東京では住宅価格の上昇が続き、マンションだけでなく新築戸建ても高額化しています。
東京カンテイによると、2026年7月の東京23区における新築小規模戸建て住宅の平均希望売り出し価格は9321万円でした。
住宅価格がここまで上がると、「平均的な会社員の年収で本当に買えるのか」という疑問が出てきます。
そこで住宅の買いやすさを見る一つの目安になるのが「年収倍率」です。
年収倍率とは、住宅価格が年収の何倍に相当するかを示す考え方です。
例えば年収1000万円の世帯が9000万円の住宅を購入するなら、住宅価格は年収の9倍です。
年収倍率が高くなれば、それだけ住宅価格が所得から遠ざかっていることを意味します。
東京の住宅価格高騰を考えるうえで、年収倍率は非常に分かりやすい指標です。
年収倍率とは何か
年収倍率とは、住宅価格を購入者の年収で割って求める倍率です。
例えば住宅価格が6000万円で年収が1000万円なら、
6000万円を1000万円で割る
ことで年収倍率は6倍になります。
住宅価格9000万円で年収1000万円なら9倍です。
住宅価格9000万円で世帯年収1500万円なら6倍です。
つまり同じ住宅でも、購入者の所得によって負担感は大きく変わります。
年収倍率は複雑な住宅ローン計算をしなくても、住宅価格が所得に対してどの程度の大きさなのかを直感的に把握できる指標です。
東京23区の9321万円を年収で割るとどうなるのか
2026年7月の東京23区の新築小規模戸建て平均希望売り出し価格9321万円を使って単純に考えてみます。
世帯年収800万円なら約11.7倍です。
世帯年収1000万円なら約9.3倍です。
世帯年収1200万円なら約7.8倍です。
世帯年収1500万円なら約6.2倍です。
世帯年収1800万円なら約5.2倍です。
世帯年収2000万円なら約4.7倍です。
同じ9321万円の住宅でも、世帯年収によって負担の大きさは大きく違います。
東京の住宅が共働き高所得世帯を中心とした市場になりやすい理由の一つがここにあります。
年収倍率と住宅ローン借入額は同じではない
注意したいのは、年収倍率と住宅ローン借入額は同じではないということです。
例えば9000万円の住宅を購入するときに、3000万円の自己資金を用意できれば住宅ローンは6000万円です。
住宅価格は年収の9倍でも、実際の住宅ローン借入額は年収の6倍ということがあります。
逆に自己資金がほとんどなければ、住宅価格と住宅ローン借入額がほぼ同じになります。
住宅価格の年収倍率は、住宅そのものの高額さを見る指標です。
住宅ローンの年収倍率は、借金の大きさを見る指標です。
両者は分けて考える必要があります。
年収倍率が高くても買える場合がある
年収倍率が高いからといって、必ず住宅購入が無理というわけではありません。
例えば年収1000万円の世帯が9000万円の住宅を購入すると、年収倍率は9倍です。
しかし親からの資金援助や預貯金などによって4000万円の自己資金を用意できれば、住宅ローンは5000万円です。
返済負担は大きく下がります。
逆に住宅価格が年収の5倍程度でも、ほとんど自己資金がなく、教育費や他の借入れが多ければ家計が苦しくなる場合があります。
年収倍率だけで住宅購入の安全性を判断することはできません。
年収倍率と返済負担率は何が違うのか
住宅ローンでは返済負担率という考え方もあります。
年収倍率は住宅価格や借入額を年収と比較します。
返済負担率は年間のローン返済額を年収と比較します。
例えば年収1200万円で住宅ローンの年間返済額が300万円なら、返済負担率は25％です。
同じ6000万円を借りても、金利や返済期間によって毎年の返済額は違います。
そのため年収倍率が同じでも返済負担率は異なります。
年収倍率は借金の大きさを見る指標。
返済負担率は毎年の返済の重さを見る指標。
このように使い分けると理解しやすくなります。
住宅価格が上がっても年収が同じだけ上がるとは限らない
住宅価格の年収倍率が上昇する最大の理由は、住宅価格が所得より速く上昇することです。
例えば住宅価格が10年間で50％上昇しても、年収が50％上がらなければ年収倍率は高くなります。
住宅価格だけが先に上昇すると、同じ会社員世帯でも以前より住宅を購入しにくくなります。
東京では土地価格や建築費の上昇に加え、マンション市場への投資資金の流入なども住宅価格を押し上げる要因になります。
一方、会社員の給与が同じ速度で上昇するとは限りません。
この差が住宅取得の難しさにつながります。
共働きが年収倍率を下げる
住宅価格が上昇する中で重要になっているのが共働きです。
例えば9000万円の住宅を考えます。
夫の年収が800万円だけなら、住宅価格は年収の11.25倍です。
しかし妻にも年収700万円があり、世帯年収1500万円なら6倍になります。
住宅そのものの価格は変わっていません。
しかし二人の所得を合算することで、年収倍率は大きく下がります。
東京の高額住宅市場が成立する背景には、共働き世帯の所得を前提とした住宅購入が増えていることがあります。
ペアローンや収入合算が利用される理由もここにあります。
年収倍率の上昇は購入者を選別する
住宅価格の年収倍率が高くなると、誰でも同じように住宅を購入できる市場ではなくなります。
高所得者。
共働き世帯。
多額の自己資金を持つ世帯。
親から資金援助を受けられる世帯。
既存住宅を売却して買い替える世帯。
こうした購入者が有利になります。
一方、単独収入の世帯や若年層、自己資金が少ない世帯にとっては住宅取得が難しくなります。
住宅価格高騰は単に家が高くなるだけではありません。
住宅を購入できる人と購入できない人を分ける力も強くします。
若い世帯ほど自己資金を準備しにくい
年収倍率の上昇は、特に若い世帯に重い問題になります。
若年層は働き始めてからの年数が短いため、十分な預貯金を準備できていないケースがあります。
頭金を多く出せなければ、住宅価格の大部分を住宅ローンで借りる必要があります。
さらに子育て世帯では今後、教育費などの支出も増えます。
住宅価格の上昇によって年収倍率が高くなるほど、住宅ローンと将来支出の両立が難しくなります。
高額住宅市場では、年収だけでなく資産格差も住宅取得に影響することになります。
親からの資金援助も住宅購入力を左右する
住宅価格が高くなると、購入者本人の所得だけでなく親世代の資産も重要になります。
例えば同じ世帯年収1200万円でも、
自己資金500万円の世帯
自己資金3000万円の世帯
では借入額が大きく違います。
親からの資金援助や相続した資産があれば、年収倍率の高い住宅でも借入額を抑えることができます。
そのため住宅価格高騰が続くと、所得格差だけでなく資産格差が住宅取得機会に影響する可能性があります。
住宅市場を見る際には、年収だけでは購入力を十分に説明できなくなります。
住宅価格が高いほど住む場所の選択も変わる
東京23区で住宅価格の年収倍率が高くなれば、購入者は別の選択肢を探します。
住宅面積を小さくする。
マンションから戸建てへ移る。
都心から郊外へ移る。
新築から中古へ移る。
駅から少し離れた地域を選ぶ。
こうした行動です。
東京23区で住宅価格が上昇すると、その需要が横浜、川崎、千葉、埼玉などへ広がる可能性があります。
住宅価格の年収倍率は、購入者の住む場所まで変える力を持っています。
年収倍率だけで無理のない住宅価格は決められない
年収倍率には便利な面がありますが、住宅購入の安全性を判断する万能の基準ではありません。
同じ世帯年収1500万円でも、
子どもがいない家庭
子どもが3人いる家庭
では将来の支出が違います。
同じ住宅ローンでも、
35歳で借りる人
50歳で借りる人
では完済までの期間と老後負担が違います。
さらに金融資産、退職金、年金、他の借入れなどによって家計の状態は変わります。
年収倍率は住宅価格を見る入口として使い、最終的には家計全体で判断する必要があります。
借りられる倍率と安全な倍率は違う
住宅ローンでは、金融機関の審査を通れば高い年収倍率の借入れが可能になることがあります。
しかし審査に通ることが、生活に余裕を持って返済できることを保証するわけではありません。
住宅ローンを増やせば、その分だけ教育費や老後資金、投資、日常生活に使えるお金は減ります。
特に住宅価格が9000万円、1億円という水準になると、金利が少し変わるだけでも長期間の総返済額は大きく変わります。
「何倍まで借りられるか」より「何倍なら生活を犠牲にせず返せるか」という視点が重要です。
結論
住宅価格の年収倍率とは、住宅価格が年収の何倍に相当するかを見る指標です。
東京23区の新築小規模戸建ての平均希望売り出し価格9321万円を例にすると、世帯年収1000万円なら約9.3倍、1500万円なら約6.2倍になります。
年収倍率が高くなるほど、住宅価格が所得から離れていることを意味します。
ただし年収倍率だけで住宅購入の可否を判断することはできません。
自己資金が多ければ住宅ローンは減ります。
共働きなら世帯年収は増えます。
一方、教育費や老後資金などの負担が大きければ、高い所得があっても住宅に回せる資金は限られます。
東京の住宅価格高騰が意味するのは、単に住宅が高くなったことだけではありません。
高所得の共働き世帯や多額の自己資金を持つ世帯ほど住宅を購入しやすくなり、購入者の選別が進むということでもあります。
住宅価格を見るときには「9000万円だから高い」と考えるだけではなく、自分たちの年収の何倍なのかを確認することが重要です。
そしてその倍率を、住宅ローン、教育費、老後資金まで含めた家計全体の中で判断する必要があります。
参考
日本経済新聞 2026年8月13日朝刊「新築戸建て9000万円台続く 7月東京23区 マンション高騰で需要増」