東京の住宅価格は長期間にわたって上昇してきました。
2026年の基準地価では、東京都の住宅地が前年比5.8％上昇し、全国で最も高い上昇率となりました。
2026年1月から6月に発売された東京23区の新築マンションの平均価格は1億4000万円を超えています。
一方、中古マンション市場では少し違った動きが出始めています。
2026年7月の東京23区の中古マンション平均売り出し価格は1億2724万円となり、前月比0.1％下落しました。
2カ月連続の下落です。
住宅価格が高くなったところへ住宅ローン金利の上昇が重なると、実際に住宅を購入して住む実需層の負担は大きくなります。
金利は住宅価格そのものではありませんが、家計が住宅に支払える金額を通じてマンション市場に影響します。
東京の住宅地は5.8％上昇
2026年の基準地価では、東京都の住宅地が前年比5.8％上昇しました。
全国で最も高い伸びです。
東京では住宅需要が強い一方、マンション価格も大きく上昇しています。
東京23区の新築マンションは平均価格が1億4000万円を超える水準となっています。
住宅価格が上昇しても、現金で購入する人だけで市場が成り立っているわけではありません。
多くの実需層にとって住宅ローンは重要な購入手段です。
そのためマンション価格を考えるときには、住宅価格と金利をセットで見る必要があります。
住宅購入では毎月返済額が重要になる
住宅購入者が考えるのは、マンションの販売価格だけではありません。
住宅ローンを借りた場合に、毎月いくら返済するのかも重要です。
同じ5000万円を借りても、金利によって毎月の返済額は変わります。
金利が低ければ毎月の返済額は小さくなります。
金利が上昇すれば毎月の返済額は大きくなります。
つまりマンション価格がまったく変わらなくても、住宅ローン金利が上昇するだけで購入者の負担は増えるのです。
金利が上がると同じ物件でも負担が増える
単純な例で考えてみます。
5000万円の住宅ローンを35年間、元利均等返済で借りるとします。
金利が年1％なら、毎月の返済額は約14万1000円です。
金利が年2％になると、約16万6000円になります。
年3％なら、約19万2000円です。
借入額は同じ5000万円でも、金利が1％から3％へ上昇すれば毎月の返済額は約5万円増えます。
年間では約60万円の差になります。
住宅価格だけを見ていると、この負担の変化を見落としてしまいます。
家計が負担できる返済額には限界がある
住宅価格が上昇しても、家計の所得が同じ速度で増えるとは限りません。
毎月住宅ローンに使える金額にも限界があります。
例えば毎月15万円程度なら返済できる世帯があるとします。
金利が低いときには、その15万円で比較的大きな住宅ローンを借りることができます。
ところが金利が上昇すると、同じ15万円の返済額で借りられる金額は小さくなります。
住宅ローン金利の上昇は、家計の購入可能額を小さくする働きを持っています。
購入可能額が下がるとマンション市場が変わる
住宅ローンで借りられる金額が小さくなれば、購入者にはいくつかの選択肢があります。
より安いマンションを探す。
部屋を小さくする。
中心部から郊外へ移る。
中古マンションを選ぶ。
頭金を増やす。
購入時期そのものを延期する。
多くの購入者がこうした行動を取れば、高額マンションへの需要は弱くなります。
需要が弱くなれば、売り手も価格を際限なく引き上げることは難しくなります。
これが金利上昇からマンション価格へブレーキがかかる基本的な仕組みです。
中古マンションに変化が出始めている
2026年7月の東京23区の中古マンション平均売り出し価格は1億2724万円でした。
前月比0.1％の下落です。
これで2カ月連続の下落となりました。
わずかな下落ですから、これだけで東京のマンション価格が本格的な下落局面に入ったと判断することはできません。
しかし長期間にわたって価格が上昇してきた市場で、変化が出始めていることには注意が必要です。
住宅価格の上昇によって購入者の負担が大きくなっているところへ、住宅ローン金利の上昇も重なっています。
実需層ほど金利の影響を受けやすい
マンションを購入する人は全員が同じ条件ではありません。
自己資金が多い人もいます。
現金で購入できる人もいます。
投資目的で購入する人もいます。
一方、自分で住むために住宅ローンを利用して購入する実需層では、毎月の返済額が重要になります。
金利上昇によって返済負担が大きくなれば、希望するマンションを購入できなくなる可能性があります。
マンション価格が高額になるほど、金利変動による影響も無視しにくくなります。
金利上昇は地価にも波及する可能性がある
住宅ローン金利は最終的に土地価格にも影響する可能性があります。
金利が上昇する。
購入可能額が下がる。
マンション販売が難しくなる。
マンション価格をさらに引き上げにくくなる。
不動産会社が土地に支払える金額も抑えられる。
このような流れです。
マンション開発会社は、完成した住宅をいくらで販売できるのかを考えて土地の購入価格を決めます。
販売価格を上げられなくなれば、マンション用地に高い価格を支払うことも難しくなります。
住宅ローン金利と地価は、住宅購入者とマンション開発会社を通じてつながっています。
新築価格が高いと中古市場へ需要が移る
新築マンションが高くなり過ぎれば、購入希望者が中古マンションへ移ることがあります。
中古住宅は新築より手頃な価格で購入できる場合があるからです。
しかし中古マンション価格まで大幅に上昇すれば、実需層の選択肢はさらに狭くなります。
そこで郊外へ移る。
住宅の広さを小さくする。
賃貸住宅に住み続ける。
購入を延期する。
こうした行動が増えていきます。
住宅価格が家計の購入能力を超えると、需要そのものがさまざまな方向へ分散していくのです。
金利だけでマンション価格は決まらない
住宅ローン金利が上昇したからといって、マンション価格が必ず下落するわけではありません。
住宅価格には多くの要因が影響します。
住宅の供給量。
建築費。
土地価格。
人口や世帯数。
所得。
投資需要。
立地条件。
こうした要因が同時に動いています。
建築費が高騰して新築マンションの供給が減れば、金利が上昇しても住宅価格が高止まりする可能性があります。
そのため金利上昇だけからマンション価格の方向を決めつけることはできません。
地価とマンション価格は同じタイミングで動くとは限らない
基準地価は毎年7月1日時点の土地価格を評価します。
一方、中古マンションの売り出し価格は毎月変化します。
そのためマンション市場で起きた変化が、すぐ同じタイミングで基準地価に表れるとは限りません。
2026年の東京都の住宅地は5.8％上昇しています。
同時に中古マンションの売り出し価格には2カ月連続の小幅な下落が見られます。
この2つは矛盾しているわけではありません。
地価統計と住宅市場の価格指標では、対象も時点も異なるからです。
複数の数字を組み合わせて市場の変化を見ることが重要です。
結論
住宅ローン金利が上昇するとマンション価格にブレーキがかかるのは、家計が毎月負担できる住宅ローン返済額には限界があるからです。
同じ金額を借りても、金利が高くなれば毎月の返済額は増えます。
毎月の返済可能額が変わらなければ、家計が借りられる金額は小さくなります。
その結果、高額マンションを購入できる実需層が減る可能性があります。
2026年の東京都の住宅地は前年比5.8％上昇し、東京23区の新築マンション平均価格は1億4000万円を超えています。
一方、7月の23区の中古マンション平均売り出し価格は1億2724万円で、前月比0.1％下落し、2カ月連続の下落となりました。
これだけでマンション市場が下落へ転じたとは判断できません。
しかし住宅価格の高騰に金利上昇が重なれば、実需層の購入能力が価格上昇についていけなくなる可能性があります。
これから東京のマンション市場を見るときには、物件価格だけではなく、住宅ローン金利と毎月返済額、そして家計が実際に購入できる金額を見ることが重要です。
参考
日本経済新聞 2026年9月16日 朝刊 東京の商業地11.4％上昇
日本経済新聞 2026年9月16日 朝刊 基準地価、5年連続上昇 建築費高騰