変動金利型住宅ローンでは、金利が上昇すると将来の返済額が増える可能性があります。
そこで、毎月返済額が急激に増えることを防ぐために設けられているのが125%ルールです。
例えば、これまで毎月10万円を返済していた場合、返済額を見直す際にも12万5,000円を超えないようにする仕組みです。
一見すると、金利が大幅に上昇しても返済額の増加には上限があるため、安心できる制度のように見えます。
しかし、125%ルールは支払うべき利息そのものを減らす仕組みではありません。
返済額の急増を抑えているだけです。
金利上昇時代には、この違いを理解しておくことが重要です。
125%ルールとは何か
変動金利型住宅ローンのなかには、元利均等返済について5年ルールと125%ルールを組み合わせている商品があります。
5年ルールでは、金利が変わっても毎月返済額を原則5年間変更しません。
そして5年ごとに返済額を見直す際、従来の返済額の125%を上限とするのが125%ルールです。
例えば、それまでの毎月返済額が12万円だったとします。
125%ルールが適用されれば、次の返済額は最大でも15万円です。
金利が急上昇して、本来必要となる返済額がそれ以上になったとしても、返済額の急増を抑える仕組みになっています。
返済額が25%までしか増えないという意味
125%という数字を見ると、住宅ローンの負担そのものが25%までしか増えないように感じるかもしれません。
しかし、そうではありません。
制限されるのは、返済額を見直す際の毎月返済額です。
住宅ローンに適用される金利そのものに上限を設ける制度ではありません。
例えば金利が大きく上昇した場合でも、契約に基づいて利息は計算されます。
125%ルールがあるからといって、本来発生する利息が免除されるわけではありません。
ここが125%ルールを理解するうえで最も重要なポイントです。
利息が増えると元本の返済が遅くなる
住宅ローンの毎月返済額は、元本部分と利息部分に分かれています。
例えば毎月15万円を返済していて、そのうち10万円が元本、5万円が利息だったとします。
金利が上昇して利息部分が増えれば、毎月返済額が同じである限り、元本返済に回せる金額は少なくなります。
つまり、住宅ローン残高が以前より減りにくくなります。
125%ルールによって返済額の増加が抑えられている場合にも、同じことが起こる可能性があります。
家計から出ていく金額の増加が抑えられていても、住宅ローンの元本が思ったほど減っていない場合があるのです。
金利が大幅に上昇した場合はどうなるのか
金利が急激に上昇した場合には、さらに注意が必要です。
利息額が毎月返済額に近づけば、元本返済に充てられる金額は非常に少なくなります。
さらに大幅な金利上昇が起これば、商品や契約内容によっては毎月返済額だけでは利息を支払いきれない状態について確認が必要になる場合もあります。
そのため、125%ルールがあるからどれだけ金利が上昇しても大丈夫とは考えられません。
金利上昇による負担が消えるのではなく、表面化する時期が後ろにずれる可能性があると理解しておく必要があります。
125%ルールには家計を守る役割もある
もちろん、125%ルールには重要なメリットがあります。
住宅ローンの毎月返済額が突然大きく増えることを防げる点です。
例えば毎月10万円だった返済額が短期間で15万円や20万円になれば、家計に大きな影響が出ます。
食費や教育費を急に減らすことは難しく、貯蓄を取り崩さなければならない家庭もあるでしょう。
125%ルールがあれば、返済額の増加を一定範囲に抑えられるため、家計を見直す時間を確保できます。
問題なのは、125%ルールそのものではありません。
この仕組みを「金利上昇の負担をなくしてくれる制度」と誤解することです。
5年ルールとセットで理解する
125%ルールは、5年ルールと一緒に理解すると分かりやすくなります。
5年ルールは、金利が変わっても毎月返済額を原則5年間変更しない仕組みです。
125%ルールは、その後に返済額を見直す際の増加幅を抑える仕組みです。
つまり、金利が上昇しても家計から出ていく住宅ローン返済額が急激に増えないよう、2段階で調整する仕組みと考えることができます。
ただし、どちらも金利上昇そのものを止める仕組みではありません。
住宅ローン残高や利息負担については別に確認する必要があります。
すべての住宅ローンに適用されるわけではない
125%ルールは、すべての変動金利型住宅ローンにあるわけではありません。
金融機関や商品によっては125%ルールを採用していない場合があります。
また、返済方法によっても取扱いが異なります。
そのため、変動金利を利用しているから自動的に125%ルールが適用されると考えてはいけません。
自分の住宅ローンについて、金利がどのタイミングで見直されるのか、返済額はどのタイミングで変わるのか、5年ルールや125%ルールがあるのかを確認しておく必要があります。
住宅ローン契約書や金融機関の商品説明を改めて確認することが重要です。
返済額ではなく住宅ローン残高を見る
金利上昇局面では、毎月返済額だけを見ると住宅ローンの状況を誤解する可能性があります。
5年ルールや125%ルールによって返済額の増加が抑えられているからです。
そこで確認したいのが住宅ローン残高です。
当初の返済計画と比べて元本がどの程度減っているのかを確認します。
さらに、毎月返済額のうち元本と利息がそれぞれいくらなのかを見ることも重要です。
金利上昇によって利息の割合が増えていれば、返済額が変わっていなくても住宅ローンの負担は実質的に重くなっています。
返済額が増える前に準備する
125%ルールが適用されている場合には、返済額が大きく増えるまで一定の時間があります。
その時間を有効に使うことが重要です。
例えば、金利上昇によって将来毎月2万円返済額が増える可能性があるなら、現在から毎月2万円を貯蓄する方法があります。
実際に返済額が増えたときにも家計が対応しやすくなります。
また、その間に生活費を見直したり、住宅ローン残高を確認したりすることもできます。
返済額が上限まで増えてから対策を考えるのではなく、返済額が抑えられている間に準備することが大切です。
結論
125%ルールは、変動金利型住宅ローンの返済額を見直す際、従来の返済額の125%を上限とする仕組みです。
金利が急上昇した場合でも、毎月返済額が一気に増えることを抑えられるため、家計を安定させる役割があります。
しかし、125%ルールによって利息が減るわけではありません。
金利が上昇すれば利息負担は増え、元本の減少ペースが遅くなる可能性があります。
重要なのは、毎月返済額だけを見て安心しないことです。
住宅ローン残高と元本、利息の内訳を確認し、将来の返済額増加に備えておく必要があります。
125%ルールは住宅ローンの負担を消してくれる仕組みではありません。
返済額の急増を抑え、家計が金利上昇に対応するための時間を確保する仕組みとして理解することが重要です。
参考
日本経済新聞 2026年9月26日 朝刊 住宅ローン金利上昇に備え 借入額抑制や貯蓄が重要に