東京23区では、新築戸建て住宅の価格が9000万円を超える状況が続いています。
東京カンテイによると、2026年7月の東京23区における新築小規模戸建て住宅の平均希望売り出し価格は9321万円となりました。
これほど高額な住宅を購入するとなれば、気になるのが将来の資産価値です。
9000万円で購入した戸建ては、20年後、30年後にいくらで売れるのでしょうか。
戸建ての資産価値を考えるときに重要なのは、住宅を一つの資産として見るのではなく「土地」と「建物」に分けて考えることです。
建物は年月とともに古くなります。
一方、土地には建物のような築年数がありません。
この違いが戸建ての資産価値を理解する出発点になります。
戸建てには二つの資産がある
戸建て住宅を購入すると、基本的には土地と建物の両方を取得します。
例えば9000万円の戸建てが、
土地6000万円
建物3000万円
という構成だったとします。
購入時には9000万円という一つの住宅に見えますが、資産としては性質の異なる二つのものを所有することになります。
建物は使用すれば劣化します。
外壁や屋根は傷み、住宅設備も古くなります。
一方、土地は30年間使ったからといって物理的に古くなるものではありません。
そのため戸建ての将来価値を考える場合には、土地と建物がそれぞれどう変化するかを見る必要があります。
建物の価値は築年数とともに低下しやすい
新築住宅には新築であること自体に価値があります。
誰も住んでいない住宅であり、設備も新しく、当面は大規模な修繕が必要になる可能性も低いからです。
ところが10年、20年、30年と経過すると状況は変わります。
給湯器やエアコンなどの設備交換が必要になります。
外壁や屋根の補修も必要になるでしょう。
キッチンや浴室などの設備も古くなります。
さらに住宅性能の基準も時代とともに変化します。
新しい住宅と比較すれば、古い住宅は断熱性能や省エネルギー性能などで見劣りすることもあります。
そのため中古住宅市場では、一般に築年数が古くなるほど建物価格は低く評価されやすくなります。
法定耐用年数と実際の寿命は違う
木造住宅について「22年で価値がなくなる」と聞くことがあります。
これは税務上の法定耐用年数と混同されている場合があります。
木造の住宅用建物には、減価償却を計算するための法定耐用年数があります。
しかし法定耐用年数は、建物がその年数を超えた瞬間に使用できなくなることを意味するものではありません。
適切に維持管理された木造住宅なら、それ以上長期間使用することは十分可能です。
また、市場での売却価格が法定耐用年数だけで機械的に決まるわけでもありません。
建物の状態、住宅性能、リフォーム履歴などによって評価は変わります。
税務上の耐用年数と住宅そのものの寿命、そして市場価値は分けて考える必要があります。
土地には築年数がない
土地は建物とは大きく性質が異なります。
築10年の土地、築30年の土地というものはありません。
住宅を30年間利用したとしても、土地そのものが30年分消耗するわけではありません。
そのため建物が古くなって価値を失っても、土地に需要があれば不動産全体として一定の資産価値が残ります。
東京の戸建てが資産として注目される理由の一つもここにあります。
建物が古くなっても、人気地域の土地を所有しているという価値が残る可能性があるからです。
土地なら必ず値下がりしないわけではない
もっとも、土地には築年数がないからといって、価値が保証されるわけではありません。
土地価格は需要と供給によって変化します。
人口が減少する。
駅の利用者が減る。
商業施設が撤退する。
地域の住宅需要が低下する。
こうした変化があれば土地価格も下落する可能性があります。
逆に、駅が新設されたり、大規模な再開発が行われたりすれば土地価格が上昇することもあります。
土地の資産価値を考える場合には、「土地だから安心」ではなく、その場所に将来も需要があるかを見ることが重要です。
駅からの距離は資産価値を左右する
住宅の資産価値に大きな影響を与える要素の一つが交通利便性です。
特に東京では鉄道駅との距離が重要です。
駅から徒歩5分の住宅と徒歩25分の住宅では、同じような土地面積でも需要が異なる可能性があります。
人口減少社会では、この違いがさらに重要になると考えられます。
住宅需要そのものが減少すれば、すべての地域が同じように値下がりするとは限りません。
利便性の高い地域には需要が残り、利便性の低い地域では需要が弱くなるという選別が進む可能性があります。
将来売却することを考えるなら、購入時の価格だけではなく、次の購入者が欲しいと思う場所かどうかを考える必要があります。
土地の形も売却しやすさを左右する
立地だけでなく、土地そのものの条件も重要です。
例えば整った長方形に近い土地は、住宅を設計しやすいため利用しやすい傾向があります。
一方、極端に細長い土地や複雑な形をした土地では、建物の設計に制約が生じる場合があります。
道路との接し方も重要です。
現在住宅が建っているからといって、将来建て替える際にも同じ条件で建築できるとは限りません。
接道条件や建築規制などを確認する必要があります。
戸建てを資産として考えるなら、建っている住宅だけではなく、その下にある土地の使いやすさまで見ることが重要です。
マンションとは資産価値の考え方が違う
マンションと戸建てでは不動産の所有構造が異なります。
戸建てでは一般に土地と建物を所有します。
マンションでも土地に対する権利を持ちますが、土地を単独で所有するのではなく、敷地利用権として各所有者が共有する形が一般的です。
また建物についても、自分の住戸だけではなく、廊下、エレベーター、外壁など多くの共用部分があります。
そのためマンションでは建物全体の管理状態が資産価値に大きく影響します。
戸建てでは所有者自身が建物と土地の管理について判断できます。
この違いは、将来の建て替えにも表れます。
戸建てなら法令上の条件を満たせば所有者の判断で建て替えることができます。
マンションでは多数の区分所有者がいるため、建て替えには合意形成の問題があります。
戸建ては土地だけで売れる可能性がある
古い戸建てでは、建物ではなく土地を目的として購入されることがあります。
購入者が古い建物を取り壊し、新しい住宅を建てるケースです。
この場合、売主から見れば建物の価値がほとんどなくなっていても、土地の価値によって売却できます。
不動産広告で「古家付き土地」と表示されることがあるのも、このためです。
つまり戸建てでは、
住宅として利用する価値
建物そのものの価値
土地として利用する価値
という複数の見方ができます。
建物が古くなっても土地として需要があれば、資産全体の価値がゼロになるとは限りません。
売却しやすい戸建てには共通点がある
将来売却しやすい戸建てを考えると、いくつかの重要な条件があります。
まず交通利便性です。
駅に近く、都心へアクセスしやすい地域は幅広い購入者から検討されやすくなります。
次に生活利便性です。
スーパー、学校、病院など日常生活に必要な施設が利用しやすいことも重要です。
さらに土地の形状、道路との関係、日当たり、災害リスクなども影響します。
建物については、適切な修繕や維持管理が行われていることが重要です。
住宅性能や間取りが現在の購入者の需要に合っていることも売却しやすさにつながります。
結局、売りやすい住宅とは「自分以外の人も住みたい住宅」です。
狭小住宅では土地の条件をより慎重に見る
東京では土地価格を抑えるため、狭小住宅が多く供給されています。
土地面積が小さいこと自体が直ちに問題になるわけではありません。
駅に近いなど立地条件が良ければ、小さな土地でも高い需要が維持される可能性があります。
ただし極端に狭い土地や特殊な形状の土地では、将来の建て替えや売却時に購入者が限定される可能性があります。
3階建て住宅では階段が多くなるため、高齢者世帯などから敬遠されることも考えられます。
狭小住宅では建物の広さだけでなく、土地そのものが将来どのように利用できるかを見る必要があります。
9000万円の住宅で重要なのは土地の中身
東京23区で新築戸建ての平均希望売り出し価格が9000万円を超える現在、住宅購入は非常に大きな資金を必要とします。
だからこそ「新築できれいだから」という理由だけで判断するのは危険です。
例えば同じ9000万円でも、
駅から近く土地価値の高い住宅
駅から遠いが建物設備の豪華な住宅
では、30年後の資産価値が同じとは限りません。
新築時には建物の豪華さが目につきます。
しかし30年後にはどちらの建物も築30年です。
そのとき大きな違いになる可能性があるのが土地です。
長期的な資産価値を重視するなら、住宅購入時ほど建物ではなく土地を見る視点が重要になります。
結論
戸建て住宅の資産価値を考えるときには、土地と建物を分けて考えることが重要です。
建物は年月とともに老朽化し、一般には市場価値が低下していきます。
一方、土地には築年数がありません。
その地域に住宅需要が存在する限り、建物が古くなった後も土地としての価値が残る可能性があります。
ただし、土地なら何でも価値が維持されるわけではありません。
駅からの距離、交通利便性、生活環境、土地の形状、接道条件、災害リスク、将来の人口動向などによって価値は大きく変わります。
9000万円の住宅を購入するときに重要なのは、現在の建物が魅力的かどうかだけではありません。
20年後、30年後に建物が古くなったとき、その場所を別の誰かが欲しいと思うか。
戸建てを資産として考えるなら、この視点が非常に重要です。
住宅は建物を買うだけではありません。
その土地に将来どれだけ需要が残るのかまで含めて購入するものだと考える必要があります。
参考
日本経済新聞 2026年8月13日朝刊「新築戸建て9000万円台続く 7月東京23区 マンション高騰で需要増」