農地は、宅地やマンションなどと違い、誰でも自由に取得できる土地ではありません。
食料を生産するための重要な資源であることから、農地法によって売買や贈与などの権利移動が規制されています。
ところが、親が農地を持ったまま亡くれた場合、農業をしていない会社員の子どもでも農地を相続することがあります。
農地を買おうとすれば規制を受けるのに、なぜ相続なら農家ではない人でも取得できるのでしょうか。
ポイントになるのが、本人の意思によって農地を取得する売買や贈与と、死亡によって財産を承継する相続の違いです。
農地法によって農地の取得は規制されている
農地は所有者の財産ですが、通常の土地とまったく同じように自由に売買できるわけではありません。
農地法では、農地について所有権を移転したり、賃借権などを設定したりする場合、原則として農業委員会の許可を受ける仕組みになっています。
農地法3条による許可です。
例えば、ある農家が所有している田畑を別の人へ売るとします。
売主と買主が合意して代金を支払えば、それだけで自由に農地の所有権を移せるわけではありません。
農地として適切に利用されるかなどについて審査を受ける必要があります。
これは農地が投機目的などで取得され、農業に使われなくなることを防ぐ意味があります。
農地については、誰が所有するかだけではなく、その農地がきちんと農業に利用されるかという点が重視されているのです。
農家でなければ絶対に農地を買えないわけではない
ここで誤解しやすいのが、農家でなければ農地を取得できないという考え方です。
現在の農地法では、単純に農家か農家ではないかという肩書だけで判断するわけではありません。
取得後に農地を効率的に利用できるかなど、法律上の要件を満たす必要があります。
かつて存在した一定面積以上の農地を経営しなければならないという下限面積要件は、2023年4月に廃止されています。
そのため、小さな面積の農地だから取得できないという制度ではなくなっています。
一方で、農地を取得しても耕作する意思がなく、そのまま放置するような取得まで自由になったわけではありません。
農地を農地として利用するという基本的な考え方は維持されています。
売買では農地法の許可が必要になる
例えば、都市部で会社員をしている人が田舎の農地を買いたいと考えたとします。
一般的な宅地なら、売主との間で売買契約を結び、所有権移転登記をすることが基本になります。
農地ではそれだけではありません。
農地として取得するのであれば、原則として農地法3条の許可が必要です。
許可を受けずに行った売買による所有権移転は、農地法上、効力が生じないことになります。
つまり農地については、売主と買主が合意したという私的な契約だけでは完結しない仕組みになっているのです。
生前贈与でも基本的な考え方は同じ
親から子へ無償で農地を渡す生前贈与についても、基本的には同じです。
売買ではお金を支払います。
贈与では無償で財産を渡します。
しかし、農地法から見れば、どちらも生きている所有者の意思によって別の人へ農地の権利を移す行為です。
そのため、農地の贈与についても原則として農地法3条の許可が必要になります。
親子だから自由に農地を贈与できるというわけではありません。
ここが一般的な宅地などの贈与とは大きく異なるところです。
ところが相続では農地法3条の許可がいらない
親が亡くなって子どもが農地を相続する場合は事情が変わります。
相続による農地の取得については、農地法3条の許可は必要ありません。
なぜなら、相続は売買や贈与とは性質が異なるからです。
売買なら、買主はその農地を買わないという選択ができます。
贈与でも、受贈者は贈与を受けないという選択ができます。
ところが相続では、所有者が死亡したことによって、その人の権利義務を相続人が包括的に承継することになります。
農地だけではありません。
預金
株式
自宅
借金
そして農地
などを含め、被相続人の財産関係を相続人が引き継ぎます。
農地だけについて、農業をしていないから相続できないという仕組みにしてしまうと、死亡した人の財産を誰が承継するのかという相続制度そのものと整合しなくなります。
そこで相続による農地取得は、農地法3条の許可制度の対象外とされています。
農業をしない子でも農地を相続できる
例えば、農家である父親が1ヘクタールの農地を所有していたとします。
子どもは東京で会社員をしていて、農業経験はありません。
父親が生前にその農地を子どもへ贈与しようとすれば、農地法上の規制を受けます。
ところが父親が農地を所有したまま死亡し、その子どもが相続すれば、農地法3条の許可を受けることなく農地を取得できます。
つまり、
農業をしているから相続できる
のではありません。
相続という原因によって財産を承継するから取得できるのです。
ここを区別すると、農地制度が理解しやすくなります。
相続なら農地法と無関係という意味ではない
ただし、相続なら何もしなくてよいわけではありません。
相続によって農地を取得した場合には、農地法に基づいて農業委員会へ届け出る必要があります。
これは許可とは異なります。
許可は、農地を取得してよいかどうかを事前に審査する仕組みです。
一方、届出は、相続によって農地を取得したことを行政側に知らせる仕組みです。
相続そのものについて農業委員会の許可を受ける必要はありませんが、誰が農地を引き継いだのかを把握できるようにしているわけです。
相続登記も必要になる
農業委員会への届出とは別に、法務局での相続登記も必要になります。
2024年4月から相続登記は義務化されています。
不動産を相続したことを知った日から3年以内に、原則として相続登記を申請する必要があります。
農地も不動産ですから対象になります。
ここで注意したいのは、
農業委員会への届出
法務局への相続登記
は別の手続きだということです。
農業委員会へ届け出たから登記名義も自動的に変更されるわけではありません。
反対に、相続登記をしたから農業委員会への届出が不要になるわけでもありません。
相続した農地を自由に売れるわけではない
さらに重要なのが、農地を相続した後です。
農業をしていない子どもでも農地を相続すること自体はできます。
しかし、相続した瞬間から普通の宅地と同じように自由に処分できるわけではありません。
例えば、その農地を別の農家へ農地のまま売る場合には、原則として農地法3条の許可が必要になります。
相続による取得には許可が不要でも、その後の売買は新たな権利移動だからです。
つまり、
相続するとき
と
相続した後に売るとき
では農地法上の扱いが違います。
農地を貸す場合にもルールがある
自分では農業をしないので、近くの農家に貸したいと考えることもあります。
この場合も自由な賃貸借契約だけで済むとは限りません。
農地の貸借については、農地法による許可や農地バンクを通じた仕組みなど、法律に基づく方法があります。
農地バンクとは農地中間管理機構のことで、農地を貸したい所有者などから農地を借り受け、規模を拡大したい担い手などへ貸し付ける仕組みです。
農業をしない相続人にとっては、自分で農地を耕作する以外にも、実際に農業をする担い手へ農地をつなぐという選択肢があります。
宅地にして売りたい場合はさらに別の規制がある
相続した農地を住宅用地や店舗用地などに変えて売りたいと考える場合には、農地転用の問題が出てきます。
農地法では、農地を農地以外の用途に変更することも規制されています。
特に生産性の高い優良農地などについては、転用が厳しく制限されています。
したがって、
農地として売る
農地として貸す
宅地などへ転用する
では、それぞれ必要になる手続きが異なります。
農地を相続できたことと、その農地を自由に使えることは別問題なのです。
相続を例外にすることが農地分散の原因にもなる
この制度には難しい側面があります。
農業をしていない相続人でも農地を取得できるため、農家の高齢化とともに非農家が農地を所有するケースが増えていきます。
さらに兄弟姉妹など複数の相続人が共有すれば、世代交代を繰り返すたびに権利関係が複雑になる可能性があります。
農地を使いたい担い手がいても、
誰が所有者なのか分からない
共有者が多数いる
売却について合意できない
貸し付けの手続きが進まない
といった問題が起こります。
相続制度上は農業をしていない人にも農地を承継させる必要がありますが、その結果として農地の利用が難しくなるという別の問題が生じるわけです。
農地信託が検討される背景にも相続がある
農林水産省が農地について信託を活用しやすくすることを検討している背景にも、この問題があります。
現在は、所有者が亡くなれば農業をしていない子どもなどにも農地が相続される可能性があります。
一方、生前の段階では農地の権利移転に農地法上の制約があります。
そこで所有者が元気なうちから、農業に理解のある親族などに管理や運用を委ねやすくし、農地の権利が相続によって細かく分散することを防ぐ仕組みが検討されています。
つまり農地信託の議論を理解するうえでも、
生前の権利移転は厳しく規制される
一方で
死亡による相続では農家ではない人も取得できる
という農地法と相続制度の関係を理解しておくことが重要になります。
結論
農地は食料生産の基盤であるため、売買や贈与による権利移転について農地法による規制があります。
原則として農地法3条の許可が必要となり、通常の宅地のように当事者同士の合意だけで自由に所有権を移せるわけではありません。
一方、相続は所有者の死亡によって財産を包括的に承継する制度です。
そのため相続による農地の取得については農地法3条の許可が不要で、農業をしていない子どもでも農地を相続できます。
ただし、相続した後まで自由になるわけではありません。
農業委員会への届出や相続登記が必要となり、その農地を売ったり貸したり、宅地などへ転用したりする場合には、再び農地法などの規制が関係してきます。
農地については、相続できることと自由に処分できることを分けて考える必要があります。
そして、農業をしない相続人にも農地が引き継がれる仕組みだからこそ、相続を重ねるほど権利が分散し、農地を有効利用できなくなる問題も生まれます。
今回検討されている農地信託は、まさにこうした相続後の問題を、所有者が元気な相続前の段階から防ごうとする取り組みとして捉えることができます。
参考
日本経済新聞 2026年8月26日 朝刊 農地の相続分散に歯止め
日本経済新聞 2026年8月26日 朝刊 農地法 住宅や工場への転用規制