住宅ローンの変動金利が上昇すると、「毎月の返済額もすぐに増える」と考える人は多いでしょう。
しかし、変動金利型住宅ローンのなかには、金利が上昇しても毎月の返済額をすぐには変更しない商品があります。
そこで使われるのが5年ルールです。
5年ルールが適用される住宅ローンでは、金利が上昇しても毎月返済額は原則として5年間変わりません。
一見すると、金利上昇から家計を守ってくれる仕組みのように見えます。
しかし、返済額が変わらないことと、金利上昇の影響を受けないことはまったく違います。
金利が上昇すれば、返済額の内訳が変化するからです。
5年ルールとは何か
住宅ローンの変動金利では、一定期間ごとに適用金利が見直されます。
一方、元利均等返済の住宅ローンでは、金融機関によって5年ルールを採用している場合があります。
5年ルールとは、適用金利が変わっても毎月返済額については原則5年間変更しない仕組みです。
例えば毎月10万円を返済している人の住宅ローン金利が上昇しても、5年ルールが適用されれば、直ちに毎月返済額が11万円や12万円になるわけではありません。
そのため、金利が上昇した直後に家計の支出が急増することを避けられます。
金利は変わっている
ここで重要なのは、5年間変わらないのは毎月返済額であって、金利ではないという点です。
変動金利では、契約内容に基づいて適用金利が見直されます。
つまり、毎月10万円という返済額が同じでも、その10万円の中身が変わります。
住宅ローンの返済額は、大きく元本返済部分と利息部分に分けられます。
金利が低いときには、返済額のうち元本返済に回る金額を多くできます。
ところが金利が上昇すると、利息として支払う金額が増えます。
毎月返済額が変わらなければ、その分だけ元本返済に回る金額が減ります。
元本の減り方が遅くなる
例えば、毎月10万円を返済しているとします。
金利上昇前には、このうち3万円が利息、7万円が元本返済だったとします。
金利が上昇して利息部分が5万円になった場合でも、5年ルールによって毎月返済額が10万円のままであれば、元本返済に回る金額は5万円になります。
実際の住宅ローン計算はこれほど単純ではありませんが、基本的な考え方は同じです。
返済額が増えていないからといって、金利上昇の影響がないわけではありません。
元本の減少ペースが遅くなっている可能性があるのです。
返済額が変わらないことが安心感につながる
5年ルールには大きなメリットがあります。
金利が上昇しても住宅ローン返済額が突然大きく増えないため、家計への急激な影響を抑えることができます。
例えば、毎月返済額が15万円から突然20万円になれば、家計を大きく見直さなければならない家庭もあるでしょう。
5年ルールがあれば、そのような急激な変化を一定期間避けることができます。
家計にとっては、金利上昇に対応する準備期間を確保できるともいえます。
しかし、この安心感には注意が必要です。
毎月返済額が変わらないため、住宅ローン金利が上昇していることを家計で実感しにくくなるからです。
5年間何もしなくてよいわけではない
5年ルールが適用されている場合でも、金利上昇後の5年間を何もしないまま過ごしてよいわけではありません。
むしろ、この期間を家計の見直し期間として利用することが重要です。
例えば、毎月の貯蓄額を増やして将来の返済額上昇に備える方法があります。
住宅ローン残高が大きければ、余裕資金をどの程度確保するかを検討することも必要です。
将来の収入や教育費、老後資金について改めて確認することも重要でしょう。
5年ルールは金利上昇をなくす制度ではありません。
金利上昇の影響が毎月返済額に表れるまでの時間を確保する仕組みと考える方が分かりやすいでしょう。
すべての変動金利に5年ルールがあるわけではない
もう1つ注意したいのは、すべての変動金利型住宅ローンに5年ルールが適用されるわけではないことです。
金融機関や住宅ローン商品によって返済額の見直し方法は異なります。
5年ルールを採用していない商品では、金利の見直しに伴って返済額が比較的早く変わる場合があります。
また、元金均等返済など返済方法によっても仕組みは異なります。
そのため、「変動金利なら5年間返済額は変わらない」と一律に考えてはいけません。
自分が利用している住宅ローンの契約内容を確認する必要があります。
返済予定表の元本と利息を見る
住宅ローンを返済している人は、毎月返済額だけを見るのではなく、返済予定表などで元本と利息の内訳を確認するとよいでしょう。
金利上昇前と比べて利息部分がどの程度増えているのか。
元本が予定どおり減っているのか。
住宅ローン残高はいくら残っているのか。
こうした数字を見ることで、金利上昇が住宅ローンにどの程度影響しているのかを把握できます。
毎月返済額が変わらないと金利上昇を実感しにくいからこそ、住宅ローン残高と返済内訳を見ることが重要になります。
5年後を想定して家計を考える
5年ルールがある住宅ローンでは、現在の返済額だけではなく、次回の返済額見直し後についても考えておく必要があります。
金利が上昇した状態が続けば、返済額の見直し時に毎月返済額が増える可能性があります。
その時点で教育費などの負担が増えていれば、家計への影響はさらに大きくなります。
そのため、住宅ローンの返済計画では現在だけを見るのではなく、5年後の家計まで考えることが重要です。
今の返済額を支払えるかではなく、将来返済額が増えても支払えるかという視点が必要になります。
結論
住宅ローンの5年ルールは、変動金利が上昇しても毎月返済額を原則5年間変更しない仕組みです。
金利上昇によって住宅ローン返済額が突然大きく増えることを防ぐという意味では、家計を安定させる効果があります。
しかし、5年ルールがあるから金利上昇の影響を受けないわけではありません。
金利が上昇すれば、毎月返済額に占める利息部分が増え、元本の減少ペースが遅くなる可能性があります。
さらに、5年後の返済額見直しによって毎月返済額が増える可能性もあります。
重要なのは、返済額が変わっていないから大丈夫と考えないことです。
5年ルールによって確保された時間を利用して、貯蓄を増やし、将来の返済額上昇に備える必要があります。
5年ルールは金利上昇から逃れる仕組みではなく、金利上昇に対応するための時間を与えてくれる仕組みと考えることが重要です。
参考
日本経済新聞 2026年9月26日 朝刊 住宅ローン金利上昇に備え 借入額抑制や貯蓄が重要に