親が所有する土地に子が自宅を建てたり、親のアパートの一室に子が無償で住んだりすることは、家族間では珍しくありません。
親子の関係であれば、土地や建物を無償で使用することについて、特に問題を感じない場合も多いでしょう。
しかし、親が亡くなり、遺産分割を行う段階になると、このような無償使用が相続人間の争いの原因になることがあります。
例えば、長男が親の土地を無償で使用して自宅を建てていた一方、次男は親から特別な援助を受けていなかった場合です。
次男からすれば、長男だけが長期間にわたって経済的な利益を受けていたように感じられるかもしれません。
この場合、長男が受けていた利益を「特別受益」として遺産分割に反映させることができるのでしょうか。
実は、土地を無償で使用していた場合と、建物を無償で使用していた場合では、法律上の評価が異なることがあります。
また、土地の無償使用について特別受益が認められる場合でも、単純に地代相当額を積み上げて計算するわけではありません。
今回は、親の土地や建物を無償で使用していた場合の相続問題について、使用貸借、特別受益、持戻し免除、代償分割という視点から解説します。
親子間の無償使用は使用貸借に該当する
土地や建物を無償で使用する法律関係として、民法には「使用貸借」という制度があります。
使用貸借とは、貸主が借主に目的物を無償で使用・収益させ、借主が契約終了時に返還することを約束する契約です。
例えば、父親が所有する土地に長男が自宅を建築し、地代を支払わずに土地を使用している場合です。
このような関係は、一般に土地の使用貸借として整理されます。
一方、親が所有するアパートの一室に子が無償で住んでいる場合には、建物の使用貸借が問題になります。
使用貸借は、賃料を支払う賃貸借とは異なります。
賃貸借では、借主が賃料を支払うことを前提として、借地借家法などによる保護が問題になる場合があります。
これに対し、使用貸借は無償であることから、借主の権利の内容や経済的価値について、賃貸借とは異なる評価が行われます。
相続では、この違いが土地や建物の評価、特別受益の判断に影響します。
土地の無償使用は特別受益になる場合がある
親の土地に子が自宅を建て、長期間にわたって無償で使用していた場合、その利益が特別受益に該当する可能性があります。
特別受益とは、被相続人から受けた遺贈や一定の生前贈与について、相続分の前渡しとして評価する制度です。
民法第903条に規定されています。
例えば、父親が長男に土地を無償で使用させ、長男がその土地に自宅を建てた場合です。
長男は土地を購入する必要がなく、地代を支払うこともなく、自宅を所有できるという利益を受けています。
このような利益について、相続人間の公平を図る観点から、特別受益に該当するかどうかが問題になります。
ただし、土地を無償で使用していたという事実だけで、必ず特別受益が認められるわけではありません。
使用貸借の成立経緯、土地の利用状況、親の意思、他の相続人への援助などを踏まえて判断する必要があります。
重要なのは、その無償使用による利益が、相続分の前渡しと評価できるかどうかです。
特別受益の評価は地代の合計額ではない
土地の無償使用について、特に誤解しやすいのが特別受益の評価方法です。
例えば、長男が親の土地を20年間無償で使用していたとします。
周辺の地代相場が月5万円だった場合、単純に計算すると次のようになります。
5万円×12か月×20年＝1,200万円
この1,200万円を特別受益として計算すべきだと考えるかもしれません。
しかし、土地の使用貸借に関する特別受益では、通常、このように過去の地代相当額を単純に積み上げて評価するわけではありません。
問題になるのは、相続開始時における使用借権の経済的価値です。
使用借権とは、使用貸借契約に基づいて土地や建物を無償で使用する権利です。
土地の使用借権については、借主が建物を所有していることなどによって、一定の経済的価値が認められる場合があります。
その価値が特別受益として評価されることがあります。
したがって、無償使用の期間が長いからといって、地代相当額の累計がそのまま特別受益になるわけではありません。
土地の使用借権を具体例で考える
父親が亡くなり、相続人が長男と次男の2人だったとします。
相続財産は土地だけで、更地としての評価額は2,000万円です。
長男は、父親の生前からその土地を無償で使用し、自分名義の建物を所有していました。
遺産分割では、長男が土地を取得し、次男に代償金を支払うことになりました。
ここでは、長男の土地使用借権の価値を200万円と評価できるものとします。
この場合、土地の所有権の価値と使用借権の価値を区別して考える必要があります。
更地としての価値は2,000万円ですが、長男の使用借権200万円を考慮すると、土地所有権の評価額は1,800万円となります。
この200万円の使用借権が特別受益に該当するかどうかによって、代償金の計算に違いが生じることがあります。
特別受益を考慮しない場合の代償金
まず、使用借権を特別受益として考慮せず、土地を更地価格2,000万円で評価する場合を考えます。
相続人は長男と次男の2人で、法定相続分はそれぞれ2分の1です。
長男が土地を取得する場合、次男の取得分は次のようになります。
2,000万円×1/2＝1,000万円
したがって、長男が次男に支払う代償金は1,000万円となります。
これは、土地の更地価格をそのまま遺産分割の対象財産の価額として計算する方法です。
ただし、実際の遺産分割では、長男の使用借権が存在していることを無視してよいとは限りません。
使用借権の評価や特別受益の有無によって、計算方法が変わる可能性があります。
使用借権を特別受益として考慮する場合
次に、長男の使用借権200万円が特別受益に該当する場合を考えます。
この場合、土地所有権の評価額は1,800万円です。
そこに、長男の特別受益200万円を持ち戻して計算します。
1,800万円＋200万円＝2,000万円
相続人は長男と次男の2人ですから、それぞれの法定相続分は2分の1です。
次男の具体的相続分額は次のようになります。
2,000万円×1/2＝1,000万円
したがって、長男が次男に支払う代償金は1,000万円となります。
このケースでは、使用借権を特別受益として考慮しても、結果として代償金は1,000万円になります。
ただし、計算の考え方は異なります。
土地所有権の評価額を1,800万円としたうえで、使用借権200万円を特別受益として持ち戻しているためです。
この違いを理解することが重要です。
持戻し免除がある場合の代償金
さらに、父親が長男の使用借権について、特別受益として持ち戻さなくてよいという意思を示していた場合を考えます。
これを「持戻し免除の意思表示」と呼びます。
民法第903条第3項では、被相続人が特別受益の持戻しを免除する意思を表示した場合には、その意思に従うこととされています。
ただし、遺留分に関する規定に反することはできません。
今回のケースで、土地所有権の評価額を1,800万円とし、使用借権200万円について持戻し免除が認められるとします。
この場合、特別受益200万円を加算せず、土地所有権の価額1,800万円を基準に計算します。
1,800万円×1/2＝900万円
したがって、長男が次男に支払う代償金は900万円となります。
持戻し免除がない場合の代償金1,000万円と比較すると、100万円少なくなります。
このように、使用借権の特別受益該当性だけでなく、持戻し免除の有無も代償金の金額に影響することがあります。
なお、これらの計算は、使用借権の価値や土地所有権の評価額について所定の前提を置いた設例です。
実際には、権利関係や財産評価について個別の検討が必要です。
建物の無償使用は原則として特別受益になりにくい
土地の無償使用とは異なり、建物の無償使用については、原則として特別受益に該当しにくいと考えられています。
例えば、父親が所有するアパートの一室に、長男が無償で住んでいた場合です。
周辺の家賃相場が月10万円で、長男が10年間住んでいたとします。
単純に家賃相当額を計算すると、次のようになります。
10万円×12か月×10年＝1,200万円
次男からすれば、長男は1,200万円の経済的利益を受けていたと考えるかもしれません。
しかし、建物の使用貸借については、使用借権の経済的価値が小さく、相続分の前渡しという性格も弱いと考えられることがあります。
そのため、過去の家賃相当額を単純に合計し、特別受益として持ち戻す取扱いが当然に認められるわけではありません。
もっとも、無償使用の期間や目的、建物の利用状況、親の意思などによっては、個別の検討が必要です。
土地と建物では、使用借権の経済的価値や相続分の前渡しとしての性格が異なることを理解しておく必要があります。
土地と建物で取扱いが異なる理由
土地の無償使用と建物の無償使用で取扱いが異なる背景には、使用借権の性質があります。
親の土地に子が自分名義の建物を建てている場合、子は土地を継続的に使用することを前提として生活基盤を形成しています。
そのため、土地の使用借権について、一定の経済的価値が認められることがあります。
一方、親が所有する建物の一室に子が無償で住んでいる場合には、建物の使用借権そのものの財産的価値は一般に大きくないと考えられます。
また、親子間の同居や生活援助という性格が強い場合には、相続分の前渡しとして評価することが適切ではない場合もあります。
特別受益の判断では、単に金銭的な利益があったかどうかだけでなく、その利益が相続分の前渡しに当たるかどうかが重要です。
この点が、土地と建物の無償使用を考える際の基本になります。
相続税評価と遺産分割の評価は区別する
土地の使用貸借では、相続税評価と遺産分割における評価の違いにも注意が必要です。
相続税では、親が所有する土地を子が使用貸借によって使用している場合、原則として土地を自用地として評価します。
一般に、使用貸借による土地の使用権については、相続税評価上、借地権のような財産的価値を認めない取扱いとなります。
一方、遺産分割では、使用借権の経済的価値が問題になることがあります。
そのため、相続税評価では土地を自用地として評価していても、遺産分割では使用借権を考慮する場合があります。
また、使用借権が特別受益に該当するかどうかは、相続税評価とは別の問題です。
相続税申告書に記載された土地の評価額を、そのまま遺産分割の計算に使用することが適切とは限りません。
相続税法上の財産評価と、民法上の相続人間の公平を図るための評価は、目的が異なるためです。
使用貸借と相続開始後の権利関係
親の土地を子が無償で使用していた場合、親の死亡によって使用貸借契約がどうなるのかも問題になります。
民法第597条では、使用貸借契約の終了について規定しています。
使用貸借は、原則として借主の死亡によって終了しますが、貸主が死亡したことだけで当然に終了するわけではありません。
そのため、土地を貸していた親が亡くなった場合でも、使用貸借関係が継続することがあります。
ただし、契約の内容や当事者間の合意などによって判断が異なる場合があります。
また、遺産分割によって土地の所有者が変わった場合には、新たな所有者と使用借主との関係を整理する必要があります。
特に、土地を使用している子とは別の相続人が土地を取得する場合には、将来の土地利用や使用貸借の終了をめぐって争いが生じる可能性があります。
土地の所有権だけでなく、使用関係についても確認しておくことが重要です。
親の土地に家を建てる前に考えたいこと
親の土地に子が自宅を建てる場合、土地の購入費用を負担せずに住宅を取得できるというメリットがあります。
しかし、将来の相続を考えると、注意すべき点もあります。
まず、土地の所有者が親であることを明確にし、使用貸借の内容を確認しておく必要があります。
また、親が亡くなった後、その土地を誰が相続する予定なのかについても、家族間で話し合っておくことが望まれます。
土地を使用している子が相続するのであれば、他の相続人に対する代償金が問題になることがあります。
一方、別の相続人が土地を取得する場合には、使用貸借関係の継続や土地の利用方法について調整が必要になる可能性があります。
さらに、親が土地の無償使用について特別受益として扱ってほしくないと考えている場合には、持戻し免除の意思表示を検討することも考えられます。
ただし、遺留分への影響などもあるため、他の相続人との公平についても配慮する必要があります。
親の土地を無償で使用することは、家族間の協力として自然な場合もあります。
しかし、その関係を将来の相続まで見据えて整理しておくことが、トラブルの防止につながります。
結論
親の土地や建物を無償で使用していた場合、その利益が遺産分割にどのように影響するかは、使用貸借の対象や権利の内容によって異なります。
親の土地に子が自宅を建てて無償で使用していた場合には、土地の使用借権に一定の経済的価値が認められ、特別受益に該当する可能性があります。
ただし、その評価は過去の地代相当額を単純に積み上げるものではなく、相続開始時の使用借権の価値を基準として考える必要があります。
一方、親が所有する建物を子が無償で使用していた場合には、一般に使用借権の経済的価値が小さく、特別受益には該当しにくいと考えられています。
また、土地の使用借権について特別受益が認められる場合でも、被相続人による持戻し免除の意思表示があれば、具体的相続分や代償金の計算が変わることがあります。
さらに、相続税評価と遺産分割における評価は異なるため、相続税申告書の評価額だけで判断しないことが重要です。
親子間の無償使用は、生前には問題にならなくても、相続開始後に他の相続人との公平をめぐる争いに発展することがあります。
土地や建物を無償で使用する場合には、その権利関係を明確にし、将来の相続における取扱いについて家族間で確認しておくことが大切です。
生前から使用貸借と相続の関係を整理しておくことが、円滑な遺産分割と家族間のトラブル防止につながります。
参考
東京税理士協同組合教育情報事業配布資料「全国統一研修会 基礎から厄介なケースまで」
民法第593条、第597条、第903条
国税庁「使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて」
国税庁「使用貸借により貸し付けられている宅地の評価」
国税庁「相続税の財産評価」