不動産を利用した相続税対策への規制が、段階的に強化されています。
象徴的だったのが、いわゆるタワマン節税への対応です。
そして次に大きな見直しの対象となったのが、不動産小口化商品です。
両者に共通しているのは、実際に売買される市場価格と相続税評価額との間に大きな差が生じ、その差が節税に利用されてきたことです。
相続税対策を考えるうえでは、個別の商品だけを見るのではなく、国税庁がどのような考え方で不動産評価を見直しているのかを理解することが重要になっています。
なぜ不動産は相続税対策に使われるのか
現金と不動産では、相続税を計算するときの評価方法が異なります。
1億円の現金を保有していれば、原則として1億円が相続財産になります。
一方、1億円で不動産を購入しても、相続税評価額が1億円になるとは限りません。
土地は路線価などを基礎として評価します。
建物についても、実際の建築費や購入価格ではなく固定資産税評価額などを利用します。
さらに賃貸している不動産では、一定の評価減が生じる場合があります。
その結果、同じ1億円の財産でも、現金で持つ場合と不動産で持つ場合では相続税評価額が大きく異なることがあります。
この仕組み自体は以前から存在していました。
問題は評価差そのものではない
市場価格と相続税評価額が違うからといって、それ自体が問題というわけではありません。
不動産には1つとして同じものがなく、株式のように毎日明確な市場価格が示されるわけでもありません。
そのため、相続税を計算する際には一定の統一的な評価方法が必要になります。
問題となるのは、その評価方法によって算出される金額と実際の経済的価値との乖離が極端に大きくなる場合です。
特に、評価差そのものを利用することを主な目的として不動産を購入する動きが広がれば、現金を保有している人との課税の公平性が問われます。
近年の不動産節税への規制強化には、この考え方があります。
タワマン節税で表面化した評価のゆがみ
その代表例が、タワーマンションを利用した相続税対策でした。
タワーマンションでは、同じ建物でも高層階ほど市場価格が高くなる傾向があります。
眺望や希少性などが価格に反映されるためです。
ところが、従来の相続税評価では、こうした階数による市場価格の違いが十分に反映されない場合がありました。
例えば市場では非常に高額で取引される高層階の住戸でも、相続税評価額は市場価格に比べてかなり低くなるケースがありました。
そこで、市場価格の高いマンションを購入して相続財産の評価額を圧縮する、いわゆるタワマン節税が注目されるようになりました。
マンション評価は2024年から見直された
こうした状況を受けて、マンションの相続税評価方法は2024年から見直されました。
従来の評価方法だけでは市場価格との乖離が大きくなりすぎるケースについて、実際の価値をより反映する仕組みが導入されました。
これによって、マンションを購入するだけで相続税評価額を大幅に圧縮できるケースは減少しました。
重要なのは、この見直しが示した方向性です。
国税庁は、不動産の評価方法を全面的に市場価格へ変更したわけではありません。
市場価格と相続税評価額の差が過度に大きくなる部分を修正したのです。
この考え方は、今回の不動産小口化商品の評価見直しにもつながっています。
次に問題となった不動産小口化商品
タワマン節税への対応が進む一方、不動産小口化商品市場が急速に拡大しました。
都心のオフィスビルなどを500万円や1,000万円単位に小口化し、個人投資家へ販売する商品です。
本来は高額な不動産へ少額から投資できる仕組みですが、相続税や贈与税の評価圧縮効果が注目されるようになりました。
国税庁が示した事例では、3,000万円で購入した小口化商品が、贈与税では484万円と評価されました。
購入価格の約16%です。
これほど大きな差が生じれば、純粋な投資目的より節税効果を目的として購入する人が増えるのも不思議ではありません。
実際、小口化商品を販売する企業の中には、顧客の多くが節税目的だったところもあります。
タワマン節税と小口化商品には共通点がある
タワーマンションと不動産小口化商品は、商品としては全く違います。
しかし税務上の問題には共通点があります。
実際の市場価格が存在する。
相続税評価額が市場価格より大幅に低い。
その差を利用して現金から不動産へ資産を移す。
相続や贈与によって財産を移転する。
その結果、現金のまま保有していた場合より税負担が大きく減少する。
つまり、不動産そのものから利益を得るというより、税務上の評価差が経済的なメリットになる構造です。
国税庁が見直そうとしているのは、この部分です。
最高裁判決も大きな転換点になった
不動産節税を考えるうえでは、2022年の最高裁判決も重要です。
相続開始前に取得した不動産について、納税者側は財産評価基本通達に基づいて評価しました。
しかし、通達による評価額と実際の取引価額などとの間には大きな差がありました。
課税当局は通常の通達評価ではなく、より実態に近い価額を基礎として課税しました。
最高裁は、この課税処分を認めました。
この判決によって、「評価通達に従っていれば、どれほど大きな評価差が生じても必ず認められる」とは限らないことが改めて示されました。
不動産を利用した相続対策に対する考え方が変わる大きな契機となりました。
税制は公平性とのバランスを求める
相続税には難しい問題があります。
資産の種類によって評価方法が異なる以上、完全に同じ条件で課税することはできません。
一方で、資産の形を変えるだけで税負担が極端に変われば、公平性への疑問が生じます。
例えば1億円を現金で持っている人と、相続直前にその1億円を不動産へ変えた人で相続税負担が大きく違えば、同じ経済力を持つ人の間で課税結果が異なることになります。
国税庁が近年重視しているのは、この実質的な公平性だと考えられます。
次の節税商品を探すだけでは同じことが起こる
ある節税策が規制されると、次の節税商品を探す動きが出てきます。
タワマン節税が難しくなれば別の不動産商品へ。
不動産小口化商品の評価が見直されれば、さらに別の商品へ。
しかし、実際の経済価値と税務上の評価額との大きな差だけを利用する商品であれば、同じ問題が繰り返される可能性があります。
制度の隙間を利用した節税効果が大きくなれば、いずれ制度側が追いついてくるからです。
相続対策では「次に何が節税できるか」だけを追い続けることには限界があります。
長期の相続対策ほど制度変更に強い
相続はいつ発生するか正確には分かりません。
そのため、10年後、20年後を想定した相続対策では、現在の税制がそのまま続くことを前提にするのは危険です。
制度変更があっても資産価値が残る。
安定した収益を生む。
必要なときに換金できる。
相続人が管理しやすい。
遺産分割で争いになりにくい。
こうした性質を持つ資産であれば、税制が変わっても相続対策としての意味は残ります。
反対に、税制上の評価差だけが魅力の商品は、制度が変わった瞬間に価値が大きく低下する可能性があります。
結論
タワマン節税から不動産小口化商品まで続く評価方法の見直しには、共通した方向性があります。
それは、実際の経済的価値と相続税評価額との極端な乖離を縮小することです。
不動産を利用した相続対策そのものが否定されているわけではありません。
問題となっているのは、資産の形を変えるだけで税負担が極端に小さくなる仕組みです。
2024年にはマンション評価が見直され、2027年には不動産小口化商品の評価方法が大きく変わる方向です。
この流れを見ると、これからの相続対策では「どの商品なら評価額を下げられるか」だけを考える方法は難しくなっていくでしょう。
節税効果がなくなっても保有したい資産なのか。
家族に残す価値のある資産なのか。
税制改正が続く時代だからこそ、相続対策も評価差を利用する発想から、資産そのものの価値を重視する発想へ転換する必要があります。
参考
日本経済新聞 2026年10月8日朝刊 相続節税の不動産小口化、ルール改正で需要消失 FPGなど戦略転換