があります。
J-REITにも投資口価格の下落や分配金減少のリスクがあるため、どちらが一律に有利とはいえません。
老後資金の運用では、換金性や管理のしやすさを重視する場合にJ-REITが選択肢となります。
一方、長期的な賃貸経営や相続対策を重視する場合には、現物不動産が適していることもあります。
重要なのは、税金の有利不利だけで判断するのではなく、収益性、資金繰り、相続人の状況、将来の管理負担まで含めて比較することです。
人生100年時代の不動産投資では、資産を増やすことに加えて、安心して保有し、必要なときに活用し、次世代へ円滑に引き継げる仕組みを整えることが求められます。
参考
日本経済新聞 2026年10月30日 朝刊「ラサールのREIT『今はあえて縮小』の波紋 資本改善と拡大のジレンマ」