東京23区では、新築戸建て住宅の平均希望売り出し価格が9000万円を超える状況が続いています。
東京カンテイによると、2026年7月の東京23区における新築小規模戸建て住宅の平均希望売り出し価格は9321万円でした。前年同月比では14.6％、金額にして1184万円上昇しています。
9000万円を超える住宅と聞くと、非常に高価な「建物」を購入するように感じるかもしれません。
しかし、戸建て住宅の価格は大きく二つに分けて考える必要があります。
土地代と建物代です。
特に東京では、住宅価格のかなりの部分を土地が占めるケースがあります。
同じ9000万円の戸建てでも、土地6000万円、建物3000万円なのか、土地4000万円、建物5000万円なのかによって、その住宅が持つ資産としての性格は大きく変わります。
戸建て住宅の価格を見るときには、総額だけでなく「何に9000万円を払っているのか」を考えることが重要です。
戸建て価格は土地と建物からできている
戸建て住宅の価格を単純化すると、
土地の価格
建物の価格
という二つの部分から成り立っています。
建売住宅の場合には住宅会社の事業経費や利益なども販売価格に含まれますが、購入者が取得する資産という視点では土地と建物に分けて考えることができます。
土地は住宅が建っている場所そのものです。
建物は、その土地の上に建てられた住宅です。
この二つは一緒に購入することが多いため、普段は「9000万円の家」とひとまとめに考えます。
しかし、不動産としての性質はまったく違います。
土地は基本的に時間が経過しただけで物理的に消耗するものではありません。
一方、建物は年月の経過とともに老朽化します。
この違いが将来の資産価値にも影響します。
9000万円のうち土地はいくらなのか
例えば9000万円の新築戸建てがあったとします。
この住宅価格の内訳が、
土地6000万円
建物3000万円
だったとします。
購入者は9000万円を支払いますが、そのうち3分の2は土地を取得するための費用ということになります。
別の地域では、
土地3000万円
建物6000万円
という住宅も考えられます。
どちらも購入価格は9000万円です。
しかし、資産の中身は大きく違います。
土地価格が高い東京では、住宅価格のうち土地が占める割合が大きくなりやすい傾向があります。
そのため東京の高額戸建てを考える場合、「豪華な住宅だから9000万円」というより、「土地が高いから9000万円」というケースも少なくありません。
東京ではなぜ土地代の割合が大きいのか
東京の土地が高い最大の理由は、需要が集中していることです。
仕事、学校、商業施設、医療機関、交通網など都市機能が集中しています。
特に駅から近い土地や都心へのアクセスが良い地域では、多くの人が住宅を求めます。
一方、土地の供給量を簡単に増やすことはできません。
人気地域に住宅を購入したい人が増えても、その地域の土地面積そのものが増えるわけではありません。
需要が強く、供給が限られていれば価格は上昇しやすくなります。
さらに住宅だけでなく、マンション、オフィス、商業施設なども同じ土地を求めます。
こうした土地利用の競争が東京の地価を押し上げます。
同じ建物でも場所によって住宅価格は変わる
土地と建物を分けて考えると、住宅価格の地域差も理解しやすくなります。
例えば、ほぼ同じ広さ、同じ仕様の住宅を東京23区と地方都市に建てたとします。
建築費には地域差があるものの、建物そのものの価格が何倍にもなるとは限りません。
しかし土地価格には非常に大きな差が生じることがあります。
その結果、
東京では9000万円
地方では4000万円
というように、似た建物でも土地の場所によって総額が大きく変わります。
住宅の価格は建物の品質だけで決まるものではありません。
「どこに建っているか」が非常に大きな価値を持っています。
狭小住宅は土地代を抑える仕組みでもある
東京で狭小住宅が増えている理由も土地価格と関係しています。
土地の1平方メートル当たりの価格を下げることは購入者にはできません。
そこで取得する土地面積を小さくします。
例えば土地単価が同じなら、100平方メートル購入するより50平方メートル購入したほうが土地代の総額を抑えられます。
土地を小さくした分、3階建てなどにして必要な床面積を確保します。
つまり狭小住宅とは、土地価格の高い都市で住宅価格の総額を抑える方法でもあります。
東京の戸建てが小さな土地に3階建てという形になりやすい背景には、高額な土地代があります。
建物代も上昇している
もっとも、最近の戸建て価格上昇を土地だけで説明することはできません。
建物を建てる費用も上昇しています。
住宅には木材、鉄鋼、コンクリート、ガラス、断熱材、住宅設備など多くの材料が使われます。
キッチン、浴室、トイレ、給湯器、エアコンなどの設備も必要です。
さらに住宅を建てるには大工、電気工事、配管、内装など多くの人が関わります。
資材価格、物流費、人件費などが上昇すれば、住宅会社の建築コストも増えます。
その結果、土地価格が変わらなくても新築住宅価格が上昇することがあります。
現在の戸建て価格上昇は、土地と建物の両方から圧力を受けているのです。
建築費上昇は狭小住宅にも影響する
土地を小さくすれば土地代は抑えられます。
しかし建物については、単純に面積に比例して安くなるとは限りません。
住宅には面積にかかわらず必要になる設備があります。
キッチン、浴室、トイレ、給湯設備などです。
さらに狭小地では、資材搬入や工事の難易度が高くなることもあります。
3階建てにすれば構造面で必要な対応も増えます。
そのため「土地を半分にすれば住宅価格も半分になる」という単純な関係にはなりません。
都市部の住宅価格を抑えることが難しくなっている理由の一つです。
土地と建物では価値の減り方が違う
住宅購入で最も重要な違いの一つが、土地と建物の資産価値です。
建物は使用することで劣化します。
屋根や外壁は傷み、給湯設備なども交換が必要になります。
築年数が古くなるほど、一般的には建物としての市場価値は低下していきます。
一方、土地は建物のように築30年、築40年という概念がありません。
30年間利用したからといって土地そのものが古くなるわけではないからです。
もちろん土地価格は経済状況、人口、再開発、交通利便性などによって上下します。
それでも建物とは価値の変化の仕組みが異なります。
9000万円の住宅が30年後も9000万円とは限らない
例えば9000万円の住宅を購入したからといって、30年後も9000万円の価値があるとは限りません。
購入時に、
土地6000万円
建物3000万円
だった住宅を考えてみます。
30年後には建物がかなり古くなっています。
一方、土地については、その地域の地価が維持されていれば一定の価値が残ります。
逆に、
土地3000万円
建物6000万円
という住宅なら、建物の価値低下が資産全体に与える影響は大きくなります。
もちろん実際の不動産価格はこれほど単純ではありません。
建物の状態やリフォーム、土地の形状、駅からの距離、周辺環境など多くの要素で決まります。
それでも住宅購入時に土地と建物を分けて考えることには大きな意味があります。
土地の価値は立地によって大きく変わる
土地なら必ず価値が維持されるわけでもありません。
土地の価値を左右する最大の要素は立地です。
駅から近いか。
都心へアクセスしやすいか。
買い物が便利か。
学校や医療機関があるか。
災害リスクはどうか。
人口が維持される地域か。
こうした条件によって土地需要は変化します。
人口が減少し住宅需要が弱くなる地域では、土地価格が下落する可能性があります。
一方、交通利便性が高く住宅需要が強い東京の人気地域では、古い建物になっても土地を求める購入者が現れる可能性があります。
「土地を持っている」というだけではなく、「どこの土地を持っているか」が重要なのです。
消費税でも土地と建物は扱いが違う
土地と建物の違いは税金にも表れます。
事業者から新築住宅を購入する場合、建物部分は原則として消費税の課税対象になります。
一方、土地の譲渡は消費税の非課税取引です。
例えば建売住宅の販売価格には土地と建物が一体として表示されていても、税務上は両者を分けて考える必要があります。
この点からも、戸建て住宅は単一の資産ではなく、性質の異なる土地と建物を同時に取得する取引だということが分かります。
住宅価格を見るときは総額だけでは足りない
住宅広告を見ると、どうしても最初に販売価格へ目が向きます。
8000万円。
9000万円。
1億円。
しかし本当に確認したいのは、その価格の中身です。
土地はいくらなのか。
建物はいくらなのか。
土地は何平方メートルあるのか。
建物は何平方メートルあるのか。
駅からどれくらい離れているのか。
その土地は将来も住宅需要が期待できる場所なのか。
こうした情報を組み合わせることで、同じ9000万円でも住宅としての性質が見えてきます。
単純に「高い」「安い」だけでは判断できません。
結論
戸建て住宅の価格は、大きく土地代と建物代に分けて考える必要があります。
特に土地価格の高い東京23区では、住宅価格のかなりの部分を土地が占めるケースがあります。
9000万円の戸建てだからといって、9000万円の建物を購入しているわけではありません。
その中には、東京という場所を利用する権利ともいえる高額な土地の価値が含まれています。
一方、近年は資材費や人件費などの上昇によって建物代も高くなっています。
土地価格と建築費が同時に上昇することで、東京23区の新築戸建て価格は9000万円台まで押し上げられています。
そして住宅購入後の資産価値を考えると、土地と建物の違いはさらに重要になります。
建物は時間とともに老朽化しますが、土地は築年数によって劣化するものではありません。
だからこそ住宅を購入するときには、販売価格だけを見るのではなく、「9000万円のうち土地にいくら払っているのか」を考えることが重要です。
住宅を消費する場所としてだけではなく資産として考えるなら、土地と建物を分けて見る視点が欠かせません。
参考
日本経済新聞 2026年8月13日朝刊「新築戸建て9000万円台続く 7月東京23区 マンション高騰で需要増」