人口減少と高齢化が進む日本では、空き家の増加が深刻な社会問題となっています。
一方、都市部と地方の双方に生活拠点を持つ二地域居住が広がり、地方の住宅市場に新しい需要が生まれる可能性が注目されています。
総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は約900万戸に達し、住宅総数に占める空き家率は13.8%と過去最高になりました。
地方では、相続した住宅を利用する人がいないまま放置され、老朽化が進むケースも少なくありません。
こうした住宅を二地域居住の拠点として活用できれば、空き家問題の解決と地域経済の活性化を同時に進められる可能性があります。
しかし、地方の空き家は価格が安いからといって、必ずしも有利な不動産とは限りません。
改修費用、維持管理費、固定資産税、交通費などを考慮すると、購入後に想定以上の負担が生じる場合もあります。
今回は、二地域居住の普及が地方の不動産市場に与える影響を整理しながら、空き家活用の可能性と課題、住宅購入と賃貸の判断、自治体や地域金融機関の役割について考えます。
全国の空き家は900万戸に達した
日本の空き家問題は、人口減少と住宅供給の構造的な問題が重なって生じています。
総務省の2023年住宅・土地統計調査では、全国の空き家数は約900万戸となり、2018年から約51万戸増加しました。
空き家率は13.8%で、住宅のおよそ7戸に1戸が空き家という計算になります。
ただし、空き家にはさまざまな種類があります。
賃貸用住宅、売却用住宅、別荘などの二次的住宅、そして使用目的のない住宅です。
このうち特に問題となっているのが、賃貸や売却、別荘などの用途がなく、長期間利用されていない住宅です。
2023年時点で、こうした使用目的のない空き家は約385万戸に達しています。
2018年の約349万戸から増加しており、今後も人口減少や高齢化に伴って増える可能性があります。
空き家が増加する背景には、住宅を相続しても利用する予定がないことや、地方の住宅需要が減少していることがあります。
また、住宅を解体すると費用が発生するため、所有者が対応を先送りするケースもあります。
空き家問題は、単に住宅が余っているという問題ではありません。
所有者の高齢化、相続、地域経済の縮小、住宅流通市場の未整備などが複雑に関係しているのです。
二地域居住が空き家に新しい需要を生み出す
これまで地方の住宅市場では、主に地域住民や移住希望者が住宅需要を支えてきました。
しかし、人口減少が続く地域では、定住者だけを対象に住宅需要を増やすことには限界があります。
そこで注目されるのが二地域居住です。
二地域居住は、都市部の生活基盤を維持しながら地方にも住まいを持つ暮らし方です。
完全移住とは異なり、現在の仕事や家族関係を大きく変えずに地方生活を始められる特徴があります。
例えば、東京で働く会社員が週末だけ栃木県那須町の住宅で過ごすケースがあります。
また、定年退職後に都市部の自宅を残しながら、地方で農業や地域活動を楽しむケースも考えられます。
こうした人々が地方の空き家を購入または賃借すれば、従来は需要が乏しかった住宅に新しい利用機会が生まれます。
さらに、住宅の改修や維持管理を通じて、地元の工務店、不動産会社、設備業者などに仕事が生まれる可能性があります。
二地域居住は、空き家の有効活用だけでなく、地域内で新しい経済活動を生み出す仕組みとして期待されているのです。
群馬県富岡市は空き家を移住体験住宅に転換
空き家活用の具体例として注目されるのが群馬県富岡市です。
富岡市では、世界文化遺産の富岡製糸場から徒歩約10分の場所にある空き家を改修し、「まちなか移住体験住宅」として活用しています。
住宅は2LDKで、2018年度から移住や二地域居住を検討する人に貸し出されています。
新型コロナウイルス禍による休止期間を含め、2018年度から2025年度までの累計利用実績は45件、103人となりました。
このうち4組9人が移住・定住につながっています。
この取り組みの特徴は、住宅を購入する前に地域での生活を体験できることです。
地方への移住や二地域居住では、観光で訪れたときの印象と、実際に生活したときの印象が異なる場合があります。
買い物の利便性、交通手段、医療機関へのアクセス、地域住民との関係などは、短期間の観光では十分に把握できません。
体験住宅を利用すれば、住宅を購入する前に生活環境を確認できます。
自治体にとっても、空き家の活用と地域への人の呼び込みを同時に進められる利点があります。
ただし、体験住宅の整備には改修費用や維持管理費が必要です。
利用者数や移住者数だけでなく、地域内消費や交流の継続なども含めて効果を検証することが重要になります。
空き家は安く買えても改修費用がかかる
地方の空き家を探していると、数百万円以下の住宅が見つかることがあります。
自治体の空き家バンクでは、さらに低価格の物件が紹介されることもあります。
しかし、購入価格が安いことと、住宅として利用するための総費用が安いことは別の問題です。
特に築年数の古い住宅では、屋根、外壁、給排水設備、電気設備、断熱性能などに問題がある場合があります。
例えば、購入価格300万円の中古住宅を取得するケースを考えます。
購入時の諸費用が30万円、屋根や外壁の補修に150万円、水回りの改修に200万円、断熱や設備の更新に100万円かかると仮定します。
この場合、住宅を利用できる状態にするまでの総費用は780万円になります。
購入価格の300万円だけを見て判断すると、実際の負担を大きく見誤ることになります。
さらに、建物の耐震性能にも注意が必要です。
1981年6月より前の旧耐震基準で建築された住宅では、耐震診断や耐震改修が必要になる場合があります。
ただし、1981年以降の建物であれば、すべて耐震上の問題がないというわけではありません。
木造住宅では2000年の建築基準の見直しなども踏まえ、建築時期や構造、劣化状況を確認する必要があります。
二地域居住を目的に中古住宅を購入する場合には、建築士などによる建物状況調査を活用し、必要な改修費用を事前に把握することが重要です。
住宅購入と賃貸はどちらが有利なのか
二地域居住を始める際には、地方の住宅を購入する方法と賃借する方法があります。
購入のメリットは、自分の希望に合わせて住宅を改修しやすいことです。
また、長期間利用する場合には、賃料を払い続けるよりも有利になる可能性があります。
一方、購入には初期費用がかかり、固定資産税や修繕費などの負担も発生します。
将来、地方での生活をやめる場合には、住宅を売却できないリスクもあります。
賃貸のメリットは、初期費用を抑えやすく、生活環境が合わなければ比較的容易に拠点を変更できることです。
ただし、地方では短期賃貸や二地域居住に適した住宅が十分に供給されていない地域もあります。
ここで、単純なモデルケースを考えてみます。
地方の住宅を購入する場合、購入と改修に合計800万円かかり、固定資産税、保険料、修繕積立相当額などの維持費が年間20万円と仮定します。
10年間の支出総額は、単純計算で1,000万円になります。
一方、月額6万円で住宅を賃借する場合、10年間の賃料総額は720万円です。
この例では、10年間の現金支出は賃貸の方が少なくなります。
ただし、購入した住宅には10年後も資産価値が残る可能性があります。
反対に、売却が難しい場合には、資産価値を現金化できないリスクがあります。
また、実際には購入時の税金や諸費用、賃貸の初期費用、更新料、物価変動なども考慮する必要があります。
購入と賃貸の有利不利は、利用期間、住宅価格、維持費、将来の売却可能性によって変わるのです。
二地域居住では住宅の流動性が重要になる
不動産を購入する際には、価格や建物の状態だけでなく、将来売却できるかどうかも重要です。
特に人口減少が進む地方では、不動産の流動性に注意する必要があります。
流動性とは、資産を必要なときに適切な価格で売却できるかどうかという性質です。
例えば、観光地や交通利便性の高い地域では、別荘や二地域居住向け住宅に一定の需要が見込まれる場合があります。
一方、交通が不便で生活施設も少ない地域では、購入希望者が限られる可能性があります。
住宅を購入した時点では元気に地方生活を楽しめても、10年後や20年後には状況が変わるかもしれません。
高齢になって自動車の運転が難しくなる場合もあります。
医療や介護の必要性が高まり、都市部の住宅に生活拠点を戻すことも考えられます。
その際、地方の住宅を売却できなければ、利用しない住宅の維持費を負担し続けることになります。
二地域居住の住宅選びでは、現在の暮らしやすさだけでなく、将来の出口戦略を考えることが重要です。
空き家活用を後押しする税制と制度
空き家の活用を進めるため、国や自治体はさまざまな制度を設けています。
例えば、一定の要件を満たす相続した空き家の譲渡については、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、この制度は相続した住宅の売却を促進するためのものであり、すべての空き家売却に適用されるわけではありません。
被相続人の居住状況、建築時期、相続後の利用状況、売却期限など、細かな適用要件があります。
また、相続人の人数によって控除限度額が異なる場合もあります。
一方、空き家を購入して改修する人に対しては、自治体が独自の補助制度を設けている場合があります。
例えば、空き家の改修費用、家財道具の処分費用、移住者向け住宅の取得費用などを支援する制度です。
ただし、補助金の対象者が移住者に限定されている場合には、住民票を移さない二地域居住者は対象外になることがあります。
また、補助金の交付決定前に工事を始めると、補助対象にならない制度もあります。
制度を利用する場合には、対象者、対象物件、工事内容、申請期限などを事前に確認する必要があります。
二地域居住の普及に向けては、完全移住者だけでなく、継続的に地域に関わる人も利用できる住宅支援制度の整備が課題になるでしょう。
管理不全の空き家には税負担増加のリスクもある
空き家を所有する場合、適切な管理を怠ることによる税負担の増加にも注意が必要です。
住宅が建っている土地には、固定資産税の住宅用地特例があります。
一般に、小規模住宅用地の200平方メートル以下の部分については、固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されます。
しかし、空き家の管理状態が悪化し、自治体から特定空家等や管理不全空家等として必要な勧告を受けた場合には、住宅用地特例の対象から除外されることがあります。
その結果、土地の固定資産税負担が大きく増加する可能性があります。
ただし、税額が単純に6倍になるとは限りません。
負担調整措置などがあるため、実際の税額は土地の評価額や課税状況によって異なります。
また、管理状態が悪い空き家については、行政から改善措置を求められる場合があります。
二地域居住用の住宅は、利用しない期間が長くなることもあります。
そのため、定期的な換気、清掃、庭木の管理、設備点検などが欠かせません。
住宅を購入する際には、利用していない期間の管理方法まで考えておく必要があります。
地域金融機関が空き家活用を支える
地方の空き家活用では、地方銀行や信用金庫などの地域金融機関にも重要な役割があります。
空き家を購入して改修する場合、自己資金だけでは対応できないことがあります。
しかし、築年数が古い住宅や流動性の低い不動産では、金融機関から十分な融資を受けられない場合があります。
一般の住宅ローンは、主として本人や家族が居住する住宅を対象とするため、二地域居住用の住宅では融資条件が異なることがあります。
金融機関によっては、セカンドハウス向けローンやリフォームローンなどを取り扱っています。
ただし、融資対象となる物件や利用目的、金利、返済期間などは金融機関ごとに異なります。
また、地域金融機関には、融資以外の役割も期待されます。
例えば、空き家所有者と購入希望者のマッチング、地元工務店の紹介、改修事業者への資金支援などです。
さらに、空き家を宿泊施設、飲食店、コワーキングスペースなどに転用する場合には、事業計画の策定や資金調達支援も重要になります。
地域金融機関が不動産会社や自治体と連携することで、空き家を地域の経済資源として活用する可能性が広がります。
空き家活用は地域経済にどのような効果をもたらすのか
二地域居住による空き家活用は、住宅市場だけでなく地域経済全体に影響を与える可能性があります。
例えば、都市部の住民が地方の空き家を購入して改修する場合を考えます。
住宅の改修工事を地元の工務店に依頼すれば、地域内で仕事が生まれます。
家具や家電、生活用品を地元の店舗で購入すれば、地域内消費が増えます。
さらに、定期的に地方を訪れることで、飲食店、スーパー、ガソリンスタンドなどの利用も増える可能性があります。
二地域居住者が地域活動に参加すれば、農業や観光業、地域行事の担い手不足を補う効果も期待できます。
ただし、こうした経済効果が必ず地域内に残るとは限りません。
例えば、住宅の改修を地域外の業者に依頼し、生活用品も都市部やインターネットで購入する場合、地域経済への波及効果は限定的になります。
そのため、自治体は二地域居住者を呼び込むだけでなく、地元事業者との接点を増やす仕組みを整える必要があります。
地域内で住宅の改修、維持管理、買い物、仕事などが循環する仕組みを構築できれば、空き家活用の経済効果はより大きくなるでしょう。
人生100年時代の住宅選びに必要な視点
二地域居住は、現役世代だけでなく、定年退職後の生活設計にも関係します。
60代では、都市部で仕事を続けながら週末を地方で過ごすことができます。
70代では、仕事の時間が減ることで地方での滞在期間を増やすことも考えられます。
しかし、80代以降になると、医療や介護、交通手段などの問題が大きくなる可能性があります。
そのため、地方の住宅を購入する場合には、現在の生活だけでなく、将来の健康状態や家族構成の変化を考慮する必要があります。
特に注意したいのは、住宅を資産として保有することと、快適な生活を送ることは必ずしも一致しないという点です。
住宅の価格が安くても、生活に必要なサービスが不足していれば、長期的な満足度は低くなる可能性があります。
また、住宅を購入すると、その地域での生活をやめたくなった場合にも、売却や管理の問題が残ります。
二地域居住を始める際には、まず短期滞在や賃貸住宅を利用し、地域との相性を確認する方法が合理的でしょう。
一定期間生活してから住宅購入を判断すれば、将来の負担を抑えられる可能性があります。
結論
二地域居住の広がりは、地方の空き家問題に新しい解決策をもたらす可能性があります。
人口減少が進む地方では、定住者だけを対象とした住宅需要の拡大には限界があります。
しかし、都市部と地方の双方に生活拠点を持つ人が増えれば、これまで利用されていなかった住宅に新しい需要が生まれます。
空き家の改修や維持管理を通じて地元事業者の仕事が増え、地域内消費の拡大につながることも期待されます。
一方、空き家の購入には慎重な判断が必要です。
購入価格が安くても、改修費用や維持管理費が高額になる場合があります。
さらに、人口減少が進む地域では、将来住宅を売却できないリスクもあります。
住宅購入と賃貸のどちらが有利かは、利用期間、資金計画、住宅の状態、将来の売却可能性などによって異なります。
自治体にとっても、空き家を活用すること自体を目的にするのではなく、地域経済への波及効果を高めることが重要です。
そのためには、不動産会社、地域金融機関、工務店、自治体などが連携し、住宅の取得から改修、維持管理まで支援する仕組みが求められます。
人生100年時代において、二地域居住は暮らし方の選択肢を広げる有力な方法です。
しかし、住宅を2つ持つことが必ずしも豊かな生活につながるわけではありません。
重要なのは、住宅を所有することそのものではなく、自分の年齢、健康状態、働き方、家族関係に合った生活環境を確保することです。
二地域居住による空き家活用が、地方の住宅市場を活性化させるとともに、都市部と地方の双方に新しい価値を生み出す仕組みへと発展することが期待されます。
参考
日本経済新聞 2026年10月掲載 データで読む地域再生「二地域居住」気軽に地方体験、推進自治体は3割増 担い手不足も解消
日本経済新聞 2026年10月掲載 データで読む地域再生 関東・山梨「関東・山梨の二地域居住、都市との近さ武器 山村留学やお試し滞在」
総務省 2024年4月30日公表 令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計結果
国土交通省 空家等対策の推進に関する特別措置法の概要
国土交通省 二地域居住等の促進に関する制度資料
国税庁 被相続人の居住用財産を売ったときの特例