都心のオフィスビルなどを500万円や1,000万円単位に分けて販売する不動産小口化商品が、大きな転換点を迎えています。
これまで市場を拡大させてきた最大の要因の1つが、相続税や贈与税の節税効果でした。
ところが、国税庁は2027年1月から評価方法を見直す方向です。
節税効果が大幅に縮小すれば、不動産小口化商品は「相続税対策の商品」から「純粋な不動産投資商品」へと生まれ変わることを迫られます。
なぜ不動産小口化商品が相続対策に使われてきたのか
不動産小口化商品とは、オフィスビルやマンションなどの不動産を小口化し、複数の投資家に販売する仕組みです。
例えば数十億円する都心のオフィスビルでも、小口化することで500万円や1,000万円程度から投資できます。
投資家は家賃収入などから経費を差し引いた利益を受け取ります。
本来であれば、不動産への少額投資を可能にする金融商品としての性格を持っています。
ところが、近年は別のメリットが注目されました。
相続税や贈与税の評価額です。
現金であれば、原則としてその金額そのものが相続税や贈与税の対象になります。
一方、不動産については路線価などを基礎として評価するため、実際の取引価格より低い評価額になる場合があります。
特に地価上昇が著しい都心部では、実勢価格と相続税評価額との差が大きくなりやすく、この差が節税効果につながっていました。
3,000万円が484万円と評価された事例
今回の記事で非常に象徴的なのが、国税庁が示している事例です。
49歳の人物が3,000万円の不動産小口化商品を購入し、それを子に贈与しました。
この商品の贈与税評価額は484万円でした。
3,000万円で購入した資産が、贈与税の計算では484万円と評価されたことになります。
その結果、贈与税は5万円に抑えられ、現金3,000万円をそのまま贈与した場合と比べて438万円少なくなりました。
購入価格に対する評価額は約16%です。
つまり、実際には3,000万円の価値を持つ資産を、税務上は約6分の1の価額として贈与できたことになります。
国税庁が問題視したのは、この大きな乖離です。
2027年1月から市場価格を基準とする方向へ
政府と与党は2026年度の税制改正大綱で、不動産小口化商品の相続税や贈与税の評価方法を見直す方針を示しました。
2027年1月から、従来の路線価を中心とした評価から、市場価格を反映した評価方法へ変更する方向です。
これが実施されれば、不動産小口化商品を購入することで相続財産や贈与財産の評価額を大幅に圧縮することは難しくなります。
重要なのは、不動産小口化商品そのものが否定されるわけではないことです。
問題となっているのは、不動産としての投資価値ではなく、実際の価値と税務上の評価額との差を利用した節税効果です。
税制が市場価格に近い評価を求める方向へ動けば、商品の競争力は節税効果ではなく、本来の投資価値によって決まることになります。
市場規模3,000億円を支えた節税需要
不動産小口化商品市場は、この5年ほどで急成長しました。
足元の市場規模は年間約3,000億円とみられています。
しかし、その成長を支えていた需要のかなりの部分が相続税や贈与税対策だった可能性があります。
ボルテックスでは、顧客の約7割が節税目的だったとされています。
この数字は非常に重要です。
仮に節税需要が消滅すれば、これまでの商品設計や販売方法をそのまま続けることは難しくなります。
税制変更が単なる税務上の制度改正ではなく、1つの市場そのものを変える可能性があるわけです。
関連企業の業績にも影響
すでに関連企業の業績予想には大きな影響が出ています。
青山財産ネットワークスは2026年8月、2026年12月期の連結売上高予想を従来予想から26%引き下げ、287億円としました。
FPGは2026年9月期の国内不動産ファンド事業の販売額について、前期比47%減の505億円を見込んでいます。
ADワークスグループも2026年12月期の小口化商品売上高を前期比78%減の50億円と見込んでいます。
さらに、年間売上高の約2割にあたる200億円を小口化商品が占めてきたボルテックスも、2027年3月期には販売額が半減すると見込んでいます。
制度改正が実施される前から、すでに市場参加者の行動が変わっていることが分かります。
節税商品から投資商品への転換
各社が進めているのが、節税需要に依存しないビジネスモデルへの転換です。
FPGは収益性の高い不動産案件を開発し、純粋な資産運用ニーズを取り込む方向です。
ボルテックスは、オフィスビルを法人向けにフロア単位で販売する区分販売に力を入れています。
フェイスネットワークは1棟マンションの小口化商品の販売を取りやめ、主力である賃貸マンション開発に経営資源を集中させます。
ここから見えてくるのは、不動産小口化商品の価値を決める基準そのものの変化です。
これまでは「どれだけ相続税評価額を圧縮できるか」が重要な販売材料でした。
これからは立地、賃料、入居率、管理費、将来の売却価格、利回りなど、不動産投資としての基本的な収益力が問われます。
ある意味では、不動産小口化商品が本来の投資商品に戻るともいえます。
駆け込み購入にも注意が必要
税制改正前であることから、駆け込みで小口化商品を購入したり、贈与したりする動きも出ているとされています。
しかし、ここには注意が必要です。
税制改正前だから現在の評価方法が必ず認められるとは限りません。
国税庁は、実際の価値と相続税評価額が著しく乖離し、租税負担を不当に減少させるような取引について、形式的な評価方法だけで判断しない姿勢を強めています。
特に相続や贈与の直前に多額の資産を不動産小口化商品へ移すようなケースでは、取引の時期や目的を含めて慎重に考える必要があります。
「2027年になる前に買えば大丈夫」と単純に考えるのは危険です。
税制改正はビジネスモデルそのものを変える
今回の問題で興味深いのは、税制改正が1つの金融商品市場を大きく変えようとしていることです。
税制上のメリットを前提として急成長した市場では、そのメリットがなくなった瞬間に商品の本当の競争力が問われます。
不動産小口化商品についても同じです。
節税効果を除いても購入したいと思える商品なのか。
安定した賃料収入を期待できるのか。
価格は適正なのか。
将来的に売却できるのか。
今後はこうした不動産投資本来の視点が重要になります。
結論
不動産小口化商品は、少額から都心の優良不動産へ投資できるという意味では、今後も一定の存在意義があります。
一方、相続税や贈与税の評価額を大幅に圧縮できることを最大の魅力としてきた商品については、2027年1月の評価ルール変更が大きな転換点になります。
年間約3,000億円まで成長した市場がどこまで縮小するのかは、これから明らかになります。
ただし、今回の改正によって市場が完全になくなるとは限りません。
節税商品としてではなく、純粋な不動産投資商品として魅力のある案件を提供できる企業には、新たな市場が残る可能性があります。
税制によって生まれた需要から、投資価値によって選ばれる市場へ。
今回の制度改正は、不動産小口化市場の淘汰と再編を促す大きな契機になりそうです。
参考
日本経済新聞 2026年10月8日朝刊 相続節税の不動産小口化、ルール改正で需要消失 FPGなど戦略転換