マンション管理組合が加入する共用部分の保険料が大幅に上昇する中、地震保険の必要性が改めて問われています。
特に築年数の古いマンションでは、火災保険料の値上がりに加え、地震保険料の負担も管理組合の財政を圧迫する要因となっています。
こうした状況を受けて、共用部分の地震保険への加入を見送ったり、契約更新を取りやめたりする管理組合も出てきています。
地震保険は、火災保険と異なり、建物の再建費用をすべて補償する仕組みではありません。
保険金額は火災保険金額の30〜50%の範囲に限られ、実際に支払われる保険金も建物の損害認定に応じて決まります。
そのため、保険料に見合う補償が得られないのではないかと考える管理組合もあります。
しかし、大規模地震によってマンションの共用部分が損傷した場合、修繕費や復旧費用が多額になる可能性があります。
修繕積立金だけでは対応できず、区分所有者から追加徴収する必要が生じることも考えられます。
地震保険に加入していなければ、こうした損害に対して地震保険金を受け取ることはできません。
重要なのは、地震保険の保険料だけでなく、地震発生時の財政負担と資金調達能力を踏まえて加入の必要性を判断することです。
今回は、マンション共用部分の地震保険の仕組み、加入する場合と加入しない場合の違い、管理組合が検討すべき財政対策について解説します。
マンションの地震保険は共用部分と専有部分に分かれる
分譲マンションの地震保険は、火災保険と同様に、共用部分と専有部分を分けて考える必要があります。
専有部分の地震保険は、原則として各区分所有者が加入します。
室内の内装や設備など、保険契約上の専有部分に該当する建物部分が補償対象になります。
また、家財についても別途地震保険を契約することができます。
一方、共用部分の地震保険は、通常、管理組合が加入します。
エントランス、共用廊下、階段、エレベーター設備、建物の構造部分など、保険契約上の共用部分が対象となります。
ここで重要なのは、区分所有者が個人で地震保険に加入していても、管理組合が管理する共用部分まで十分に補償されるわけではないという点です。
例えば、大規模地震によってマンションの外壁や柱、梁などが損傷した場合です。
共用部分の地震保険に加入していなければ、管理組合は地震保険金を受け取れません。
そのため、共用部分の修繕費を修繕積立金や追加徴収などによって確保する必要があります。
マンション全体の地震リスクに備えるためには、専有部分と共用部分の双方について補償状況を確認することが重要です。
地震による火災は通常の火災保険では補償されない
地震保険の必要性を考えるうえで、まず理解しておきたいのが火災保険との違いです。
一般的な火災保険では、火災、落雷、風災、水災など、契約で定められた事故による損害が補償されます。
しかし、地震や噴火、これらによる津波を原因とする損害は、原則として通常の火災保険では補償されません。
例えば、地震によって建物が損傷した場合です。
この損害は、通常の火災保険だけでは補償されません。
また、地震によって火災が発生し、建物が焼失した場合も、原則として火災保険の補償対象外となります。
地震による津波で建物が損傷した場合も同様です。
こうした損害に備えるために設けられているのが地震保険です。
なお、火災保険には地震火災費用保険金などの限定的な補償が付いている場合がありますが、地震保険そのものとは補償内容が異なります。
管理組合は、火災保険に加入しているから地震による損害にも備えられていると考えないことが重要です。
地震保険の保険金額は火災保険の30〜50%に限られる
地震保険は、火災保険とセットで加入する仕組みです。
地震保険だけを単独で契約することはできません。
また、地震保険金額は、火災保険金額の30〜50%の範囲で設定します。
例えば、マンション共用部分の火災保険金額が5億円だったとします。
地震保険金額を30%に設定すれば1億5,000万円です。
50%に設定すれば2億5,000万円になります。
ただし、実際に契約できる保険金額には、建物の構造や用途、契約条件などによる制約があります。
また、地震保険では建物の損害状況に応じて保険金が支払われます。
2017年1月以降を保険始期とする契約では、原則として全損、大半損、小半損、一部損の4区分で損害が認定されます。
全損の場合は地震保険金額の100%、大半損は60%、小半損は30%、一部損は5%が支払われます。
例えば、地震保険金額が2億円で、小半損と認定された場合、原則として6,000万円の保険金が支払われます。
ただし、保険金の支払いは契約条件や地震保険制度上の制限などに従います。
ここで注意したいのは、実際の修繕費用と地震保険金が一致するわけではないことです。
地震保険は、修繕費用を実費で全額補償する制度ではありません。
この点を理解したうえで、加入の必要性を判断する必要があります。
地震保険は建物の完全な再建を目的とする制度ではない
地震保険の特徴は、被災後の生活や事業の立て直しに必要な資金を補うという考え方にあります。
一般の火災保険のように、損害額を個別に積み上げて修理費用を全額補償する仕組みとは異なります。
マンション共用部分の地震保険でも、地震によって建物に損害が生じた場合、損害認定に応じて保険金が支払われます。
例えば、地震によって共用部分に大きな損傷が発生し、修繕費用が3億円必要になったとします。
地震保険金額が2億円で、大半損と認定された場合、原則として支払われる保険金は1億2,000万円です。
修繕費用3億円との差額は1億8,000万円になります。
この差額については、修繕積立金や区分所有者からの追加徴収、借入金などによって対応する必要が生じる可能性があります。
つまり、地震保険に加入していても、地震による財政負担を完全になくすことはできません。
しかし、1億2,000万円の保険金を受け取れる場合と、全く受け取れない場合では、管理組合の資金調達負担は大きく異なります。
地震保険の価値は、建物の再建費用をすべて補償することではなく、被災後に必要な資金の一部を確保できることにあります。
地震保険に加入していない場合の財政負担を考える
具体的な事例で考えてみましょう。
100戸の分譲マンションで、大規模地震によって共用部分に1億円の修繕費用が発生したとします。
管理組合の修繕積立金残高は5,000万円です。
地震保険に加入していない場合、修繕費用1億円に対して5,000万円の資金不足が生じます。
仮に、この不足額を100戸で均等に負担するとすれば、1戸当たり50万円です。
もちろん、実際の負担割合は管理規約などによって異なり、必ずしも均等負担になるわけではありません。
一方、地震保険に加入しており、今回の損害について3,000万円の保険金が支払われたと仮定します。
この場合、修繕費用1億円から保険金3,000万円と修繕積立金5,000万円を差し引くと、資金不足は2,000万円になります。
100戸で均等負担すると仮定すれば、1戸当たり20万円です。
地震保険の有無によって、追加負担額に30万円の差が生じる計算です。
ただし、この事例は保険金が3,000万円支払われると仮定した単純な計算です。
実際の保険金額は損害認定や契約条件によって決まり、修繕費用に一定割合を掛けて算出するものではありません。
また、修繕積立金をすべて使ってしまえば、その後の計画修繕に支障が生じる可能性もあります。
管理組合は、地震による損害だけでなく、被災後の財政運営全体を考える必要があります。
修繕積立金が十分にあれば地震保険は不要なのか
地震保険への加入を検討する際、修繕積立金が十分に確保されていれば、保険は不要ではないかという意見が出ることがあります。
確かに、管理組合に十分な資金余力があれば、一定の損害について自己資金で対応することは可能です。
しかし、修繕積立金には本来の目的があります。
外壁改修、防水工事、給排水管更新工事、エレベーター設備の改修など、将来の計画的な修繕に備えるための資金です。
例えば、修繕積立金が2億円あるマンションを考えます。
今後10年間に予定されている大規模修繕工事や設備更新工事の費用が1億8,000万円だった場合、実質的な余裕資金は2,000万円にすぎません。
この状態で大規模地震が発生し、1億円の修繕費用が必要になれば、将来の計画修繕に重大な影響が生じる可能性があります。
つまり、修繕積立金の残高が多いことと、地震による損害を負担できることは同じではありません。
地震保険の必要性を判断する際には、修繕積立金の残高だけでなく、将来の修繕予定額も考慮する必要があります。
築40年以上のマンションでは地震保険の重要性が高まる
高経年マンションでは、建物の老朽化に伴う修繕費の増加が問題となっています。
国土交通省によると、築40年以上のマンションは2025年末時点で約158万8,000戸に達しています。
こうしたマンションでは、給排水管の更新、外壁の補修、防水工事など、多額の修繕費が必要になる場合があります。
さらに、1981年の建築基準法改正前の旧耐震基準で設計されたマンションでは、耐震性能の確認が重要です。
ただし、1981年前後の建築時期だけで耐震性能を断定することはできません。
実際には、建築確認の時期や設計内容、耐震診断の結果、耐震改修の実施状況などを確認する必要があります。
耐震性能に不安があるマンションでは、地震保険への加入だけでなく、耐震診断や耐震改修の必要性も検討しなければなりません。
地震保険は、地震による損害が発生した後の経済的負担に備えるものです。
一方、耐震改修は、建物の損傷や倒壊の危険性を低減するための対策です。
両者は目的が異なります。
そのため、地震保険に加入しているから耐震改修が不要になるわけではありません。
高経年マンションでは、耐震性能の確保と地震保険による財政的な備えを組み合わせることが重要です。
地震保険料を削減するために補償割合を見直す方法
地震保険料の負担が重い場合、地震保険金額を見直す方法があります。
地震保険金額は、火災保険金額の30〜50%の範囲で設定できます。
例えば、火災保険金額が4億円のマンションでは、地震保険金額を1億2,000万円から2億円の範囲で設定することになります。
補償割合を50%から30%に引き下げれば、地震保険料を抑えられる可能性があります。
ただし、保険金額が減少するため、大規模地震が発生した場合に受け取れる保険金も少なくなります。
例えば、地震保険金額を2億円から1億2,000万円に引き下げた場合を考えます。
大半損と認定されれば、原則として保険金はそれぞれ1億2,000万円と7,200万円です。
差額は4,800万円になります。
このように、補償割合の引き下げは、保険料の削減と引き換えに被災時の資金確保能力を低下させます。
管理組合は、削減できる保険料と減少する補償額を比較したうえで判断する必要があります。
なお、地震保険の保険料は、所在地や建物の構造、適用される割引制度などによって異なります。
実際の見直しでは、保険会社や代理店から具体的な見積もりを取得することが重要です。
地震保険の割引制度を確認する
地震保険には、建物の耐震性能や建築時期などに応じた割引制度があります。
主なものとして、免震建築物割引、耐震等級割引、耐震診断割引、建築年割引があります。
免震建築物割引は、所定の基準を満たす免震建築物を対象とする制度です。
耐震等級割引は、建物の耐震等級に応じて適用されます。
耐震診断割引は、所定の耐震診断などによって、現行の耐震基準を満たすことが確認された建物などが対象になります。
建築年割引は、1981年6月1日以降に新築された建物などについて、所定の条件を満たす場合に適用されます。
これらの割引制度は重複して適用することはできません。
また、割引を受けるためには、建物の性能などを確認できる書類が必要になる場合があります。
管理組合は、現在の保険契約に適切な割引が適用されているか確認することが重要です。
特に耐震診断や耐震改修を実施したマンションでは、保険契約の見直しによって割引の適用可能性を確認する価値があります。
地震保険の加入判断では立地条件も重要になる
地震による被害の可能性は、マンションの立地条件によって異なります。
例えば、地盤の性質や液状化の可能性、津波による浸水リスクなどです。
同じ地域にあるマンションでも、地盤条件や建物の構造によって被害の程度が異なる場合があります。
そのため、地震保険への加入を検討する際には、建物の所在地に関する災害リスクを確認することが重要です。
自治体が公表するハザードマップや地震被害想定などは、参考情報になります。
ただし、ハザードマップで危険性が低いとされている地域でも、地震による被害が発生しないとは限りません。
また、地震保険は地域ごとの地震リスクなどを踏まえて保険料が設定されています。
管理組合は、保険料の高低だけでなく、建物の耐震性能、地盤条件、津波リスクなどを総合的に評価する必要があります。
地震発生後には管理組合の合意形成も課題になる
大規模地震によってマンションが損傷した場合、修繕費用を確保するだけでは問題は解決しません。
管理組合では、修繕方法や工事費用、区分所有者の負担などについて合意形成を図る必要があります。
特に損傷が大きい場合には、建物を修繕するのか、建て替えるのかといった重要な判断が必要になることもあります。
こうした判断には、区分所有法や被災マンションに関する特別法などの規定が関係します。
また、建物の損傷状況によっては、住民が一時的に避難し、生活再建を進めなければならない場合もあります。
地震保険金を受け取ることができれば、管理組合の資金確保に役立つ可能性があります。
しかし、保険金が支払われても、修繕方針について区分所有者の合意が得られなければ、復旧工事が進まないことがあります。
そのため、管理組合は平常時から、大規模地震が発生した場合の対応方針を検討しておくことが重要です。
具体的には、建物の被害確認、保険会社への連絡、応急修繕、資金調達、総会の開催などについて、基本的な手順を整理しておくことが望まれます。
管理組合が地震保険を見直す際に確認すべき事項
地震保険への加入を継続するかどうかを判断する際には、複数の観点から検討する必要があります。
まず、現在の地震保険金額と年間保険料を確認します。
次に、建物の耐震性能や立地条件を把握します。
さらに、修繕積立金の残高と今後の修繕予定額を比較し、大規模地震による損害が発生した場合に、どの程度の自己負担に対応できるかを検討します。
例えば、共用部分の地震保険を継続する場合、補償割合を引き下げる場合、加入を見送る場合について、それぞれの保険料と財政リスクを比較します。
また、地震保険の割引制度が適切に適用されているかも確認します。
重要なのは、地震保険の必要性を保険料だけで判断しないことです。
管理組合が負担できる損害額と、保険によって備えるべき損害額を明確にする必要があります。
さらに、地震保険を見直す場合には、区分所有者に対して補償内容の変更と財政リスクを十分に説明することが重要です。
結論
マンション共用部分の地震保険は、大規模地震が発生した際に管理組合の財政負担を軽減するための重要な仕組みです。
ただし、地震保険は建物の再建費用をすべて補償する制度ではありません。
保険金額は火災保険金額の30〜50%の範囲に限られ、実際の保険金は建物の損害認定に応じて支払われます。
そのため、地震保険に加入していても、修繕積立金や追加徴収などによる資金確保が必要になる場合があります。
一方、地震保険に加入していなければ、大規模地震によって共用部分が損傷しても、地震保険金を受け取ることはできません。
特に築40年以上の高経年マンションでは、建物の老朽化に伴う修繕費の増加と、地震による損害への備えを同時に考える必要があります。
管理組合は、修繕積立金の残高だけでなく、将来の修繕予定額や区分所有者の負担能力も踏まえて判断することが重要です。
また、地震保険料の負担が重い場合には、補償割合の見直しや割引制度の確認などによって、保険料を抑える方法も検討できます。
ただし、補償を縮小すれば、地震発生時に受け取れる保険金も減少します。
地震保険への加入は、すべてのマンションで同じ結論になるものではありません。
建物の耐震性能、立地条件、修繕積立金の状況、区分所有者の負担能力などを総合的に判断する必要があります。
そして、地震保険に加入することだけでなく、耐震診断や耐震改修、長期修繕計画の見直しなど、被害を未然に軽減する取り組みも欠かせません。
マンションの地震対策では、建物の安全性を高めることと、被災後の財政負担に備えることの両方が重要です。
地震保険は、保険料の負担だけで判断するのではなく、管理組合が大規模災害を乗り越えるための資金確保手段として評価する必要があるのです。
参考
日本経済新聞 2026年10月10日「マンション保険に危機、管理組合向け大幅値上げ 免責額調整など対応策」
財務省「地震保険制度の概要」
日本損害保険協会「地震保険の基礎知識」
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
国土交通省「マンション標準管理規約」