築古マンションを探していると、物件情報で旧耐震や新耐震という言葉を目にすることがあります。
その境目としてよく登場するのが1981年です。
築年数が同じようなマンションでも、どの耐震基準で建てられたかによって確認すべきポイントが変わります。
ただし、1981年より前なら危険、後なら安全と単純に判断できるものではありません。
重要なのは、どの基準で設計された建物なのかを確認したうえで、築古マンションでは耐震診断や耐震改修の状況まで見ることです。
耐震基準とは何か
建物を建築するときには、地震などに対して一定の安全性を確保するための基準があります。
マンションも自由な構造で建てられるわけではありません。
建築基準法などに基づく基準を満たすよう設計し、建築確認などの手続きを経て建てられます。
日本では大きな地震の経験などを踏まえ、耐震に関する基準が見直されてきました。
築古マンションを購入するときには、その建物がどの時期の基準で設計されたのかが重要な確認事項になります。
1981年が大きな境目になる
現在、築古マンションを考える際の大きな境目となっているのが1981年です。
1981年6月1日に改正された耐震基準が施行されました。
これより前の基準を一般に旧耐震基準、それ以降を新耐震基準と呼びます。
ただし、ここで注意したいのがマンションの完成年月だけを見て判断しないことです。
重要なのは、いつ建築確認を受けた建物なのかという点です。
マンションは建築確認を受けてから実際に完成するまで時間がかかります。
1981年以降に完成したマンションでも、建築確認の時期によっては旧耐震基準で設計されている可能性があります。
旧耐震基準とは何か
旧耐震基準は、1981年の改正以前に適用されていた耐震基準です。
当時の基準に従って建てられたマンションであり、建築当時に違法だったという意味ではありません。
問題は、その後に耐震基準が大きく見直されたことです。
現在、中古マンション市場で旧耐震という言葉が重要視されるのは、現在の耐震性を確認するうえで追加の確認が必要になる可能性があるからです。
築年数だけでなく、耐震診断や耐震改修の有無を見る必要があります。
新耐震基準とは何か
1981年6月から適用された基準が一般に新耐震基準と呼ばれています。
耐震性について旧基準より強化された考え方が導入されました。
そのため中古マンションを探す際、新耐震基準かどうかを条件の一つにする人もいます。
ただし、新耐震基準で建てられているから、その後の建物管理を確認しなくてよいということではありません。
新耐震基準のマンションでも築40年前後になる物件が増えています。
外壁や防水、給排水管などの設備は年月とともに劣化します。
耐震基準と日常的な維持管理は別々に確認する必要があります。
旧耐震だから直ちに購入対象外とは限らない
旧耐震基準という言葉だけを見て、すぐに購入対象から外すのも一面的です。
旧耐震基準のマンションでも、その後に耐震診断を実施している場合があります。
診断結果に応じて耐震改修を行っているケースもあります。
したがって重要なのは、
旧耐震か新耐震か
という確認で終わらせないことです。
旧耐震であれば、その後どのような診断や対策が行われたのかまで確認する必要があります。
耐震診断とは何か
耐震診断は、既存建物の耐震性能を調べるために行います。
築古マンションの場合、建築当時の設計図書や現在の建物の状態などをもとに専門家が調査します。
耐震診断が実施されていれば、その結果を確認することが重要です。
一方、旧耐震基準のマンションで耐震診断そのものが行われていない場合には、現在の耐震性能について判断できる情報が限られることになります。
診断を実施しているかどうか自体も、購入前の重要な確認事項になります。
耐震改修には管理組合の合意が必要になる
耐震診断によって問題が見つかったとしても、マンションでは一人の区分所有者だけで建物全体を改修することはできません。
耐震改修には多額の費用が必要になることがあります。
工事内容によっては住民生活への影響もあります。
そのため管理組合で話し合い、必要な手続きを進めることになります。
築古マンションでは建物そのものの問題だけでなく、管理組合が必要な対策について合意形成できるかも重要になります。
耐震性は資産価値にも関係する
耐震性は、購入後に安心して暮らせるかという問題だけではありません。
将来売却するときにも、買主が耐震基準を確認する可能性があります。
自分が購入時に気にしたことは、将来の買主も気にする可能性があるということです。
さらに住宅ローンや税制などでも、耐震性が関係する場合があります。
そのため築古マンションの耐震性は、居住中の安全性だけでなく、購入時から売却時まで長期間に関係する問題として考える必要があります。
1981年だけで機械的に判断しない
中古マンション検索では築年月によって簡単に物件を絞り込めます。
そのため1981年という数字だけで購入候補を分けたくなります。
しかし実際には、建築確認を受けた時期、耐震診断の有無、耐震改修の有無などを確認する必要があります。
さらに新耐震基準であっても、その後の管理状態が悪ければ別の問題があります。
築古マンションでは、一つの数字だけで安全性や資産価値を判断しないことが重要です。
結論
築古マンションを選ぶ際、1981年は耐震基準を確認する重要な境目になります。
1981年6月1日から新しい耐震基準が施行され、それ以前の基準は一般に旧耐震基準と呼ばれています。
ただし、完成年月だけで旧耐震か新耐震かを判断するのではなく、建築確認を受けた時期を確認することが重要です。
そして旧耐震基準だった場合には、そこで判断を終わらせるのではなく、耐震診断を実施しているか、必要な耐震改修が行われているかまで確認します。
反対に新耐震基準だから何も確認しなくてよいわけでもありません。
築古マンション選びでは、1981年という数字を購入するかどうかの単純な線引きに使うのではなく、建物の耐震性を詳しく調べるための入口として使うことが大切です。
参考
日本経済新聞 2026年9月19日 朝刊 築古物件購入の落とし穴
日本経済新聞 2026年9月19日 朝刊 中古物件価格を大きく左右