マンションを購入するとき、「新しいほど価値が高く、古くなるほど価値がなくなる」と考える人は少なくありません。
確かに建物は時間とともに古くなります。
設備も劣化します。
新築時のような美しさを永久に保つことはできません。
しかし中古マンション市場を見ると、築年数が進んでも一定の需要を維持するマンションがあります。
一方、それほど古くなくても買い手を見つけにくくなるマンションもあります。
住宅を住まいと資産の両面から考える「半投半住」では、築年数だけでマンションの将来価値を判断することはできません。
重要なのは、古くなっても選ばれる条件を持っているかどうかです。
建物は古くなっても立地は古くならない
マンションの価値を考えるうえで、最も分かりやすい特徴の1つが立地です。
建物は毎年1年ずつ古くなります。
しかし駅までの距離が毎年遠くなるわけではありません。
都心へのアクセスも基本的には変わりません。
周辺にある商業施設や病院、公園、学校なども生活利便性を構成します。
特に人口減少時代には、住宅需要がすべての地域で同じように維持されるとは限りません。
そのため長期的に人が住みたいと思う場所にあるかどうかが、築古マンションの価値を左右する重要な条件になります。
駅近という希少性
駅に近い土地は限られています。
すでに建物が建っている地域では、新たに大規模なマンション用地を確保することが難しい場合もあります。
そのため古いマンションでも、駅前など希少性の高い場所にあれば一定の需要が残る可能性があります。
新築マンションが郊外や駅から離れた場所にしか供給されない地域では、駅近の築古マンションが比較対象になることもあります。
新築か中古かという比較だけではありません。
新築の立地と中古の立地のどちらを選ぶかという比較になるわけです。
管理状態が築年数の差を生む
築古マンションで特に重要になるのが管理です。
同じ築30年でも、状態はマンションによって違います。
定期的に大規模修繕を行ってきた。
防水工事を実施してきた。
給排水設備を適切に更新してきた。
エレベーターなどの設備を維持してきた。
こうしたマンションと、必要な修繕を先送りしてきたマンションでは、建物の状態に差が生まれます。
築年数は変えることができません。
しかし管理によって、古くなり方を変えることはできます。
修繕積立金が将来を左右する
現在の建物がきれいでも、それだけでは十分ではありません。
これから必要になる修繕を実施できるかを見る必要があります。
そこで重要になるのが修繕積立金です。
築年数が進めば、さまざまな設備の更新時期を迎えます。
十分な修繕積立金がなければ、必要な工事を先送りしたり、所有者から一時金を集めたりする必要が生じる可能性があります。
中古マンションを購入するときには、現在の状態だけでなく、今後10年、20年と建物を維持できる資金計画があるかを見ることが重要です。
間取りにも寿命がある
建物だけでなく、間取りにも時代による変化があります。
かつて人気だった間取りが、現在の生活には合わなくなることがあります。
反対に、比較的単純な構造でリフォームしやすいマンションなら、内部を現代の生活に合わせて変えることができます。
例えば細かく区切られた部屋を広いリビングへ変更する。
古いキッチンを交換する。
収納を増やす。
水回りを更新する。
専有部分を更新しやすいことは、築古マンションの競争力になります。
古いことそのものより、古さを更新できるかどうかが重要です。
専有面積は後から増やせない
設備は交換できます。
内装も変更できます。
しかし専有面積を簡単に増やすことはできません。
そのため築古マンションでも、十分な広さを持つ住宅には一定の魅力があります。
新築マンション価格が上昇すると、購入可能な価格に抑えるため、住戸面積が小さくなる場合があります。
そうした状況では、同じ予算でより広い築古マンションを選ぶという考え方も出てきます。
新築であることと、広く暮らせること。
どちらを優先するかによって中古住宅の評価も変わります。
共用設備は多ければよいとは限らない
新しいマンションでは、さまざまな共用施設が設けられることがあります。
しかし築古マンションでは、設備を維持する費用も重要になります。
利用者の少ない共用施設を長期間維持すれば、管理費負担につながる可能性があります。
反対に共用施設が比較的シンプルなマンションでは、維持管理しやすい場合があります。
築古マンションの価値を考えるときには、豪華さよりも持続可能性を見る視点が必要です。
建て替えだけを期待しない
築年数が進んだマンションについて、「いずれ建て替えられれば価値が上がる」と期待することがあります。
しかしマンションの建て替えは簡単ではありません。
区分所有者それぞれに年齢、収入、家族構成、資産状況などの違いがあります。
建て替えに必要な費用負担についても考える必要があります。
そのため築古マンションを購入するときに、将来の建て替えだけを資産価値の前提とすることには慎重さが必要です。
まず現在の建物を適切に維持し、できるだけ長く利用できることが重要です。
土地の価値にも目を向ける
マンションは建物だけでできているわけではありません。
区分所有者は土地についても権利を持っています。
特に立地のよいマンションでは、建物が古くなっても土地そのものに高い価値がある場合があります。
敷地の広さ。
駅からの距離。
周辺の土地利用。
容積率などの条件。
こうした要素によって、マンションの長期的な価値が変わる可能性があります。
築古マンションでは、建物の年齢だけではなく、その建物がどのような土地の上に建っているかを見ることも大切です。
周辺に新築が増えるかも重要
中古マンションの競争相手は、周辺にある他の中古マンションだけではありません。
将来建設される新築マンションも競争相手になります。
周辺に次々と新築マンションを建設できる地域では、築古マンションは新しい住宅と比較され続けます。
一方、新規供給が難しい地域では既存マンションの希少性が高まる場合があります。
半投半住では、現在の周辺環境だけでなく、将来どの程度住宅供給が増える可能性があるかも考える必要があります。
売却しやすい価格帯もある
住宅の資産価値では、価格の高さだけでなく流動性も重要です。
どれほど立派なマンションでも、購入できる人が極端に少なければ売却に時間がかかる可能性があります。
築古マンションは新築より価格が低くなることで、より多くの買い手に購入可能になる場合があります。
新築価格が上昇すれば、「新築は買えないが、この中古なら買える」という需要が生まれます。
中古住宅の価格競争力が、築年数の弱点を補うこともあるのです。
住宅ローンを利用できるかも重要
中古マンションを購入する人の多くは住宅ローンを利用します。
そのため築古マンションでは、買い手が資金調達しやすいかという点も重要です。
建物の状態や権利関係などによっては、金融機関の評価に影響する場合があります。
自分は現金で購入できるとしても、将来の買い手が同じとは限りません。
半投半住では、自分が買えるかだけではなく、次の人が買いやすい住宅かを見る必要があります。
古さを価格に織り込めるのが中古の特徴
新築マンションには新築であること自体の価値があります。
誰も住んでいない住宅。
最新の設備。
新しい建物。
こうした魅力があります。
しかし時間がたてば、どのマンションも中古になります。
築古マンションの場合、建物が古いことは最初から分かっています。
その古さが価格に反映されていれば、購入者は立地や広さ、管理状態とのバランスを考えて判断できます。
古いから価値がないのではありません。
古さに見合った価格で、なお魅力があるかが重要なのです。
半投半住では20年後を想像する
築古マンションを半投半住で購入するなら、自分が売却するときの築年数まで考える必要があります。
現在築25年のマンションを購入し、20年間住めば、売却時には築45年です。
そのとき誰が買うのか。
建物は適切に管理されているか。
修繕積立金は十分か。
周辺地域に住宅需要はあるか。
室内をリフォームして使えるか。
こうした未来を想像します。
購入時の安さだけでなく、さらに古くなったときにも住宅として利用できるかを見ることが重要です。
結論
築古マンションだから資産価値がないとは限りません。
建物は必ず古くなりますが、住宅の価値を決める要素は築年数だけではないからです。
立地。
駅からの距離。
管理状態。
修繕積立金。
専有面積。
間取りの変更しやすさ。
土地の価値。
そして将来の住宅需要。
こうした条件を総合して見る必要があります。
半投半住の時代には、「何年たったマンションか」だけではなく、「何年たっても選ばれるマンションか」が重要になります。
新築であることは時間とともに失われます。
しかし立地や適切な管理、使いやすい住宅という価値は長期間残る可能性があります。
築古マンションの資産価値を決めるのは、単なる年齢ではありません。
古くなっても住みたいと思う人がいるかどうか。
それこそが、長期的なマンション価値を考えるうえで最も重要な条件ではないでしょうか。
参考
日本経済新聞 2026年10月2日朝刊 令和の住宅すごろく「半投半住」で選択多様に