日本の不動産市場では、海外ファンドだけでなく、長期の機関投資家マネーも存在感を高めています。
その受け皿の一つが「私募REIT」です。
REITというと、証券取引所に上場していて個人投資家が株式と同じように売買できるJ REITを思い浮かべる人が多いでしょう。
しかしREITには、証券取引所へ上場せず、主に年金基金や金融機関など限られた投資家から資金を集めるものがあります。
それが私募REITです。
不動産を長期保有しながら安定した賃料収入を投資家へ還元する私募REITは、海外ファンドなどが取得し、収益力を高めた不動産の次の買い手にもなり得ます。
日本の不動産市場に長期資金が流れ込む仕組みを理解するうえで、重要な存在です。
私募REITとは何か
私募REITとは、証券取引所に上場せず、限られた投資家から集めた資金で不動産を保有、運用する不動産投資法人です。
投資対象には、
賃貸マンション
オフィスビル
物流施設
商業施設
ホテル
などがあります。
投資家から集めた資金などを使って不動産を取得し、そこから得られる賃料収入を原資として投資家へ分配します。
この基本的な仕組みはJ REITと似ています。
大きな違いは、証券取引所へ上場しているかどうかです。
J REITとの違い
J REITは証券取引所に上場しています。
そのため個人投資家でも証券会社を通じて投資口を購入できます。
市場が開いている時間なら売買することもできます。
一方、私募REITは証券取引所に上場していません。
主な投資家は、
年金基金
生命保険会社
銀行
事業会社
その他の機関投資家
などです。
そのため一般の個人投資家が株式と同じように証券取引所で自由に売買するものではありません。
投資家層も売買方法もJ REITとは異なります。
私募ファンドとの違い
前回取り上げた私募ファンドとも区別する必要があります。
私募ファンドには、一定の運用期間を設けるものがあります。
例えばマンションを取得し、数年間で稼働率や賃料を改善した後、売却して投資資金を回収するという運用です。
一方、私募REITは基本的に長期運用を前提とします。
不動産を取得して安定した賃料収入を得ながら、新たな物件を追加して資産規模を拡大していくことができます。
単純化すれば、
私募ファンドは一定期間で価値を高めて売却する投資
私募REITは安定した不動産を長期保有する投資
という違いがあります。
そのため私募ファンドが収益力を改善した物件を私募REITへ売却するという資産循環も考えられます。
機関投資家が私募REITを利用する理由
年金基金や保険会社などの機関投資家には、長期間にわたって資産を運用する必要があります。
年金基金なら将来の年金給付があります。
生命保険会社なら将来の保険金支払いがあります。
そのため短期間で大きな利益を狙う資産だけではなく、長期間にわたり比較的安定した収益を生み出す資産も必要です。
賃貸マンションやオフィスなどの不動産からは継続的な賃料収入を得ることができます。
私募REITを利用すれば、機関投資家が自ら一棟ずつ不動産を購入して管理しなくても、専門の運用会社を通じて不動産へ投資できます。
複数の不動産へ分散できる
私募REITのもう一つの特徴が分散投資です。
例えば一つの年金基金が100億円を使って一棟のオフィスビルを購入したとします。
そのビルで空室が増えれば、投資収益に大きな影響が出ます。
私募REITなら、多数の投資家から集めた資金で、
東京のオフィス
大阪のマンション
名古屋の物流施設
福岡のホテル
など複数の不動産へ投資できます。
地域や用途を分散することで、一つの物件の不調が資産全体へ与える影響を抑えることができます。
機関投資家にとって、この分散効果は重要です。
価格変動が小さく見えやすい理由
私募REITが機関投資家から注目される理由の一つに、J REITと比較して価格変動が小さく見えやすいことがあります。
J REITは証券取引所に上場しています。
そのため投資口価格は毎日変動します。
保有する不動産の家賃収入がほとんど変わっていなくても、
株式市場の急落
金利上昇
海外投資家の売却
投資家心理の悪化
などによって価格が大きく下落することがあります。
一方、私募REITは証券取引所で毎日売買されません。
保有不動産の鑑定評価などを基礎として価格を評価するため、上場市場の短期的な変動を直接受けにくい特徴があります。
そのため資産価格の変動が比較的穏やかに見えやすくなります。
価格が動かないわけではない
ただし、ここは注意が必要です。
私募REITの価格変動が小さいからといって、不動産価格が下落しないわけではありません。
例えば金利が上昇し、不動産のキャップレートが上昇すれば、保有不動産の評価額が下がる可能性があります。
家賃が下落したり空室率が上昇したりすれば、NOIも減少します。
私募REITでも資産価値は変動します。
違うのは、証券取引所で毎秒価格が決まるわけではないという点です。
市場価格の変動が見えにくいことと、経済的なリスクが小さいことは同じではありません。
長期資金と賃貸マンションは相性がよい
私募REITの投資対象として賃貸マンションが注目される理由も分かります。
賃貸マンションでは、多数の入居者から毎月家賃を受け取ります。
一つの企業が退去すると収入の大部分を失う大型オフィスなどと比べると、収入源を多数の入居者へ分散できます。
特に、
東京
大阪
名古屋
福岡
など人口や世帯が集まる都市では、比較的安定した賃貸需要を期待できます。
長期間安定した収益を求める年金基金や保険会社の資金と、都市部の賃貸住宅は相性がよいのです。
私募REITの存在感が高まっている
日本の不動産投資市場では、私募REITの存在感が高まっています。
2024年以降は不動産の買越額で私募REITがJ REITを大幅に上回る状況が続いています。
これは不動産市場に流れ込む資金の構造が変化していることを示しています。
かつて不動産市場を見る際には、上場しているJ REITの売買動向が分かりやすい指標でした。
しかし現在では、証券取引所の外側にある私募REITや私募ファンドの資金も無視できません。
表から見えにくい巨大な機関投資家マネーが、日本の不動産市場を支えているのです。
私募REITが不動産価格を下支えする
私募REITが拡大すると、不動産市場には長期保有を目的とする買い手が増えます。
例えば私募ファンドがマンションの稼働率を高め、賃料を引き上げ、安定した収益物件へ育てたとします。
その物件を売却するとき、私募REITが買い手になればファンドは投資資金を回収できます。
私募REITはその後、物件を長期保有して賃料収入を得ます。
つまり、
ファンドが取得する
収益力を高める
私募REITへ売却する
私募REITが長期保有する
という資産循環が生まれます。
こうした買い手が存在することは、不動産市場の流動性を高め、優良物件の価格を下支えする要因になります。
海外マネーともつながっている
私募REITというと国内の機関投資家だけの仕組みに見えるかもしれません。
しかし日本の不動産市場全体で考えれば、海外マネーとも密接につながっています。
海外ファンドが日本の不動産を購入し、収益力を改善して国内の私募REITへ売却することも考えられます。
反対に国内の投資家が保有していた不動産を海外ファンドが購入することもあります。
不動産が、
海外ファンド
国内ファンド
J REIT
私募REIT
などの間を移動します。
その結果、日本の不動産市場は国内外の巨大な機関投資家が参加する市場になっています。
不動産市場は上場市場だけでは見えなくなった
私募REITの拡大が意味する重要な変化があります。
それは、不動産投資市場の状況をJ REITだけでは判断できなくなっていることです。
J REITの投資口価格が下落し、物件取得が難しくなっていても、私募REITには資金が流入している可能性があります。
その場合、優良不動産には別の買い手が存在します。
結果として、
金利が上昇しているのに不動産価格が下がらない
J REITが弱いのに大型不動産取引が続く
といった現象が起こることがあります。
不動産価格を考える際には、上場市場の外側にある資金まで見る必要があるのです。
結論
私募REITとは、証券取引所に上場せず、主に年金基金や金融機関などの機関投資家から資金を集めて不動産を運用する仕組みです。
J REITと同じように賃貸マンションやオフィスなどから賃料収入を得ますが、証券取引所で日々売買されない点が大きく異なります。
そのため市場の短期的な価格変動を直接受けにくく、長期的に安定した不動産収益を求める機関投資家の資金を受け入れやすい特徴があります。
一方で、価格変動が見えにくいからといって不動産価格下落や金利上昇のリスクがなくなるわけではありません。
重要なのは、私募REITが日本の不動産市場に新しい長期の買い手を生み出していることです。
海外ファンドがマンションを取得し、収益力を高め、その物件を私募REITなどの長期投資家へ売却する。
こうした資金と不動産の循環が広がれば、都市部の優良不動産には継続的に投資マネーが向かいます。
日本のマンション価格を考えるうえでは、目に見える個人の住宅購入やJ REITだけではなく、その背後で静かに規模を拡大している私募REITの資金を見ることも重要になっているのです。
参考
日本経済新聞 2026年8月15日朝刊「マンション、海外マネー増勢 カナダファンドが1000億円 資金流入で高値続く」
日本経済新聞 2026年8月15日朝刊「投資ファンド 不動産や企業買収活発に」