相続税や贈与税の土地評価では、道路の幅員が4m未満の場合、セットバックによる評価減を検討することがあります。
セットバックとは、建物を建築する際に、道路の幅員を確保するため、敷地の一部を道路側に後退させることです。
相続税評価では、建築基準法上のセットバックが必要な宅地について、一定の評価減が認められています。
しかし、道路の幅員が4m未満であれば、必ずセットバック減価が認められるわけではありません。
特に注意したいのが、建築基準法第42条1項2号道路に接している土地です。
この道路では、現地で測定した幅員が4m未満であっても、法律上は4m以上の道路として取り扱われている場合があります。
そのため、道路幅員が不足しているように見えても、セットバックによる評価減が認められないことがあります。
今回は、2026年度の税理士研修資料で紹介された事例をもとに、セットバックと道路の復元の違い、相続税評価で注意すべきポイントを解説します。
セットバックによる評価減とは何か
相続税の土地評価では、建築基準法上、将来建物を建築する際に道路として提供しなければならない部分について、一定の評価減が認められています。
代表的なのが、建築基準法第42条2項道路に接する土地です。
第42条2項道路は、一定の要件を満たす幅員4m未満の道路について、建築基準法上の道路として取り扱うものです。
このような道路に接する土地では、建物を建て替える際などに、道路の中心線から原則として2m後退する必要があります。
この後退によって道路として提供する部分が、セットバックを必要とする宅地です。
財産評価基本通達では、セットバックを必要とする宅地について、セットバック部分の自用地評価額から70%相当額を控除する取扱いが設けられています。
つまり、セットバック部分については、通常の自用地評価額の30%相当額で評価することになります。
ただし、この取扱いが適用されるのは、実際に建築基準法上のセットバックが必要な部分です。
単に道路の幅員が4m未満であるという事実だけでは、評価減の根拠にはなりません。
道路幅員が3.6mの土地の評価事例
今回の研修資料では、面積100㎡の土地が紹介されています。
評価対象地の前面道路について、役所で道路種別を確認したところ、建築基準法第42条1項2号道路であることが分かりました。
さらに、都市計画課で開発登録簿を確認したところ、道路の図面上の幅員は4mとなっていました。
ところが、現地で簡易的に測定すると、道路幅員は3.6mしかありませんでした。
つまり、行政資料では4mの道路となっているのに、現況では40cm不足している状態です。
土地所有者としては、将来建物を建て替える際に、道路幅員を4m確保する必要があるのではないかと考えます。
そこで、役所の担当者にセットバックが必要か質問したところ、4mに復元してもらうことになるという説明がありました。
この場合、相続税評価ではセットバックによる評価減を適用できるのでしょうか。
研修資料では、この事例について、セットバック減価は認められないという結論が示されています。
建築基準法第42条1項2号道路とは何か
今回の判断で重要なのが、道路の種類です。
建築基準法第42条1項2号道路は、都市計画法や土地区画整理法などに基づいて造られた道路です。
研修資料では、都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律などに基づき、許認可等を受けて造られた幅員4m以上の道路として説明されています。
このような道路は、法律に基づいて整備された道路です。
そのため、開発登録簿などの行政資料には、道路幅員が4m以上として記録されていることがあります。
一方、建築基準法第42条2項道路は、一定の要件のもとで幅員4m未満の道路を建築基準法上の道路として取り扱うものです。
両者は道路の成立過程や法的な取扱いが異なります。
したがって、現況幅員が同じ3.6mであっても、第42条1項2号道路なのか、第42条2項道路なのかによって、セットバック減価の判断が変わることがあります。
現況幅員が4m未満になる理由
それでは、行政資料上は幅員4mの道路が、なぜ現地では3.6mになっているのでしょうか。
研修資料では、その原因として、道路に接する土地の所有者が道路部分にはみ出して利用している可能性を挙げています。
例えば、道路脇に植木鉢や自転車などを置いている場合です。
また、塀や工作物などが道路部分にはみ出しているケースも考えられます。
このような状態が長年続くと、道路の本来の境界が分かりにくくなることがあります。
その結果、行政資料上は4mの道路であっても、現地で通行できる幅員は3.6mになっている場合があります。
ただし、現況幅員が不足している原因が、必ず土地所有者の越境にあるとは限りません。
道路境界の位置や測定方法などを確認する必要があります。
今回の研修資料では、行政資料上の道路幅員が4mであり、役所から復元を求められていることを前提に、評価上の判断が示されています。
セットバックと道路の復元は異なる
今回の事例で最も重要なのが、セットバックと道路の復元の違いです。
セットバックは、建築基準法上の規制によって、敷地の一部を道路として利用できるように後退させることです。
これに対して、道路の復元は、本来の道路区域が工作物などによって狭くなっている場合に、道路を本来の状態に戻すことです。
例えば、法律上の道路幅員が4mであるにもかかわらず、土地所有者が道路部分に植木鉢や工作物を置いている場合を考えてみましょう。
この場合、工作物を撤去して道路幅員を4mに戻すことは、通常、セットバックではなく道路の復元です。
本来の道路部分を元に戻すだけであり、土地所有者が新たに自己所有地の一部を道路として提供するわけではありません。
研修資料では、この違いを明確に区別しています。
セットバックは私有地の一部を道路として提供することですが、復元は本来の道路を元に戻すことです。
したがって、復元が必要であるという理由だけで、相続税評価上のセットバック減価を適用することはできません。
今回の土地は100㎡を減額なしで評価する
研修資料では、今回の事例について、評価対象地100㎡をセットバック減価なしで評価すると説明しています。
その理由は、建築基準法第42条1項2号道路として、行政資料上は幅員4mが確保されているためです。
現況幅員が3.6mであっても、役所から求められているのは道路の復元であり、建築基準法第42条2項道路のようなセットバックではありません。
したがって、セットバック部分が存在するものとして評価減することは適切ではないという判断です。
ただし、この結論は、評価対象地の法的な境界や面積が確認されていることを前提としています。
実際の土地評価では、道路境界がどこにあるのか、登記面積と現況面積が一致しているかなどを確認する必要があります。
道路区域に含まれる部分を誤って評価対象地に含めていないかという問題と、セットバック減価を適用できるかという問題は、区別して検討することが重要です。
位置指定道路でも同じ問題が生じる
研修資料では、建築基準法第42条1項5号道路についても、同様のケースがあると説明されています。
第42条1項5号道路は、一般に位置指定道路と呼ばれます。
位置指定道路は、土地所有者などが道路を築造し、特定行政庁から道路の位置の指定を受けたものです。
このような道路でも、指定時の図面上は幅員4m以上であるにもかかわらず、現況では幅員が不足している場合があります。
例えば、道路部分に塀や工作物が設置されているケースです。
この場合も、本来の道路幅員を回復するために工作物を撤去することは、道路の復元に該当する可能性があります。
研修資料では、このようなケースについても、建築基準法第42条1項2号道路と同様に、セットバック減価を行わないという考え方が示されています。
ただし、位置指定道路については、道路の指定図や現況の境界、土地の所有関係などを確認する必要があります。
位置指定道路であるという理由だけで、すべての土地について同じ結論になるわけではありません。
道路幅員の調査では現地測定だけに頼らない
今回の事例から分かるのは、道路幅員の現地測定だけでは、セットバック減価の適用を判断できないということです。
例えば、現地で道路幅員を測定したところ3.6mだったとします。
この数値だけを見れば、4m未満の道路であるため、セットバックが必要だと考えるかもしれません。
しかし、行政資料では幅員4mの道路として扱われている可能性があります。
そのため、まず道路の種類を確認する必要があります。
次に、道路の指定図や開発登録簿などを確認し、法律上の道路幅員を把握します。
さらに、道路境界の位置を確認し、現況幅員が不足している原因を調査します。
必要に応じて、建築指導担当部署や道路管理担当部署などに確認することも重要です。
特に、役所から復元を求められている場合には、それが建築基準法上のセットバックなのか、本来の道路区域の復元なのかを明確にする必要があります。
評価減を誤ると相続税額に影響する
セットバック減価を誤って適用すると、相続税評価額が過少になる可能性があります。
例えば、土地全体の自用地評価額が2,000万円で、そのうち200万円相当の部分をセットバック部分と判断した場合を考えてみましょう。
セットバック減価が認められる場合には、その部分の評価額から70%相当額を控除します。
この例では、200万円の70%に当たる140万円が減額されます。
しかし、実際にはセットバックではなく道路の復元に該当する場合、この140万円の減額は認められないことになります。
その結果、土地の評価額を過少に計算してしまう可能性があります。
もっとも、この数値は評価減の仕組みを説明するための仮定例です。
実際の評価では、セットバックを必要とする部分の面積や自用地評価額を適切に算定する必要があります。
重要なのは、道路幅員が不足しているという理由だけで、機械的に70%の減額を適用しないことです。
実務では道路種別と境界の確認が重要
相続税の土地評価では、道路の調査が欠かせません。
特に、前面道路の幅員が4m未満の場合には、建築基準法上の道路種別を確認する必要があります。
今回のように、第42条1項2号道路であれば、開発登録簿などによって道路の成立過程や幅員を確認します。
また、位置指定道路であれば、位置指定図などを確認することが重要です。
さらに、道路境界の位置を確認し、現況の道路幅員が不足している理由を調べます。
道路幅員の不足が、建築基準法上のセットバックを必要とする状態なのか、それとも道路区域への越境などによるものなのかによって、評価上の取扱いが異なるためです。
道路種別や境界の確認が難しい場合には、土地家屋調査士などの専門家に相談することも考えられます。
土地評価では、道路の幅員だけでなく、その道路が法律上どのように取り扱われているかを確認することが重要です。
結論
相続税や贈与税の土地評価では、道路幅員が4m未満であっても、必ずセットバック減価が認められるわけではありません。
今回の研修資料では、建築基準法第42条1項2号道路について、行政資料上は幅員4mであるものの、現況幅員が3.6mとなっている事例が紹介されています。
この場合、役所から求められているのは道路の復元であり、建築基準法第42条2項道路のようなセットバックではありません。
そのため、研修資料では、評価対象地100㎡についてセットバック減価を行わないという判断が示されています。
また、建築基準法第42条1項5号の位置指定道路でも、同様の問題が生じる場合があります。
実務では、現況の道路幅員だけで判断するのではなく、道路種別、行政資料上の幅員、道路境界、現況幅員が不足している原因を確認することが重要です。
特に、セットバックと道路の復元は、法律上の意味が異なります。
この違いを理解せずに評価減を適用すると、相続税評価額を誤る可能性があります。
適正な土地評価を行うためには、道路の現況だけでなく、法律上の道路の位置や幅員を正確に把握することが欠かせないのです。
参考
東京税理士会 2026年度 相続・贈与の土地評価実務Q&A 全国統一研修会資料
国税庁 財産評価基本通達 セットバックを必要とする宅地の評価
建築基準法 第42条第1項第2号及び第5号
建築基準法 第42条第2項