土地を相続したとき、相続税の申告では土地の評価額を計算します。
一方、その土地を実際に売却すると、相続税申告で使った評価額とは違う価格で売れることがあります。
例えば、相続税評価額が3000万円だった土地が4000万円で売れることもあれば、反対に3000万円と評価された土地が2500万円でしか売れないこともあります。
なぜ、同じ土地なのに価格が違うのでしょうか。
その理由は、相続税評価額と実際の市場で形成される価格では、目的や算定方法が異なるからです。
今回のシリーズの出発点となった公表裁決でも、この違いが重要な意味を持ちました。
請求人は贈与税の申告で財産評価基本通達に基づく倍率方式によって農地を評価していましたが、国税不服審判所は、その評価額をそのまま第二次納税義務の「受けた利益」としたわけではありません。
今回は、相続税評価額と実勢価格がなぜ異なるのかを整理します。
相続税評価額とは何か
相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算するときに財産の価額として用いられる金額です。
相続税法では、原則として相続や贈与によって取得した財産を取得時の時価によって評価する考え方が採られています。
しかし、土地は一つ一つ条件が違います。
全国で発生する相続や贈与のたびに、すべての土地について不動産鑑定士に鑑定を依頼するのは現実的ではありません。
また、納税者ごとに全く異なる評価方法を使えば、課税の公平性にも問題が生じます。
そこで実務では、財産評価基本通達に定められた統一的な方法によって評価するのが基本となっています。
宅地の代表的な評価方法が路線価方式である
市街地などの宅地では、路線価方式による評価が代表的です。
道路ごとに設定された路線価を基礎として、土地の面積を掛け、さらに土地の形状などに応じた各種の調整を行います。
例えば、
奥行が長い土地
間口が狭い土地
不整形な土地
角地
複数の道路に接する土地
などでは、それぞれの条件を反映して評価します。
路線価は、実際の売買価格を直接表示したものではありません。
相続税や贈与税の土地評価を全国で統一的に行うための基準として設定されているものです。
路線価は公示価格等の8割程度が目安とされる
相続税の路線価は、一般に地価公示価格などを基に、その8割程度を目途として評価される仕組みになっています。
これには理由があります。
土地価格は一年を通じて変動する可能性があります。
相続税評価では、課税時期ごとに大量の土地を評価しなければなりません。
そのため、年間の地価変動などにも配慮した評価水準が設定されています。
したがって、路線価方式で計算した相続税評価額と市場で実際に成立する売買価格との間に差が生じること自体は不自然ではありません。
ただし、
「相続税評価額を0.8で割れば必ず実勢価格になる」
という意味ではありません。
実際の土地価格は、その土地固有の条件や市場環境によって変わります。
倍率方式でも実勢価格とは一致しない
路線価が設定されていない地域では、倍率方式によって評価することがあります。
倍率方式では、
固定資産税評価額に一定の倍率を掛ける
ことによって相続税評価額を求めます。
今回の公表裁決で問題となった土地についても、請求人は贈与税申告の際、純農地として倍率方式を適用していました。
しかし、倍率方式によって算出した金額も、実際の市場価格そのものを直接求めたものではありません。
固定資産税評価額という別の課税目的で算定された価額を基礎として、相続税や贈与税用の評価額を計算する仕組みだからです。
実勢価格とは市場で形成される価格である
実勢価格という言葉には厳密に一つだけの定義があるわけではありませんが、一般には実際の不動産市場で取引が成立する価格という意味で使われます。
例えば土地を売却するときには、
売主がいくらで売りたいのか
買主がいくらなら買うのか
周辺でどの程度の取引が行われているのか
金利はどうなっているのか
不動産市場の需給はどうなっているのか
といったさまざまな要素によって価格が決まります。
そのため、同じ土地でも売却時期が違えば価格が変わることがあります。
土地は一つとして同じものがない
上場株式であれば、同じ会社の同じ種類の株式について市場価格を確認できます。
しかし、不動産は事情が異なります。
例えば隣り合った二つの土地でも、
一方は南向きの道路に接している
一方は北向きである
一方は整形地である
一方は不整形地である
一方は広い道路に接している
一方は細い道路にしか接していない
という違いがあります。
さらに、土地上に建物があるのか、借地権が設定されているのか、賃借人がいるのかなどによっても価格は変わります。
そのため、単純に「近所の土地が5000万円で売れたから、この土地も5000万円」と判断することはできません。
売却を急いでいるかどうかでも価格は変わる
実際の取引価格には、売主や買主の事情も影響します。
例えば売主が、
「半年かかってもいいので高く売りたい」
と考えている場合と、
「1か月以内に現金化したい」
と考えている場合では、受け入れられる売却価格が違う可能性があります。
相続した土地について納税資金を確保するため、短期間で売却しなければならないケースもあります。
反対に、その土地をどうしても取得したい隣接地主などが存在すれば、通常より高い価格で売れる可能性もあります。
このような個別の取引事情も、実勢価格に影響します。
相続税評価額より高く売れることがある
例えば相続税評価額3000万円の土地が、実際には4500万円で売却されたとします。
このことだけで、相続税評価額が間違っていたとはいえません。
相続税評価額は、財産評価基本通達に基づく統一的な評価です。
一方、4500万円という売却価格は、その時点の市場環境とその土地固有の条件のもとで、実際の売主と買主が合意した価格です。
両者は評価目的も算定過程も違います。
特に地価が上昇している地域などでは、相続税評価額と市場価格との開差が大きくなることがあります。
相続税評価額より安くしか売れない場合もある
反対のケースもあります。
相続税評価額3000万円の土地が、実際には2000万円でしか売れないこともあり得ます。
例えば、
土地の形が極端に悪い
接道条件に問題がある
利用方法が限られている
権利関係が複雑である
需要が非常に少ない地域にある
など、個別事情によって市場価値が低くなる場合があります。
財産評価基本通達にも土地固有の事情を反映するための各種補正がありますが、すべての個別事情を完全に反映できるとは限りません。
税務評価をそのまま売買価格にすることには注意が必要である
親族間で不動産を売買するとき、
「相続税評価額が3000万円だから3000万円で売買すれば時価売買になる」
と考えることがあります。
しかし、これは注意が必要です。
相続税評価額は、相続税や贈与税を計算するための評価額です。
売買時の客観的な時価と当然に一致するわけではありません。
実際の時価が5000万円であるにもかかわらず、相続税評価額3000万円だけを根拠として親族へ売却した場合、差額について税務上の問題が生じる可能性があります。
前回取り上げた国税徴収法39条の「著しく低い額の対価による譲渡」を検討する場合にも、単に相続税評価額で売買したというだけでは十分とは限りません。
固定資産税評価額も同じである
固定資産税評価額についても同様です。
固定資産税評価額は、固定資産税などを課税するための基礎となる評価額です。
例えば、
固定資産税評価額2000万円
相続税評価額2500万円
市場価格3500万円
ということもあり得ます。
固定資産税評価額が公的機関によって決定された価格であることは事実ですが、それがあらゆる制度についての時価を意味するわけではありません。
「役所が決めた価格だから市場価格でもある」と考えないことが重要です。
今回の公表裁決でも評価目的の違いが表れた
今回のシリーズの出発点となった公表裁決では、請求人は平成14年に父親から複数の土地の贈与を受けました。
贈与税申告では、土地を純農地として財産評価基本通達に基づく倍率方式で評価しています。
ところが、その後問題となった国税徴収法39条の第二次納税義務では、別の観点から土地の価値を求める必要がありました。
争点は、
「贈与税はいくらになるのか」
ではなく、
「請求人が贈与によって受けた利益はいくらなのか」
だったからです。
そこで審判所は、公売財産の評価に準じて時価を算定するのが相当と判断しました。
不動産鑑定によって時価を検証した
請求人と原処分庁の主張する金額には10倍以上の開差がありました。
そこで国税不服審判所は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼しています。
その鑑定評価では、対象となる土地そのものの価格形成要因を考慮し、贈与時点における価値を求めました。
審判所は鑑定評価に不合理な点はないとして、その鑑定評価額を贈与時の時価と認定しました。
つまり、
贈与税申告時の評価額が存在する
というだけで評価問題を終わらせなかったわけです。
第二次納税義務という制度目的に応じた時価を改めて検証しています。
税務では何のための価格なのかを考える必要がある
土地には、
相続税評価額
固定資産税評価額
公示価格
基準地価格
不動産会社の査定価格
鑑定評価額
実際の売買価格
など、さまざまな価格があります。
重要なのは、どれか一つが絶対的に正しく、ほかが間違っているということではありません。
それぞれの価格には目的があります。
税務で財産評価が問題になったときには、
何の税金について
何の制度について
どの時点の
どのような価値を
求めているのかを最初に確認する必要があります。
結論
相続税評価額と実勢価格が異なるのは、それぞれの価格が異なる目的と方法によって求められているからです。
相続税や贈与税では、財産評価基本通達に基づき、土地について路線価方式や倍率方式などの統一的な方法で評価するのが基本です。
一方、実勢価格は実際の不動産市場における需給や土地固有の条件、売主と買主の事情などによって形成されます。
そのため、相続税評価額より高く売れることもあれば、反対に低い価格でしか売れないこともあります。
特に注意したいのは、相続税評価額や固定資産税評価額を、そのまま親族間売買などの「時価」と考えてしまうことです。
今回の公表裁決でも、贈与税申告で使用した倍率方式による評価額が存在していたにもかかわらず、第二次納税義務の「受けた利益」を算定するため、改めて不動産鑑定による時価の検証が行われました。
税務における財産評価では、数字を見る前に「その価格は何のために算定されたものなのか」を確認することが重要です。
そして今回の土地は、一般的な宅地ではなく農地でした。
農地については路線価方式ではなく、固定資産税評価額に一定の倍率を掛ける「倍率方式」が使われることがあります。
次回は「倍率方式とは何か」として、路線価の設定されていない土地や農地を相続税や贈与税でどのように評価するのかを詳しく見ていきます。
参考
税のしるべ 2026年8月3日 【公表裁決】原処分庁の主張額は審判所依頼の鑑定評価額の範囲内、処分は適法