東京のオフィス賃料が、約35年前のバブル期を思わせる勢いで上昇しています。
日本経済新聞社がまとめた2026年下期のオフィスビル賃貸料調査によると、東京の既存オフィスビルの賃料は前年同期比19.8％上昇しました。
1年間の上昇率としては1991年上期以来の大きさです。
日本経済が長期間にわたって低成長とデフレに苦しんできたことを考えると、オフィス賃料が1年間で約2割上昇するという現象は、大きな転換を示しています。
しかし、今回の賃料上昇を単純にバブルの再来と考えることは適切ではありません。
現在のオフィス需要を支えているのは、不動産価格の値上がり期待だけではなく、人材獲得競争や働き方の変化、企業の経営戦略そのものだからです。
なぜ東京のオフィス賃料はこれほど急激に上昇しているのでしょうか。
その背景を理解することは、今後の企業経営や日本経済の方向性を考えるうえでも重要です。
既存オフィスビルの賃料指数は32年ぶりの高水準
今回の調査では、オフィス仲介大手4社から募集賃料を聞き取り、1985年2月を100として指数化しています。
東京の既存ビルの賃貸料指数は202.33となりました。
前年同期の168.89から33.44ポイント上昇し、上昇率は19.8％です。
指数の水準は1994年下期以来32年ぶりの高さとなっています。
さらに、新築ビルの指数も250.81となり、1992年下期以来の高水準を記録しました。
注目したいのは、新築ビルだけでなく、市場の大部分を占める既存ビルでも賃料が大幅に上昇していることです。
これは、特定の高級オフィスに限らず、オフィス市場全体で需給が引き締まっていることを示しています。
もっとも、今回の調査は募集賃料を対象としています。
実際の成約賃料や、既存テナントが支払っている賃料が一律に19.8％上昇したわけではありません。
募集賃料の上昇が既存契約に反映されるまでには、契約更新や賃料改定交渉などを経る必要があります。
バブル期と現在では賃料上昇の理由が異なる
1990年前後のバブル期には、土地価格や不動産価格が上昇し続けるという期待が広がっていました。
金融機関による不動産融資の拡大や投機的な取引も、価格上昇を後押ししました。
オフィス賃料の上昇には、こうした資産価格の高騰が大きく影響していました。
一方、2026年のオフィス市場では、企業の実際の利用需要が重要な役割を果たしています。
人口減少による人手不足が深刻化するなか、企業は優秀な人材の採用と既存社員の定着を経営上の重要課題としています。
給与を引き上げるだけでなく、働く環境を改善することも必要になっています。
交通利便性の高い立地、快適な執務空間、充実した共用施設などが、採用力や従業員満足度を高める手段として評価されています。
つまり、現在のオフィス需要は、人的資本投資という経営判断と結びついています。
もちろん、賃料上昇が続けば不動産価格への過度な期待が生まれる可能性もあります。
しかし、今回の賃料上昇を理解するには、バブル期とは異なる構造的な需要の変化に注目する必要があります。
人手不足がオフィス需要を押し上げる
日本では生産年齢人口の減少が続いています。
企業にとって人材の確保は、事業の成長だけでなく、現在の事業を維持するためにも欠かせない課題です。
特に専門人材や若手社員の採用では、企業間の競争が激しくなっています。
求職者が勤務先を選ぶ際には、給与や仕事内容だけでなく、通勤時間や職場環境も判断材料となります。
企業側も、交通利便性の高いオフィスや快適な職場環境を整えることで、人材獲得競争を有利に進めようとしています。
また、従業員の離職を防ぐ観点からも、オフィス環境の改善が重視されています。
人材の採用や育成には相応の費用と時間が必要です。
離職率の低下によって採用費用や教育費用を抑えられれば、オフィス賃料の増加を一定程度吸収できる可能性があります。
ただし、高額なオフィスに移転すれば必ず採用力が高まるわけではありません。
企業には、オフィス投資が実際にどのような成果を生み出しているかを検証することが求められます。
出社回帰が生み出す新たな需要
新型コロナウイルス感染症の拡大によって、在宅勤務やテレワークが急速に普及しました。
当時は、オフィスの必要性が低下し、企業が賃借面積を縮小するとの見方もありました。
しかし、その後は出社勤務を重視する企業が増えています。
背景には、従業員同士のコミュニケーションや若手社員の育成、部署を超えた情報共有など、対面で働くことの価値が再評価されている事情があります。
もっとも、単純に以前の働き方へ戻っているわけではありません。
在宅勤務と出社勤務を組み合わせる企業も多く、オフィスには従来とは異なる機能が求められています。
個人が作業する場所だけでなく、社員同士が交流し、新しい発想や協働を生み出す場所としての役割が重視されています。
その結果、立地や設備に優れたオフィスへの需要が集中しやすくなっています。
空室率1.85％が示す貸し手優位の市場
賃料上昇の背景には、オフィスの供給不足もあります。
三鬼商事によると、2026年9月時点の東京都心5区のオフィス空室率は1.85％でした。
東京都心5区とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区です。
一般に、オフィス市場では空室率5％程度が需給均衡の目安とされています。
空室率1.85％という水準は、希望する条件のオフィスを確保することが難しくなっている状況を示しています。
空室が少なければ、企業は限られた物件を巡って競争することになります。
その結果、ビルオーナーは募集賃料を引き上げやすくなります。
さらに、既存テナントとの契約更新時にも、賃料増額を求める動きが強まりやすくなります。
ただし、空室率は地域やビルの規模、築年数、設備水準によって異なります。
東京都心全体の空室率が低くても、すべてのビルで同じように需要が強いわけではありません。
建設費高騰が新規供給を制約
需要が強ければ、新しいオフィスビルを建設することで供給を増やすことが考えられます。
しかし、現在は建設費の高騰が大きな制約となっています。
建築資材価格の上昇に加え、建設業界の人手不足や人件費の増加が続いています。
建設費が上昇すると、開発事業者は事業採算を慎重に検討する必要があります。
計画の見直しや工期の延長が生じれば、新規供給が予定より遅れる可能性があります。
また、大規模オフィスビルの開発には長い期間が必要です。
需要が急増しても、短期間で供給を増やすことは困難です。
このように、需要が増加する一方で供給が制約されることが、賃料上昇を加速させています。
今後の賃料動向を考える際には、企業の需要だけでなく、建設費や新築ビルの供給計画にも注目する必要があります。
東京駅周辺に集中する企業需要
東京のなかでも、特に賃料上昇が目立つのが東京駅周辺です。
「八重洲〜京橋〜日本橋」地区では、既存ビルの募集賃料の中心値が1坪当たり月額6万7,000円となり、前年同期比97％上昇しました。
「丸の内〜大手町」地区でも、1坪当たり月額6万2,500円となり、37％上昇しています。
東京駅周辺は、新幹線や主要鉄道路線へのアクセスに優れています。
地方拠点や取引先との往来が多い企業にとって、交通利便性は大きな魅力です。
また、大企業が集積することで、取引先や関連企業も周辺に拠点を設ける動きが生まれます。
企業が集まることで、さらに企業を呼び込むという循環が形成されています。
一方で、こうした需要集中は、賃料を負担できる企業と負担できない企業の立地選択にも影響します。
企業規模や収益力によって、利用できるオフィス環境に差が生じる可能性があります。
賃料上昇が企業経営に与える影響
オフィス賃料は、企業にとって継続的に発生する固定費です。
例えば、月額賃料が500万円の企業で、賃料が20％上昇した場合を考えます。
月額賃料は600万円となり、年間の賃料負担は6,000万円から7,200万円へ増加します。
年間1,200万円の負担増加です。
営業利益が年間6,000万円の企業であれば、ほかの条件が変わらない場合、利益は4,800万円となります。
営業利益は20％減少する計算です。
賃料が20％上昇することと、企業利益が20％減少することは、必ずしも同じではありません。
しかし、利益水準が小さい企業ほど、固定費の増加が経営に与える影響は大きくなります。
特に中小企業では、賃料の上昇分を販売価格に転嫁することが難しい場合があります。
今後は、オフィス面積の見直しや拠点の再配置、在宅勤務の活用など、固定費を管理する取り組みが重要になります。
今後も賃料上昇は続くのか
現在のオフィス市場では、企業の強い需要と供給制約が賃料上昇を支えています。
人手不足が短期間で解消するとは考えにくく、企業による人材確保のためのオフィス投資は今後も続く可能性があります。
一方で、賃料上昇には限界もあります。
企業の収益力を超えて賃料が上昇すれば、移転計画の延期や賃借面積の縮小、郊外への移転などが進む可能性があります。
また、景気後退によって企業業績が悪化すれば、オフィス需要が減少することも考えられます。
さらに、金利上昇は不動産開発やビル取得の資金調達コストを押し上げます。
金利、建設費、企業業績、人口動態など、複数の要因が今後のオフィス市場を左右します。
現在の賃料上昇が構造的な需要に支えられているとしても、将来にわたって同じ上昇率が続くとは限りません。
結論
東京のオフィス賃料が1年間で19.8％上昇したことは、日本企業の経営環境が大きく変化していることを示しています。
バブル期には不動産価格の上昇期待が重要な役割を果たしましたが、現在は人材獲得競争や出社回帰、働く環境への投資がオフィス需要を押し上げています。
さらに、空室率の低下や建設費の高騰による供給制約が、賃料上昇を加速させています。
企業にとって、オフィスは単なる事務作業の場所ではなく、人材の確保や生産性向上を支える経営資源となっています。
一方で、賃料の急騰は固定費の増加を通じて企業利益を圧迫する可能性があります。
特に中小企業では、オフィスの立地や面積、契約条件を経営戦略の一部として見直す必要があります。
これからの企業経営では、オフィスにかかる費用を抑える視点と、オフィスを活用して企業価値を高める視点の両方が求められます。
東京のオフィス賃料の歴史的な上昇は、日本企業が人材、働き方、固定費の関係を改めて考える重要な転換点といえます。
参考
日本経済新聞 2026年11月10日 朝刊
「東京オフィス賃料2割高、バブル期以来伸び 人材獲得へ優良物件争奪」
三鬼商事「オフィスマーケット」2026年9月
JLL「オフィスマーケットダイナミクス2026年第3四半期」2026年10月26日